Facebook Pixel

Государственная ипотечная программа: возможности и риски

Эльнур Мехтиев
Финансовый директор девелоперской компании ENSO
Фото: Tumisu/Pixabay

Фото: Tumisu/Pixabay

В Украине с 1 марта 2021 года начала действовать государственная программа «Доступная ипотека 7%». Воспользоваться ею могут все, кто хочет улучшить свои жилищные условия.

Купить можно как квартиру, так и частный дом на первичном или вторичном рынке. Правда, в последнем случае дом должен быть построен не позднее 2018 года. Максимальная сумма кредита составляет 2 млн грн, который будет предоставляться на срок до 20 лет при условии первоначального взноса в размере 15% стоимости объекта. В этом году «Доступная ипотека 7%» рассчитана на 5 тыс. семей.

Большинство экспертов ожидают повышенного спроса на эту программу, прогнозируя стремительный рост ипотечного кредитования в стране. Многие считают ее «панацеей» и инструментом для оживления рынка.

Telegram Logo

Но для того, чтобы подробнее разобраться в нюансах программы, стоит понять текущую ситуацию на отечественном рынке, которая является довольно динамичной. Из последних изменений — общее уменьшение ставки по ипотечным кредитам на 6 пунктов: с 19% до 12,8 — 16% в течение 2020 года. Это привело к росту ипотечного кредитования во втором полугодии на 11,5%. Поэтому с уверенностью можно говорить, что рынок и так развивается.

Несмотря на такие цифры Украине, скорее всего, не догнать ту же Данию, где с 2019 года действует программа отрицательной процентной ставки по ипотечному кредитованию. И она будет далека даже от темпов роста этого рынка в соседней Польше, где в течение декабря 2020 года общий объем ипотечных кредитов увеличился на 1,17 млрд евро.

Однако в том, что «Доступная ипотека 7%» будет полезна прежде всего конечным потребителям, можно не сомневаться. Ведь на условиях государственной программы заемщик переплатит 80 — 90%, тогда как за ее пределами эта цифра может достичь всех 300%. Но будет ли она популярной?

В соответствии с Порядком удешевления стоимости ипотечных кредитов, утвержденного постановлением Кабмина, заемщик должен соответствовать ряду критериев, в частности:

  • быть лицом, нуждающимся в улучшении жилищных условий (подразумеваются граждане, которые на основании Жилищного кодекса Украинской ССР состоят на квартирном учете);
  • иметь доход (включая членов семьи), среднемесячный размер которого за последние шесть месяцев не превышает пятикратного размера месячной средней заработной платы в соответствующем регионе Украины, где расположен предмет ипотеки.

Учитывая это, можно сделать вывод, что данная ипотечная программа рассчитана на социально незащищенные слои населения, а учитывая среднюю стоимость 1 м² на рынке первичной недвижимости в Киеве, целесообразно полагать, что она рассчитана на стимулирование строительства жилой недвижимости в регионах Украины.

То есть надеяться на стремительный рост ипотечного кредитования не стоит. Это подтверждается и общим количеством кредитов, выданных по программе, ведь по состоянию на 18 марта банками было оформлено лишь 12 кредитных договоров.

Согласно программе, банки не будут снижать процентную ставку. Разницу будет компенсировать государство, а это вызывает целый ряд рисков и угроз, которые могут возникнуть у заемщиков, банков и государства.

Например, для заемщиков существует вероятность того, что программа будет свернута или прекратится ее финансирование. Кроме того, сами условия договора могут содержать определенные риски. В частности, в случае сворачивания программы договор с банком может предусматривать, что обязанность погашения остальных процентов по кредиту будет переложена с Фонда развития предпринимательства на заемщика. А это фактически возвращение заемщика к действующим рыночным ипотечным ставкам.

Не полностью защищены и финансовые учреждения, для которых также есть определенные угрозы. Среди них так называемые «залоговые риски». Взыскание залогов — это длительный и малоэффективный процесс. Или же обслуживание кредита могут вообще остановить, и тогда банк останется ни с чем. Кроме того, банки очень хорошо помнят кризис 2008 года.

Тогда многие заемщики просто перестали выполнять свои обязательства по валютным кредитам, а банки не могли продать имущество должников из-за моратория на принудительное отчуждение имущества, заложенного по таким кредитам. Он, кстати, прекращает действие 21 апреля этого года.

И наибольшие проблемы могут возникнуть у инициатора программы, то есть государства. Основная из которых — источники финансирования программы, точнее, их возможное отсутствие. Ведь ресурса обычно не хватает даже на «традиционные» статьи государственных расходов. Учитывая возможную большую популярность программы у конечных потребителей (заемщиков), средств на ее финансирование с каждым годом нужно будет выделять все больше.

Это означает, что чиновникам придется в будущем выбирать между сворачиванием программы и поиском дополнительных источников финансирования этой статьи бюджетных расходов. Последнее пока выглядит довольно проблематично.

Конечно, всегда остается альтернатива ипотечному кредитованию в виде покупки недвижимости в рассрочку от застройщика. В таком случае ежемесячные платежи будут значительно больше, но и срок погашения составит до трех лет или до завершения строительных работ. Но об этом читайте в наших следующих материалах.

The Page Logo
У вас есть интересная колонка для The Page?
Пишите нам: [email protected]

Редакция не несет ответственности за содержание материала и может не разделять мнение его автора

Комментарии

Все новости