Галузь будівництва і нерухомості поступово адаптується до умов великої війни в Україні. Забудовники не тільки завершують розпочаті до повномасштабного вторгнення проєкти, а й виводять на ринок нові. Останні будуються із врахуванням більш суворих норм щодо безпеки. The Page з’ясовує, як змінився ринок нерухомості за останні роки під впливом безпекового фактора.
Як відновлюється галузь нерухомості та будівництва в Україні
За інформацією порталу нерухомості «ЛУН», в сегменті житлової нерухомості найактивнішими стали забудовники Львівської області – протягом минулого півріччя вони вивели на ринок 25 нових ЖК, 15 з яких – у 1 кварталі 2025 року. Таким чином, на забудовників Львівщини припадає понад чверть від усіх нових стартів продажу в Україні.
Друге місце посіли компанії з Закарпаття, які за останні пів року відкрили продажі в 13 нових ЖК, а третє – забудовники Києва та області, що сумарно вивели на ринок 11 нових об’єктів.
Показово, що у Львові продаж квартир наразі триває у 132 новобудовах, що перевищує показник лютого 2022 року до початку повномасштабного вторгнення (117). Тим часом на столичному ринку житло станом на квітень 2025 року пропонують у 168 ЖК, що на 24% менше, ніж до великої війни.
Крім того, на ринку житлової нерухомості відбуваються важливі якісні зміни. Сергій Іванов-Костецький, засновник та головний архітектор Архітектурної Компанії «Креатив», підкреслює, що з українського ринку практично зникли недобросовісні гравці, які створювали «мильні бульбашки» і збирали гроші довірливих покупців, а залишилися справжні, професійні інвестори. Цьому, на думку співрозмовника The Page, особливо посприяла цифровізація будівельної справи, яка триває вже кілька років.
Сергій Іванов-Костецький, засновник та головний архітектор Архітектурної Компанії «Креатив». Фото: компанія «Креатив»
В секторі комерційної нерухомості теж є позитивні тенденції. Наприклад, відповідно до огляду компанії CBRE, на ринку складської нерухомості Києва протягом 2024 року ввели в експлуатацію близько 93 тис. кв. м нової конкурентної пропозиції, що відповідає довоєнному рівню. При цьому близько 205 тис. кв. м складських площ продовжують будуватися. Майже половина з них вже попередньо здана в оренду.
Крім того, за інформацією CBRE, у 2024 році на офісний ринок Києва вийшло близько 34 тис. кв. нових площ, що є помітним зростанням у порівнянні з 2023-м. Проте у столиці й регіонах у 2024-му не ввели в експлуатацію жодного нового торгового центру, за винятком кількох невеликих об’єктів.
«Прогнози на 2025 рік видаються більш позитивними: очікується введення в експлуатацію близько 213 тис. кв. м нових торгових площ. Серед найбільших об'єктів, які, як очікується, вийдуть на ринок у 2025 році, – Bukovyna Mall у Чернівцях (35 тис. кв. м), а також Proskuriv Plaza (28 тис. кв. м) і Temp (27 тис. кв. м) у Хмельницькому, хоча ймовірність подальших затримок залишається», – зазначають в CBRE.
Як під час великої війни безпека стала пріоритетом у будівництві в Україні
Важливим зрушенням на ринку будівництва і нерухомості під час повномасштабного вторгнення став фокус на безпековий фактор та інклюзію. Останнє пов’язано з усвідомленням, що внаслідок великої війни в країні, на жаль, зростатиме кількість людей з інвалідністю. Тому, скажімо, зручні пандуси для пересування на кріслі колісному і вказівники шрифтом Брайля стають для будь-якого проєкту маст-хев.
«Норми щодо забезпечення укриттів були давно інтегровані в систему проєктування, але донедавна забудовники не акцентували на цьому достатньо уваги, – зазначає Сергій Іванов-Костецький. – Проте під час великої війни норми щодо безпеки стали домінантою в проєктуванні. Ба більше, за останні три роки ці вимоги стали в рази суворішими, і тепер передбачають, що укриття має витримати навіть пряме влучання ракети. І сьогодні не запланувати в проєкті таке укриття, все одно що проєктувати будинок без сходів, дверей або вікон».
Іванов-Костецький уточнює, що в цьому контексті мова йде про приміщення подвійного використання. Адже в мирний час укриття можна за потреби використовувати як склад або підсобні площі, якщо це не порушує їх безпекову функцію.
ЖК з АТБ і приміщенням подвійного призначення в підвалі для мешканців та відвідувачів, де в мирний час буде офіс ОСББ. М. Борислав. Завершення: 2027 рік. Реалізує девелоперська компанія SAB, автори: Галина і Сергій Іванови-Костецькі, АК КРЕАТИВ.
Виходячи з ситуації на об’єктах, які проєктує або самостійно реалізує компанія «Креатив», необхідні заходи щодо безпеки збільшують умовний чек на арматуру та бетон приблизно на 10%. Проте на вартість проєктних робіт наявність укриття особливо не впливає – для архітекторів це вже стало звичайною рутиною.
«Планування укриття входить у загальну вартість проєктування об'єкта, тому що ми вже навчилися це робити, вивчили норми і пройшли не одну експертизу. Ми розуміємо, на які аспекти треба звертати увагу, які конкретні вимоги виконати і який комплекс робіт передбачити. Я знаю, що на ринку є гравці, які тільки на цьому спеціалізуються і встановлюють вищі ціни саме за проєктування укриттів. Але у цьому випадку мова йде не про проєктування об'єкта з нуля, а про адаптацію будівель, що вже існують», – пояснює Сергій Іванов-Костецький.
ЖК з укриттям для мешканців та відвідувачів ТЦ. М. Дрогобич. Завершення: 2029 рік. Реалізує девелоперська компанія SAB, автори: Галина і Сергій Іванови-Костецькі, АК КРЕАТИВ. Візуалізація
Що задля безпеки можуть зробити власники нерухомості, побудованої до великої війни
Оновлені суворі вимоги щодо безпеки не розповсюджуються на проєкти, що були побудовані або розпочаті до початку повномасштабного вторгнення. Але за словами Сергія Іванова-Костецького, девелопери або власники нерухомості часто намагаються за власною ініціативою забезпечити свої об’єкти відповідними укриттями.
«Якщо будівництво почалося перед повномасштабною війною або навіть до карантину і затягнулися з певних причин, відповідно до законодавства забудовник має юридичне право здавати об'єкт в експлуатацію з урахуванням тих норм, за якими проєктував. Але є дуже відповідальні забудовники та інвестори, які за власним бажанням хочуть адаптувати свої об’єкти до більш суворих вимог», – розповідає Іванов-Костецький.
Наприклад, якщо мова йде про промислові об'єкти, проєктувальники враховують кількість людей, які працюють одночасно протягом зміни, а для житлових комплексів – всіх, хто може перебувати у квартирах і комерційних приміщеннях. На кожну людину, яка потенційно може скористатися укриттям, виділяється один квадратний метр. Виходячи з розрахунків, укриття проєктується або під будівлею, або як окреме приміщення під землею з двома виходами і обов'язковим ліфтом, щоб укриттям могли скористатися, зокрема, і люди з інвалідністю.
Індустріальний парк GALIT FLEX SPACE із підземним укриттям для працівників. М. Дрогобич. Завершення: 2034 рік. Реалізує девелоперська компанія ETI, автори: Галина і Сергій Іванови-Костецькі, АК КРЕАТИВ. Візуалізація
За словами Іванова-Костецького, у його архітектурної компанії є клієнти, які піклуються про дизайн інтер’єру в укриттях, гарну сантехніку, освітлення, наявність інтернету тощо. Адже такі відповідальні інвестори намагаються не лише формально виконати вимоги щодо безпеки, а й створити умови для подальшого подвійного використання цих приміщень.