Власник і керівник великої девелоперської компанії SAGA Development Андрій Вавриш — фігура, яка встигла стати легендарною останнім часом. До 2015 року, за президентства Віктора Януковича, він працював в КМДА. Сьогодні ж мер Києва Віталій Кличко називає Вавриша куратором Києва від «Слуги народу», оскільки він дружить з главою Офісу президента Андрієм Богданом. Саме Вавришу приписують ідею переїзду президента в «Український дім».
При цьому його девелоперська компанія може «похвалитися» безліччю скандальних проектів, таким як забудова Китаєво і колишньої території заводу «Арсенал».
Втім, незважаючи на весь шлейф звинувачень, підприємцю не відмовиш в двох речах: він дійсно розуміється в питаннях девелопмента і розвитку міської інфраструктури. І «піднімає» такі проекти, на які інші не знаходять ресурсів.
Журналісти 
зустрілися з Вавришем в його офісі в бізнес-центрі «Tower 101» на вулиці Льва Толстого, з якого, як на долоні, видно велику частину Києва. Його кабінет заставлений книжковими полицями, макетами будівельних проектів та завалений безліччю документів, і більше нагадує ставку штабу з грандіозного перепланування міста.
Під час спілкування Вавриш міркував досить просторово, часто уникав прямої відповіді, хоча й створював враження людини, який знаходиться глибоко в темі.
представляє перше інтерв’ю підприємця після обрання Володимира Зеленського президентом.
- Про те, чи буде працювати в КМДА
– Ви свого часу стали відомі тим, що працювали в Київській міській державній адміністрації. Зараз про вас ходять чутки, що ви куратор КМДА від нової влади. Ви плануєте легалізувати свій статус і повернуться в міську адміністрацію?
– КМДА – це організація, яка народжує якісь правила. Вона не мала би займатись створенням чогось, крім створення інфраструктури. А що таке правила? Правила – це не фізична модель, яку ти вже бачиш. Це якісь речі, які призводять до якогось результату. Треба мати бажання служити чомусь, щоб створювати ці правила, і щоб хтось інший, перерізаючи стрічку, говорив, що це я зробив, і це є результат функціонування певних правил. Це зовсім інша категорія роботи. Це як викладач, який вчить достойних громадян суспільства. Він через свою власну роботу бачить результат роботи. Не в медалях, червоних дипломах, якихось відзнаках, а в тому, як ці люди себе в житті реалізовують. Це довга рамка гри. Ти сьогодні виховав людину, яка через 30 чи через 40 років показала, що ти гарно вчив. Для мене це надто довго.
– До Київради ви маєте намір балотуватися?
– Я колись балотувався у себе в окрузі на депутата Київради. І зрозумів, що більше не хочу у цьому брати участь. Ти розмовляєш з людиною, вона говорить: треба те і те допомогти робити. Я говорю: так і так треба це робити. А мені каже: «Ти ж депутат, ти мусиш це робити». Чи я дійсно мушу за твоїм двором дивитись, я мушу тобі порядок у дворі підтримувати? Може ви самі щось почнете робити? «Та як ти з нами розмовляєш?» І ти розумієш, що ти мусиш брехати. Кому воно взагалі треба?
– Тобто вам не пропонував ніхто?
– Пропонували, я відмовився.
– Хто пропонував?
– Не скажу.
– Чи правильно ми вас зрозуміли: ви стверджуєте, що шкодуєте про те, що працювали в КМДА?
– Ні, це був досвід, який би я без КМДА не отримав. Але я не бачу більше сенсу в його повторному надбанні.
– Кого ви бачите майбутнім мером Києва?
– Людину достойну.
– Ви про кого конкретно?
– Багато достойних і етичних людей.
– Чи підтримуєте ви ініціативу президента Володимира Зеленського щодо розділення цих посад?
– Я не думаю, що є така ініціатива. На мою думку це все відбувається через те, що є надто великий рівень несправедливості в тому, як функціонує нинішня влада в Києві.
– Що саме ви маєте на увазі?
– Забагато крадуть і витрачають кошти не туди, куди треба було би витрачати, щоб розвивати місто.
– Кожну владу в такому звинувачують…
– Я погоджуюсь, що це була точна оцінка. КМДА справді функціонувала як клептократична організація.
– Ви ж розумієте, що ви теж були дотичні до цього процесу. Ви свого часу працювали в КМДА і тоді про ту адміністрацію говорили те ж саме…
– Тому вважаю, що не маю права йти у владу повторно. Але ще я також знаю, у чому була помилка. Були спроби зробити правильну стратегію, щоб реформувати місто. А далі після стратегії залишилися бажання керувати у ручному режимі. А коли ти керуєш у ручному режимі, на нарадах малюєш фломастером, куди має повертати трамвай чи тролейбус, – тоді не можуть якісно працювати проектні організації, інституції, які вже не залучають прогресивних студентів з найкращими інноваційними рішеннями, які вже не мають сенсу продовжувати свою професію. І вони перевчаються з транспортних інженерів на електриків, на когось ще, щоб мати можливість прогодувати свою сім’ю. І ти розумієш, що це глибоко хвора система. Вона не передбачає еволюції і прогресу. Вона передбачає еволюцію ручного керування. А це клептократія і це шлях в нікуди.
- Про стосунки з Володимиром Зеленським
– Ми зрозуміли вашу оцінку теперішньої влади в Києві. А яке ваше ставлення до нової влади, зокрема до президента Володимира Зеленського?
– Я дуже вірю в те, що якщо ми зараз не спробуємо принципово змінити правила гри, ми втратимо ще не 3 – 4 роки, ми втратимо величезний шанс, який варто використати в інтересах країни для майбутнього. Адже Володимир Зеленський зараз має величезний рівень народної довіри і світової популярності. Ми, мабуть, зараз найбільший об’єкт очікування для всього світу. Світу дуже потрібні якісні кейси, чудові історії перетворення. І ми знаходимося в ситуації, коли нам допоможуть це зробити, аби тільки країна не повернулася до клептократії.
– Олександр Ткаченко, який за інформацією деяких ЗМІ претендує на посаду голови КМДА, говорив, що ви його консультуєте. В яких питаннях?
– Ми дуже часто розмовляємо про місто, про те, як воно функціонує, про те, які виклики стоять перед містами по світу на сьогодні, про те, які існують практики розвитку міст, територій. Про те, звідки йдуть основні рушійні сили, про роль громадянського суспільства в цьому, про те, які експерти де в світі бувають, хто на чому спеціалізується. Ми багато мріємо. Це ж прекрасно.
– Ну, це мрії. А, можливо, ви даєте йому якісь конкретні поради?
– Коли дзвонить та запитує щось, я розповідаю.
– Тобто, якщо партія «Слуга народу» пройде в Верховну Раду, можливо, вона підтримає ваші інтереси? Наприклад, стосовно ваших забудов…
– Дивіться, не існує жодного питання, яке стосувалося б моїх майнових прав і яке мені могла би в тій чи іншій мірі допомагати вирішувати Верховна Рада. Я займаюся бізнесом на землі. Мені Верховна Рада для цього не потрібна.
– Верховна Рада приймає закони, які в тому числі регулюють будівельну галузь…
– Я дуже сподіваюся на те, що ця Верховна Рада розробить настільки прозорі, зрозумілі і якісні полісі, програми, правила гри, що це змінить екосистему функціонування бізнесу. Бо це ненормально, коли ти фактично виживаєш. Для того, щоб це зрозуміти, треба просто спробувати щось будувати за кордоном. У нас багато забудовників, які, хеджуючи ризики, будують хтось у Вільнюсі, хтось в Ризі, хтось в Будапешті, хтось в Мюнхені. Загальна оцінка однакова – дуже складно, треба чітко дотримуватися проектів і правил. Ок, всі з цим згодні. Але ви не уявляєте, наскільки це легко робити, бо в тебе тут і так це вимагають. Але є разюча різниця в тому, яким чином місто, держава створюють сервіси для того, хто тут будує, працює, заробляє. Це просто жахіття, а не правила.
– Що саме мала б зробити влада, аби полегшити роботу компаніям на зразок вашої?
– Розробити якісні містобудівні документи, тобто генеральні плани і ДПТ, які би створили програму консенсусного розвитку між жителями, бізнесом і містом. Чому це важливо? Бо коли немає такого консенсусу, то вони зустрічаються під час пікетів на об’єктах. А це створює небізнесові та інституційні ризики і зменшує вартість нерухомості і прибуток. А це означає, що ти не можеш залучати нормальні кошти, ти не можеш спокійно займатися бізнесом, оскільки є ризик того, що хтось завтра буде з тобою боротися, щось ламати, перевертати з ніг на голову.
– Що ще?
– Другий крок, який потрібен – це співучасть міста, коли воно розвиває свою частину інфраструктури, а ти розвиваєш свою частину. Тобто, якщо ти сплачуєш пайову участь, то варто було би очікувати, що буде хтось на цю пайову участь будувати школи, садочки. А не так як зараз: гроші сплатив, і садочки сам же й маєш побудувати. Ми мусимо з цим розібратися.
І третє – треба розібратися з монополією організації постачальників енергетичних ресурсів. Вони теж створюють неринкові умови. Це суттєво впливає на конкуренцію.
І тоді, створивши якісні урбаністичні поліси, в які би можна було включити конкурси визначення кращих проектів, архітектурних рішень, ми б побачили місто іншої якості. В принципі, це те, чого би я хотів. Ну і щоб місто витрачало кошти раціонально, а не ірраціонально.
– Ірраціонально – це як?
– Це коли у вас є можливість зробити наземне метро на Троєщину, про яке всі говорять, скориставшись існуючою залізничною інфраструктурою за 2 роки й $250 мільйонів, а вам «парять» проект за $2,5 мільярда, бо на ньому трошки більше можна заробити. І над ним років 10 працювати. Нічого страшного, але там $250 мільйонів і одразу прийдуть перевіряти, на що вони витрачені, а з $2,5 мільярдів можна 50 мільйонів не туди витратити – ніхто не побачить, не знайдеш. От у цьому клептократична дурниця. Ми створюємо не те, що треба, а те, в чому ніхто нічого не зрозуміє.
– Це ви стоїте за проектом переїзду офісу Володимира Зеленського з Банкової в «Український дім»?
– Ні. Я простий волонтер-експерт, якого запитали поради, попросили дати своє бачення нюансів, які пов’язані з цим переїздом. Я просто маю багато досвіду в тому, яким чином розробляються такі проекти, яким чином розробляються проекти площ, транспорту, розв’язок, щодо юридичного боку як це має рухатися. Ні більше, ні менше.
– Тобто?
– Я жодним чином, ніяк не буду брати в цьому участь. Жодної державної копійки чіпати не буду. Просто буду дивитися, як цей проект розвивається, та і все.
– На вашу особисту думку, переїзд в «Український дім» – це краще, ніж продовжувати працювати в Адміністрації президента?
– 100%.
– Чому?
– Я бачу історію, яка називається «Віддати Банкову під Національний художній музей». Якщо подивитися, що в Національному художньому музеї експонується тільки 1% усієї колекції, яка в нього є, то це ж про питання «Хто ти?», про те «Ти українець? Чим ти пишаєшся? Що ти знаєш про українське мистецтво?»
- Про забудову столиці
– Зараз в Києві діє безстроковий Генеральний план розвитку. Але, експерти кажуть, що потрібен новий генплан, скажімо до 2025 року. Навіщо, на вашу думку, він потрібен?
– Я нещодавно розмовляв з заступником міністра ЖКГ і будівництва Левом Парцхаладзе. Він говорить: місту треба замість цих маленьких переїздів будувати Kyiv City. Я кажу: а чому? Він каже: бо це всім подобається. В кожній незрозумілій ситуації треба розмовляти про те, що ніхто не може оцінити.
У нас багато хто говорить про те, що треба об’єднувати київську агломерацію, треба приєднувати міста. Це якраз те, що люди не можуть побачити і зрозуміти. Метро і на Троєщину і на Виноградар, і гіперлуп кільцем навколо міста – в кожній незрозумілій ситуації називай слова, які ні на що толком не впливають. Багато розмов про генеральний план. А які ідеї заклали в цей генеральний план? А що ви хочете ним вирішити? А люди, яким має бути краще від цього, згодні з тим, що те, що ви запропонували? Взагалі яке місто ви будуєте, що ви розвиваєте?
– Яким би мав бути генеральний план на вашу думку,?
– Світовий банк щорічно робить аналіз того, який вигляд мають міста вночі. І за цим нічним освітленням роблять висновок, де вимирає людська діяльність, а де з’являється. Це карта нічного освітлення України в період з 96-го по 2010-й. Ми бачимо, що на Сході вночі перестали світитись підприємства, населені пункти, міста, квартали, мікрорайони. Тоді ще не було військового конфлікту. Але хіба не здається, що тут точно має статись велика біда? Якщо врахувати роки з 2014-го, синього буде ще більше. Це означає, що вивільняються величезні об’єми територій.
Подивимось на Київ: синє це 90-й рік, а зелене – 2014-й. Це означає, що ми взяли стратегію експансії приміських територій. А населення офіційно збільшилося лише на 7,4%. При цьому в центрі міста є багато територій, навколо яких є громадський транспорт, до яких підведено метро, у яких величезна кількість пішохідних зв’язків, інженерної інфраструктури, але вони не працюють на користь міста, не створюють ВВП. Це нонсенс, що в центрі міста винайняти складський комплекс можна досить дешево. Не за 10, 20 кілометрів від Києва (бо саме там має бути дешевше), а в центрі столиці. Це говорить про те, що ми розвиваємо інфраструктуру неякісно, як і багато інших країн пострадянської системи.
Ми консервуємо всередині міста території, які не використовуються для його потреб. І при цьому освоюємо нові. Тепер уявіть, яку величезну кількість коштів за 15 років ми витратили на те, щоб забезпечити нові території інфраструктурою. Місто розвивалось не всередину, а назовні. Така була стратегія радянського містобудування. При цьому Україна займає п’яте місце у світі за темпами розбудови нових територій. Не дивлячись на те, що величезна кількість територій у нас вибула, ми так освоюємо нові. Настільки, що за цим показником ми розташувалися після Китаю, США, Індії, Росії.
Замість дитячих садочків, замість реконструкції ваших під’їздів, замісто того, щоб розвивати парки і сквери, в яких ми живемо, ми освоюємо нові території. Ви розумієте, яка це величезна помилка, коли ми не якісь маленькі кошти кудись направляємо, а глобально розвиваємось не так? Україна займає п’яте місце за темпами освоєння нових територій, за нами йдуть Німеччина й Індонезія. При цьому обсяг українського ВВП Німеччина виробляє за 53 години. Тобто трохи більше двох днів працює німецька економіка, щоб зробити ВВП України за рік. Це демонструє нашу нікчемність в підходах.
– Тобто на вашу думку, було б правильніше розвивати території, максимально забудовувати те, що є всередині.
– Так. Це не те що було б правильно, це вже 50 років у всьому світі роблять, а ми навіть не почали. Бо у нас генеральним планом написано, що це виробнича територія. Спеціально хтось зверху має махнути. Всі ці наші борці за справедливість мають покричати: кошмар, тут залишився потенціал розвитку підводних човнів.
– Яке тоді ваше бачення Києва?
– Компактного, розумного, економічного, ергономічного міста.
– А більш конкретніше?
– В моїх словах ви не побачили сенсу. А він у них є. Ви думаєте, що місто варто розвивати новими територіями, а я думаю, що його варто розвивати всередину, збільшувати щільність використання території.
– Чому Київ зараз забудовують хаотично?
– Цей генеральний план, який зараз є, і той, який пропонують, вони один від одного нічим не відрізняються.
Місто можна розвивати, наприклад, як Позняки. Хочу, щоб ви зрозуміли, що за кількістю квадратних метрів на гектар Позняки не щільніші, ніж наш Рибальський. Там не більше метрів, ніж на Рибальському. Але принципово інший метод забудови. Це навіть не питання про гроші, не питання, що хтось більше заробить, а хтось менше.
Це питання про лінь. Бо ти можеш купити один проект, далі копіюєш і просто не змінюючи прив’язуєш до іншої земельної ділянки. $1 або $3 на метрі квадратному економиш. Це взагалі ніщо. Але коли ти проектуєш квартальну забудову, у тебе кожен об’єкт окремий, він різний, він не повторюється.
- Про відносини з теперішніми КМДА та Київрадою
– Наскільки вашій компанії важко отримувати дозволи на будівництво?
– Дуже важко. Наприклад, на деякі проекти ми отримуємо дозвіл з 6 – 7-го разу. На деякі з них не можемо отримати декілька років.
– Які до претензії, чому не видаються?
– Як кажуть, друзям – все, ворогам – закон. Можна вимагати мільйон бумажок і справок.
– Наведіть приклад.
– Є «територія житлової громадської забудови». У Земельному кодексі зафіксовано, що землекористувач визначає вид використання. Наприклад, я збудую апартаменти чи житловий будинок, чи житловий з прилаштованими приміщеннями, чи ще щось. А земля мені видана під експлуатацію такого-то об’єкту. Вид використання земельної ділянки, за 21 статтею Земельного кодексу, я можу визначити сам. Розробляю проект. Іду отримати вихідні дані. Мені кажуть: можна це робити тільки після того, як підеш на сесію і переголосуєш. Я кажу: під що переголосуєш? Щоб так, як ти хочеш, щоб називався твій проект, то щоб так називалась і твоя земля. А нащо мені це треба? Треба. І ось маємо вже дві сесії.
– Це по якому об’єкту?
– По будь-якому. Наприклад, наш проект на місці заводу на Нивках будується на земельній ділянці, яка передана в оренду в 94-му році. Тоді ще не було прийнято ні Земельного кодексу, ні закону про оренду землі, ні закону про Державний земельний кадастр, нічого. Договір складається з двох сторінок, одна з яких титульна. І написано, що забудовувати земельну ділянку можна відповідно до генерального плану забудови земельної ділянки. Такі були традиції у 94-му році. Але договір дійсний і він буде діяти ще років 30. А вони кажуть: ні, не підходить, треба йти переробляти.
– Чому?
– Бо це нетиповий договір, зараз таких немає. Не написано, до якої категорії він віднесений. А я тоді чого страждаю? Добре, йдемо і через суд змушуємо їх видати один документ. Видали. Пішли запроектували, отримали дозвіл. Приходить запит від громадської організації «Рога і копита» щоб провести перевірку «скотиняк»-забудовників. Ще точно такий самій запит підпишуть пару народних депутатів. Приходить до нас інспектор і перевіряє всю цю «єресь». Ми йдемо в суд і знову виграємо. Але паралельно між цим всім нам відміняють дозволи, інші документи.
– Виходить, що у вас постійні проблеми. Це тому вам не подобається мер Володимир Кличко?
– Ні, ми не вважаємо це проблемою. Просто ви запитуєте, де відбуваються зловживання. Я вам приводжу конкретний приклад.
– Скільки таких судових суперечок стосовно ваших проектів у Києві?
– Стільки, скільки з’являється «доброзичливців», які пишуть листи.
– Яка конкретна кількість у вас проектів у Києві?
– Зараз 11. І по кожному з них завжди були «доброзичливці» з якимись листами і вимогою «справедливості». Після цього приходили якісь окремі інспектори, міська влада. Всі дуже дбайливо допомагають «Рогам і копитам» встановити цю «справедливість».
Ми просто йдемо в суд і відстоюємо справедливість у суді. Але це не може не заважати. Потім клієнт заходить в Інтернет і дивиться, що це за об’єкт, кому він належить. О, були скандали. І він починає за щось переживати. На це й розраховано. Ми фактично розуміємо, що ми недоотримаємо прибуток від того, що хтось створює нам якісь проблеми. Добре, ми до цього готові.
– Як ви взагалі зараз оцінюєте стан справ в Архітектурно-будівельної інспекції?
– Жахливо.
– Наприкінці грудня звільнили її керівника.
– Жахливість не полягає в окремі особі. А в тому, як ДАБІ функціонує, у тому, наскільки складно отримати документи. Проблема в неврегульованості правового поля функціонування будівельного сектору взагалі. Він або працює проти інтересів громади (а він не має так працювати), або працює як інструмент тиску з боку муніципальної влади на бізнес. За великим рахунком, ми всі заручники, і всі це розуміють. От, говорять, що місто працює на забудовників. Прикольно. От тільки питання, чи з них вимагають, чи їм щось дають. Всі розуміють, що всі «стрижуть» із забудовників.
– Тобто ви це так само офіційно визнаєте.
– Коли мені говорять, що будівельники керують міською радою – це все одно що сказати, що раби керують галерами. Вони крутять свої весла, гребуть, тільки питання в тому, що не вони керують човном.
– Виходить, що ви також є учасником цієї ситуації, який не доклав зусиль, для того щоб вона вирішилась?
– І можете мене за це засудити. Публічно написати: засуджуємо забудовника за те, що він функціонує в умовах, які створило недорозвинуте громадянське суспільство з популістами і депутатським корпусом. І я винен у тому, що мені доводиться функціонувати в правилах, які мені категорично не подобаються. Звинуватьте мене в цьому.
– Але ж ви кажете «стрижуть». Це виходить за межі закону.
– Так. І тому ми вимагаємо прозорих правил, щоб цього не було.
– Деякі забудовники теж розповідали, що до попереднього керівника ДАБІ ставки були такі-то. Прийшов новий очільник – ставки збільшились. За вашими даними так само?
– Не знаю. Я не так довго займаюся будівництвом, щоб мати змогу це оцінювати.
- Про проекти, які здійснює компанія
– У вас є будівництво Washington Concept House на вулиці Лабораторній. Я так розумію, там був якийсь пам’ятник.
– Пам’ятник історії. Знаєте який?
– Який?
– Будинок Ульянових.
– Ви не вважаєте його пам’ятником?
– Сестра Володимира Ілліча Ульянова (Леніна), будучи в Києві, проживала у цьому місці. Вам не виглядає це дивним, що цей будинок вважають історично цінним?
Розкажу історію цієї ділянки. Знесли цей будинок років 10 тому, а з реєстру – не виключили. Пізніше з’являється закон про декомунізацію, який вимагає від органів влади провести інспекцію, підготувати списки і виключити з усіх реєстрів пам’ятки, які пов’язані з комуністичним режимом. І ви не повірите: за дивним «співпадінням», не зважаючи на те, що насправді цього будинку вже немає, Управління охорони культурної спадщини подає всі подібні об’єкти на виключення, а наш – не подає. Бо це вимагає додаткового засідання, додаткового розгляду, додаткової історичної довідки, додатково піти всім кланятись і вмовляти на те, що треба ж виконувати норму закону. Ми вмовили, виконали норму закону. А зараз всі бігають і кажуть: про Леніна ж не будемо писати, значить будемо писати, що там був Тарас Шевченко. Ви ж це читали? А ви знаєте, що там не було жодної забудови, коли Шевченко був в Києві?
– Я так розумію, що ця ділянка раніше належала «Еліта-Центр»? Вона має до нього відношення?
– Ніякого.
– Ця ділянка у вашій власності, чи ви її орендуєте?
– Ми викупили компанію, яка мала інвестиційну угоду з київським муніципальним хором на забудову цієї ділянки.
– Коли ви її купили?
– Минулого року.
– Ви буквально за цей рік вибудували там такі величезні будинки?
– Це не наше. Це об’єкти на сусідній ділянці, які будує взагалі інша компанія – «Альтіс-Холдинг».
– Ваш проект буде схожим на них?
– Ні. Це будуть прекрасні, елегантні, акуратні творіння, якими будуть пишатись київські архітектори.
– Продажі на цей проект вже відкриті?
– Ми розповідаємо про нього, поки що ще не будуємо. Зараз йдуть роботи, пов’язані з винесенням мереж, підготовкою об’єкту. Ви мусите зрозуміти, є купа технологічних речей.
– Скільки вам коштувала ця ділянка?
– Це конфіденційна інформація, захищена умовами договору. Ви маєте зрозуміти, що це інформація, яка складає комерційну таємницю.
Є 17 цілей сталого розвитку, визначених програмою розвитку міст Habitat III. Вони були сформульовані навколо конкретних речей, підпорядкованих одній меті –зробити людину щасливою у тому, де вона живе, як користується ресурсами. Багато є речей, яких ти не розумієш і не бачиш. Наприклад, ти не бачиш, як працює твоя енергопостачальна система чи прибирання сміття. Якщо ти не стикаєшся зі сміттям, це говорить про те, що система працює добре. Система вимагає великої кількості окремих підсистем. Це стосується і транспорту, і мобільності, і освіти. Це величезна кількість різних підсистем, які мають знайти відображення у різних об’єктах на нашій території. І цьому присвячений один з наших нових проектів.
Ідея була в тому, щоб ми через різні види життєвої активності людини змогли реалізувати потенціал території, зберігаючи і розвиваючи природу, розвиваючи існуючі ландшафти, зберігаючи вже сформовані доріжки, по яким люди ходили. Але можна було допустити, щоб система вулиць і кварталів була така ж сама. Вулиці і квартали мають максимально підкреслювати той наявний статок, який є на цій території. Розвиваючи його, можна створювати нові озера, яких немає. Наприклад, це озеро є, а цього немає, там зараз болото.
– А що це за ділянка?
– Це Китаєво. Тут можна розвивати діяльність пов’язану з еко-туризмом, еко-ініціативами. І тут є звідки це робити. Велика кількість садів, червонокнижних тварин, рослин. І це можна було би розвивати далі, розчищаючи місто. Я вам просто хочу показати, що навіть робота з культурним спадком може відбуватись в бережливий спосіб, не створюючи загрози існуючим об’єктам. І ця історія могла би бути на самій території розвинута. Навіть кладовище можна було би обходити якимись окремими спорудами, щоб вони іншим не заважали. Така у нас ідея про основні шляхи. Внизу вздовж озер нижній шлях. Є розуміння, що ми мусимо розвивати велосполучення. Тобто основний шлях велопішохідний. І головне завдання було зробити перехід від Китаєва до Корчуватого, побудувавши наземний пішохідний міст. Ми показуємо, що він не складний, він не дуже високий. І він міг би бути не дуже дорогим, але його варто тут зробити. І автомобільну частину розвиваємо по тим дорогам, які вже є.
Створивши мережу громадського транспорту, ущільнивши її, ми зможемо розвинути мережу внутрішніх під’їздів. По одним є один швидкісний режим, по іншим – інший. Логіка в тому, що це заїзди-виїзди в окремі підземні паркінги. І це все разом могло би створити нам таку різну диверсифіковану мережу проїздів з різними швидкісними режимами. І вони могли би закрити повністю всі питання, пов’язані з функціонуванням цієї території.
Але найважливішим завдання є розвиток громадських просторів і пішохідних зв’язків, включаючи інклюзивні підходи до цієї роботи. Ми могли би застосувати велику кількість концепцій роботи з територіями. Їх по світу реально дуже багато. Розвивати громадські центри як районного, так і локального значення, поєднати їх мережею окремих зв’язків… забезпечити навчальними закладами – їх треба більше, садочків більше. Побудувати ще одну велику школу потрібно. Вищу освіту тут можна було би розвивати. Багато кому це підходить. Не всі мають навчатись в центрі міста. На цій території знаходиться шпиталь Державної прикордонної служби, де роблять багато операцій різним учасникам АТО. Це дуже крутий шпиталь. Тут можна було би створити будинки для літніх людей, поліклініки, офіси сімейних лікарів. Все цьому сприяє.
– Цей проект – це така ваша розробка?
– Так от, ми цю розробку принесли до людей і вони злякались.
– До яких людей?
– Тих, які живуть поруч. Поверховість можна було би робити невелику. Під час розробки проекту ми передбачили висоту до 9 поверхів ближче до наявної забудови і 2 – 3 поверхи там, де забудова приватна чи її взагалі немає. Передбачили відповідні відступи від лісу і від культурного осередку. І от ми отримуємо таку квінтесенцію висотності, яка би показала, що могло би бути у нас на території. Маючи різну щільність, різну висотність, ми могли би застосувати різні концепції. Десь відкритих кварталів, десь закритих кварталів. Застосувати те найкраще, що зараз по світу робиться. Це могла би бути територія з величезним об’ємом різнопрофільної схеми забудови, яка би створила неповторний осередок. Він би у кожному клаптику території був би різний. Я впевнений у тому, що всі б хотіли тут жити і розвивати цю територію. Бо це було б дуже круто. Це було б найкраще, що взагалі відбувається в Україні. Взагалі це дуже великий комплексний проект. У світі потім довго їздять, вивчають, пишаються.
Ми запропонували таку концепцію на всю територію. Вивчили, як було по світу. Вивчили світовий досвід, визначили певний об’єм можливої забудови на окремій території і запропонували різні варіанти, як би ці архетипи виглядали на цій території. З тим, щоб показати, що ця територія могли би бути автентичною, ми застосували параметричне проектування, яке дає можливість вибрати найкращі рішення, в тому числі щодо інсоляції чи структури самої забудови. І це б дало нам можливість напрацювати більше 200 – 300 варіантів об’ємно-просторових рішень на самій території. І основне завдання – розвивати різну структуру типології. Воно дає можливість досягати шикарного результату.
Ми вирішили показати його людям. І вони нічого іншого не змогли зробити, крім дістати старі плани, які колись розробляли інші забудовники, і обманювати своїх сусідів розповідями про те, що тут кошмар. Ми їм показуємо зовсім інше, а у них немає сил переступити через себе і зізнатись у тому, що це може бути ось так і що це реально. Причому вони самі себе лякають. Самі живуть в цій багнюці, не мають мереж, страждають від цього, але при цьому все одно від брехні відмовитись не можуть.
– Цей проект ви хочете реалізовувати власними силами чи залучати інших?
– Це неможливо зробити самому. Треба робити в кооперації з іншими учасниками ринку.
– Кого плануєте залучати?
– Перше – компанію Perfect Group. Це наші партнери. По різним складним проектам ми вже маємо досвід взаємної роботи.
– Який об’єм інвестицій потрібен для реалізації всього цього проекту?
– Загальна вартість нерухомості, яка може бути побудована на цій території, близько $400 мільйонів. Це 7 – 10 років роботи. Початкові інвестиції оцінюємо у $30 – 40 мільйонів.
– Яка площа цього проекту?
– Близько 70 гектарів.
– Розкажіть про ваш проект на Рибальському острові.
– Наш проект RYBALSKY передбачає 9 будинків, побудованих за принципом супер-кварталів. Зараз 2 будинки вже збудовані й частково введені в експлуатацію. В серпні плануємо ввести секції, що залишилися. Ще 2 будинки в процесі будівництва. Ми вже інвестували в проект 1,7 мільярда гривень. Плануємо інвестувати ще 2,5 мільярда.
– Яка сума інвестицій загалом по всім вашим проектам?
– 6 – 7 мільярдів гривень.
– Ваші проекти на Рибальському матимуть зв’язок з проектами Сергія Тігіпка?
– Взагалі ніякого. У нас окрема територія, просто дотична. Ми консолідуємо земельні ділянки, які належать різним власникам. Частиною ділянок користуємося за інвестиційними угодами, ще 3 чи 4 ділянки ми викупили, – там були якісь автомийки, гаражі.
– Плануєте брати ще ділянки поруч?
– Так, будемо боротись за це.
– Ви взяли в оренду у Генпрокуратури колишню ділянку заводу «Арсенал». Зараз іде суперечка Генпрокуратури і проекту «Авеню 14 – 16». У вас немає схожих проблем, коли ви орендуєте землю?
– Якщо ви маєте на увазі проект Philadelphia Concept House, то це невеличка ділянка, дотична до території заводу «Арсенал». Ми виконуємо умови договору. Я думаю, що людям подобається те, що ми будуємо, і тому вони з нами не конфліктують.
– Зазвичай Генеральна прокуратура, коли укладає угоди із забудовником, забирає собі певну частку квартир, паркінгів, офісів. Чи ви повинні будете віддати ГПУ частину приміщень?
– Ця інформація є конфіденційною.
- Про бізнес
– До речі, як ви почали будівництво, де знайшли стартові гроші?
– Мав власний авторитет, пішов постукав у двері і мені відкрили.
– До кого постукали?
– До різних людей.
– Тобто ваш бізнес почався на гроші від декількох приватних осіб?
– Це було більше прохання про підтримку. Попросив розробити проект з тим, щоб пізніше заплатити за нього. Попросив постачальників будівельних матеріалів відкрити кредитну лінію. Звернувся до генерального підрядника з проханням простимулювати роботу. Вклав частину власних коштів. І так все сталося.
– З чим ви пов’язуєте такий стрімкий злет у бізнесі? За декілька років у вас з’явилося дуже багато проектів, про які всі говорять.
– А ви багатьох керівників будівельних компаній знаєте?
– Декількох…
– Їхній робочий кабінет схожий на мій?
– У багатьох є скромніші кабінети, аскетичніші.
– Я про робочу атмосферу. Ви бачите, що це кабінет людини, яка працює? У мене ще дуже багато таких самих, як я, трошки придуркуватих трудоголіків, які дуже люблять свою справу і нею пишаються.
– Скільки зараз у вас людей в штаті?
– Безпосереднє ядро компанії до 200 осіб. А з афілійованими організаціями – десь 500 – 600.
– Як взагалі оцінюєте ринок нерухомості сьогодні?
– Дуже перспективний, хоча і є певне сповільнення. Це свідчить про те, що економічна діяльність вимагає певного коригування. Не секрет, що останній рік економіка розвивалась досить складно, вже почалися процеси, які цьому заважали. Якщо спочатку були реформи, то останнім часом ми мали лише «антиреформи».
Наприклад, коли почали гратися в монополії, в Роттердами… Це все впливає на ринок, на наявність грошей у людей, на їх купівельну спроможність. І на те, яким чином і куди вони витрачають ці кошти: чи на мінімальне забезпечення життєдіяльності, або на покращення умов.
Наприклад, запустили ОВГЗ під 19% і забрали собі 100 мільярдів гривень з ринку. Тож сьогодні маємо проблеми з отриманням кредитів під будівельні проекти. Вартість кредитів – 22 – 23%, це надто дорого. Потрібно знизити ставки хоча б на рівні 10 – 12%.
– На який зараз сегмент найбільший попит серед покупців?
– Найбільший попит завжди на економ-сегмент, він найбільше займає в структурі продаж, найбільше генерує грошових коштів. Але там найнижча рентабельність.
Нерухомість часто купують з інвестиційною метою. Це також впливає на структуру попиту і вимоги людей до житла. Коли ми говоримо, як змінюється структура попиту, ми маємо усвідомлювати, що останніми роками багато людей відвідували Європу, багато бачили, як там організовано життєвий простір, і вони вже не хочуть жити в безликих коробках, вони хочуть тут отримати таку саму якість житла, що й у Європі.
Читайте також
