Владелец и глава крупной девелоперской компании SAGA Development Андрей Ваврыш – фигура, успевшая стать легендарной в последнее время. До 2015 года, при президентстве Виктора Януковича он работал в КГГА, а сегодня мэр Киева Виталий Кличко называет Ваврыша куратором Киева от «Слуги народа», поскольку он дружен с главой Офиса президента Андреем Богданом. Именно Ваврышу приписывают идею переезда президента в «Украинский дом».
При этом его девелоперская компания может «похвалиться» множеством скандальных проектов, таким как застройка Китаево и бывшей территории завода «Арсенал».
Впрочем, несмотря на весь шлейф обвинений, предпринимателю не откажешь в двух вещах: он действительно глубоко в теме, в вопросах девелопмента и развития городской инфраструктуры. И «подымает» такие проекты, на которые другие не находят ресурсов.
Журналисты 
встретились с Ваврышем в его офисе в бизнес-центре «Tower 101» на улице Льва Толстого, с которого как на ладони видна большая часть Киева. Его кабинет заставлен книжными полками, множеством документов, макетами строительных проектов, и больше напоминает ставку штаба по грандиозной перепланировке города.
Во время общения Ваврыш рассуждал довольно пространственно, часто избегал прямого ответа, хотя и создавал впечатление человека, который находится глубоко в теме.
представляет первое интервью предпринимателя после избрания Владимира Зеленского президентом.
- О том, будет ли работать в КГГА
– Вы в свое время стали известны тем, что работали в Киевской городской государственной администрации. Сейчас о вас ходят слухи, что вы куратор КГГА от новой власти. Вы планируете легализовать свой статус и вернутся в городскую администрацию?
– КГГА – это организация, которая рождает какие-то правила. Она не должна была бы заниматься созданием чего-то, кроме создания инфраструктуры. А что такое правила? Правила – это не физическая модель, которую ты уже видишь. Это какие-то вещи, которые приводят к определенному результату. Надо иметь желание служить чему-то, чтобы создавать эти правила, и чтобы кто-то другой, перерезая ленточку, говорил, что это я сделал, и это есть результат функционирования определенных правил. Это совсем другая категория работы. Это как преподаватель, который учит достойных граждан общества. Он через свою собственную работу видит результат. Не в медалях, красных дипломах, а в том, как эти люди себя в жизни реализуют. Это длинная рамка игры. Ты сегодня воспитал человека, который через 30 или через 40 лет показал, что ты хорошо учил. Для меня это слишком долго.
– В Киевсовет вы намерены баллотироваться?
– Я когда-то баллотировался у себя в округе на депутата Киевсовета. И понял, что больше не хочу в этом участвовать. Ты разговариваешь с человеком, он говорит: надо то и то помочь делать. Я говорю: так и так надо это делать. А мне говорят: «Ты же депутат, ты должен это делать». Действительно ли я должен за твоим двором смотреть, я должен тебе поддерживать порядок во дворе? Может вы сами что-то начнете делать? «Да как ты с нами разговариваешь?» И ты понимаешь, что ты должен лгать. Кому оно вообще надо?
– То есть вам не предлагал никто?
– Предлагали, я отказался.
– Кто предлагал?
– Не скажу.
– Правильно ли мы вас поняли: вы утверждаете, что жалеете о том, что работали в КГГА?
– Нет, это был опыт, который бы я без КГГА не получил. Но я не вижу больше смысла в его повторном приобретении.
– Кого вы видите будущим мэром Киева?
– Человека достойного.
– Вы о ком-то конкретно?
– Много достойных и нравственных людей.
– Поддерживаете ли вы инициативу президента Владимира Зеленского относительно разделения должностей мэра и главы КГГА?
– Я не думаю, что есть такая инициатива. По моему мнению, это происходит из-за того, что слишком большой уровень несправедливости в том, как функционирует нынешняя власть в Киеве.
– Что именно вы имеете в виду?
– Много воруют и тратят деньги не туда, куда надо было бы тратить, чтобы развивать город.
– Каждую власть в таком обвиняют…
– Я согласен, что это была точная оценка. КГГА действительно функционировала как клептократическая организация.
– Вы же понимаете, что вы тоже имели отношение к этому процессу. Вы в свое время работали в КГГА и тогда о той администрации говорили то же самое…
– Поэтому считаю, что не имею права идти во власть повторно. Но еще я также знаю, в чем была ошибка. Были попытки сделать правильную стратегию, чтобы реформировать город. А дальше после стратегии остались желание управлять в ручном режиме. А когда ты управляешь в ручном режиме и на совещаниях рисуешь фломастером, куда должен возвращать трамвай или троллейбус, – тогда не могут качественно работать проектные организации, институты, которые уже не привлекают прогрессивных студентов с лучшими инновационными решениями, которые уже не имеют смысла продолжать свою профессию. И они перевчаються из транспортных инженеров, электриков, на кого-то еще, чтобы иметь возможность прокормить свою семью. И ты понимаешь, что это глубоко больная система. Она не предполагает эволюции и прогресса. Она предусматривает эволюцию ручного управления. А это клептократия и это путь в никуда.
- Об отношениях с Владимиром Зеленским
– Мы поняли вашу оценку нынешней власти в Киеве. А каково ваше отношение к новой власти, в частности к президенту Владимиру Зеленскому?
– Я очень верю в то, что если мы сейчас не попытаемся принципиально изменить правила игры, мы потеряем еще не 3 – 4 года, мы потеряем огромный шанс, который стоит использовать в интересах страны для будущего. Ведь Владимир Зеленский сейчас имеет огромный уровень доверия и мировой популярности. Мы, пожалуй, сейчас самый крупный объект ожидания для всего мира. Миру очень нужны качественные кейсы, замечательные истории преобразования. И мы находимся в ситуации, когда нам помогут это сделать, чтобы страна не вернулась к клептократии.
– Александр Ткаченко, который по информации некоторых СМИ претендует на должность главы КГГА, говорил, что вы его консультируете. В каких вопросах?
– Мы очень часто говорим о городе, о том, как он функционирует, о том, какие вызовы стоят перед городами мира сегодня, о том, какие существуют практики развития городов, территорий. О том, откуда идут основные движущие силы, о роли гражданского общества в этом, о том, какие эксперты где в мире бывают, кто на чем специализируется. Мы много мечтаем. Это же прекрасно.
– Ну, это мечты. А, возможно, вы даете ему какие-то конкретные советы?
– Когда звонит и спрашивает что-то, я рассказываю.
– То есть, если партия «Слуга народа» пройдет в Верховную Раду, возможно, она поддержит ваши интересы? Например, относительно ваших застроек…
– Смотрите, не существует ни одного вопроса, который касался бы моих имущественных прав и которое мне могла бы в той или иной степени помогать решать Верховная Рада. Я занимаюсь бизнесом на земле. Мне Верховная Рада для этого не нужна.
– Верховная Рада принимает законы, которые в том числе регулируют строительную отрасль…
– Я очень надеюсь на то, что эта Верховная Рада разработает настолько прозрачные, понятные и качественные policy, программы, правила игры, что это изменит экосистему функционирования бизнеса. Ибо это ненормально, когда ты фактически выживаешь. Для того, чтобы это понять, надо просто попробовать что-то строить за рубежом. У нас много застройщиков, которые, хеджируя риски, строят кто в Вильнюсе, кто в Риге, кто в Будапеште, кто-то в Мюнхене. Общая оценка одинакова – очень сложно, нужно четко придерживаться проектов и правил. Ок, все с этим согласны. Но вы не представляете, насколько это легко делать, потому что у тебя здесь и так это требуют. Но есть большая разница в том, каким образом город, государство создают сервисы для тех, кто здесь строит, работает, зарабатывает. Это просто кошмар, а не правила.
– Что именно должна сделать власть, чтобы упростить работу компаниям вроде вашей?
– Разработать качественные градостроительные документы, то есть генеральные планы и ДПТ, которые бы создали программу консенсусного развития между жителями, бизнесом и городом. Почему это важно? Ибо когда нет такого консенсуса, то они встречаются во время пикетов на объектах. А это создает небизнесовые и институциональные риски и уменьшает стоимость недвижимости и прибыль. А это значит, что ты не можешь привлекать нормальные деньги, ты не можешь спокойно заниматься бизнесом, поскольку есть риск того, что кто-то завтра будет с тобой бороться, что-то ломать, переворачивать с ног на голову.
– Что еще?
– Второй шаг, который нужен – это соучастие города, когда он развивает свою часть инфраструктуры, а ты развиваешь свою часть. То есть, если ты платишь долевое участие, то следовало бы ожидать, что будет кто-то на это долевое участие строить школы, садики. А не так как сейчас: деньги заплатил, и сады сам же и должен построить. Мы должны с этим разобраться.
И третье – надо разобраться с монополией организаций поставщиков энергетических ресурсов. Они тоже создают нерыночные условия. Это существенно влияет на конкуренцию.
И тогда, создав качественные урбанистические policy, в которые можно было бы включить конкурсы на определение лучших проектов, архитектурных решений, мы бы увидели город другого качества. В принципе, это то, чего бы я хотел. Ну и чтобы город тратил средства рационально, а не иррационально.
– Иррационально – это как?
– Это когда у вас есть возможность сделать наземное метро на Троещину, о котором все говорят, воспользовавшись существующей железнодорожной инфраструктурой за 2 года и за $250 миллионов, а вам «парят» проект за $2,5 миллиарда потому что на нем можно больше заработать. Хотя над ним лет 10 работать, но ничего страшного. Вот только в проекте за $250 миллионов сразу придут проверять, на что они потрачены, а с $2,5 миллиардов можно 50 миллионов «не туда» потратить – никто и не увидит, не найдет. Вот в этом клептократичная ерунда. Мы создаем не то, что надо, а то, в чем никто ничего не поймет.
– А это вы стоите за проектом переезда офиса Владимира Зеленского с Банковой в «Украинский дом»?
– Нет. Я простой волонтер-эксперт, которого спросили совета, попросили дать свое видение нюансов, которые связаны с этим переездом. Я просто имею много опыта в том, каким образом разрабатываются такие проекты, каким образом разрабатываются проекты площадей, транспорта, развязок, относительно юридической стороны как это должно двигаться. Ни больше, ни меньше.
– То есть?
– Я никоим образом никак не буду принимать в этом участие. Ни одной государственной копейки трогать не буду. Просто буду смотреть, как этот проект развивается, да и все.
– По вашему личному мнению, переезд в «Украинский дом» – это лучше, чем продолжать работать в Администрации президента?
– 100%.
– Почему?
– Я вижу историю, которая называется «Отдать Банковую под Национальный художественный музей». Если посмотреть, что в Национальном художественном музее экспонируется только 1% всей коллекции, которая у него есть, то это же о вопрос о том «Кто ты? Ты украинец? Чем ты гордишься? Что ты знаешь про украинское искусство?»
- О застройке столицы
– Сейчас в Киеве действует бессрочный Генеральный план развития. Но, эксперты говорят, что нужен новый генплан, скажем до 2025 года. Зачем, по вашему мнению, он нужен?
– Недавно я разговаривал с заместителем министра ЖКХ и строительства Львом Парцхаладзе. Он говорит: городу надо вместо этих маленьких переездов строить Kyiv City. Я говорю: а почему? Он говорит: потому что это всем нравится. В каждой непонятной ситуации надо говорить о том, что никто не может оценить.
У нас много кто говорит о том, что надо объединять киевскую агломерацию, надо присоединять города. Это как раз то, что люди не могут увидеть и понять. Метро на Троещину и Виноградарь, и гиперлуп кольцом вокруг города – в каждой непонятной ситуации называй слова, которые ни на что толком не влияют. Много разговоров о генеральном плане. А какие идеи заложили в этот генеральный план? А что вы хотите им решить? А люди, которым должно быть лучше от этого, согласны с тем, что вы предложили? Вообще какой город вы строите, что вы развиваете?
– Каким должен быть генеральный план по вашему мнению?
– Всемирный банк ежегодно делает анализ того, как выглядят города ночью. И по этим ночным освещениям делают вывод, где вымирает человеческая деятельность, а где появляется. Это карта ночного освещения Украины в период с 96-го по 2010-й (на иллюстрации внизу). Мы видим, что на Востоке ночью перестали светиться предприятия, населенные пункты, города, кварталы, микрорайоны. Тогда еще не было военного конфликта. Но разве не кажется, что здесь точно должна случиться большая беда? Если учесть годы с 2014-го, синего цвета будет еще больше. Это означает, что высвобождаются огромные объемы территорий.
Посмотрим теперь на Киев: синее это 90-й год, зеленое – 2014-й. Это означает, что мы взяли на вооружение стратегию экспансии пригородных территорий. А население официально увеличилось лишь на 7,4%. При этом в центре города есть много территорий, вокруг которых есть общественный транспорт, к которым подведено метро, в которых огромное количество пешеходных связей, инженерной инфраструктуры, но они не работают в пользу города, не создают ВВП.
Это нонсенс, что в центре города снять складской комплекс можно довольно дешево. Не за 10, 20 километров от Киева (потому что именно там должно быть дешевле), а в центре столицы. Это говорит о том, что мы развиваем инфраструктуру некачественно, как и много других стран постсоветской системы.
Мы консервируем внутри города территории, которые не используются для его нужд. И при этом осваиваем новые. Теперь представьте, какое огромное количество средств за 15 лет мы потратили на то, чтобы обеспечить новые территории инфраструктурой. Город развивался не внутрь, а наружу. Такая была стратегия советского градостроительства. При этом Украина занимает пятое место в мире по темпам развития новых территорий. Не смотря на то, что огромное количество территорий у нас выбыло, мы осваиваем новые. Настолько, что по этому показателю мы расположились после Китая, США, Индии, России.
Вместо детских садов, вместо реконструкции ваших подъездов, вместо того, чтобы развивать парки и скверы, в которых мы живем, мы осваиваем новые территории. Вы понимаете, какая это огромная ошибка, когда мы не какие-то маленькие средства направляем, а глобально развиваемся не так? Украина занимает пятое место по темпам освоения новых территорий, за нами идут Германия и Индонезия. При этом объем украинского ВВП Германия производит за 53 часа. То есть чуть больше двух дней работает немецкая экономика, чтобы сделать ВВП Украины за год. Это демонстрирует нашу ничтожность в подходах.
– То есть, по вашему мнению, было бы правильнее развивать территории, максимально застраивать то, что есть внутри.
– Да. Это не то что было бы правильно, это уже 50 лет во всем мире делают, а мы даже не начали. Потому что у нас генеральным планом написано, что это производственная территория. Специально кто-то сверху должен «махнуть». Все эти наши борцы за справедливость имеют покричать: кошмар, здесь остался потенциал развития подводных лодок.
– Какое тогда ваше видение Киева?
– Компактного, умного, экономичного, эргономичного города.
– А более конкретно?
– В моих словах вы не увидели смысла. А он в них есть. Вы думаете, что город стоит развивать новыми территориями, а я думаю, что его стоит развивать внутрь, увеличивать плотность использования территории.
– Почему Киев сейчас застраивают хаотично?
– Этот генеральный план, который сейчас есть, и тот, который предлагают, они друг от друга ничем не отличаются.
Город можно развивать, например, как Позняки. Хочу, чтобы вы поняли, что по количеству квадратных метров на гектар Позняки не более плотные,чем наш Рыбальский. Там не больше метров, чем на Рыбальском. Но принципиально другой метод застройки. Это даже не вопрос о деньгах, не вопрос, что кто-то больше заработает, а кто-то меньше.
Это вопрос о лени. Ты можешь купить один проект, дальше копируешь и просто не меняя привязываешь к другому земельному участку. $1 или $3 на метре квадратном экономишь. Это вообще ничто. Но когда ты проецирует квартальную застройку, у тебя каждый объект отдельный, он разный, он не повторяется.
- Об отношениях с нынешней КГГА и Киевсоветом
– Насколько вашей компании трудно получать разрешения на строительство?
– Очень трудно. Например, на некоторые проекты мы получаем разрешение с 6 – 7-го раза. На некоторые из них мы не можем получить несколько лет.
– Какие к претензии, почему не выдаются?
– Как говорится, друзьям – все, врагам – закон. Можно требовать миллион бумажек и справок.
– Приведите пример.
– Есть «территория жилой общественной застройки». В Земельном кодексе зафиксировано, что землепользователь определяет вид использования. Например, я построю апартаменты или жилой дом, жилой с помещениями, или еще что-то. А земля мне выдана под эксплуатацию такого-то объекта. Вид использования земельного участка, по 21 статье Земельного кодекса, я могу определить сам. Разрабатываю проект. Иду получить исходные данные. Мне говорят: можно это делать только после того, как пойдешь на сессию и переголосуешь. Я говорю: во что переголосуешь? Чтобы так, как ты хочешь, чтобы назывался твой проект, чтобы так и называлась твоя земля. А зачем мне это надо? Надо. И вот уже две сессии.
– Это по какому объекту?
– По любому. Например, наш проект на месте завода на Нивках строится на земельном участке, который передан в аренду в 94-м году. Тогда еще не было принято ни Земельного кодекса, ни закона об аренде земли, ни закона о Государственном земельном кадастре, ничего. Договор состоит из двух страниц, одна из которых титульная. И написано, что застраивать земельный участок можно согласно генерального плана застройки земельного участка. Такие были традиции в 94-м году. Но договор действителен и он будет действовать еще лет 30. А они говорят: нет, не подходит, надо идти переделывать.
– Почему?
– Потому что это нетипичный договор, сейчас таких нет. Не написано, к какой категории он отнесен. А я тогда чего страдаю? Хорошо, идем и через суд заставляем их выдать один документ. Выдали. Пошли запроектировали, получили разрешение. Приходит запрос от общественной организации «Рога и копыта» чтобы провести проверку «скотыняк»-застройщиков. Еще точно такой же запрос подпишут пару народных депутатов. Приходит к нам инспектор и проверяет всю эту «ересь». Мы идем в суд и опять выиграем. Но параллельно между всем этим нам отменяют разрешения, другие документы.
– Получается, что у вас постоянные проблемы. Это потому вам не нравится мэр Владимир Кличко?
– Нет, мы не считаем это проблемой. Просто вы спрашиваете, где происходят злоупотребления. Я вам привожу конкретный пример.
– Сколько таких судебных споров относительно ваших проектов в Киеве?
– Столько, сколько появляется «доброжелателей», которые пишут письма.
– Какое конкретно количество у вас проектов в Киеве?
– Сейчас 11. И по каждому из них всегда были «доброжелатели» с какими-то письмами и требованием «справедливости». После этого приходили какие-то отдельные инспекторы, городские власти. Все очень бережно помогают «Рогам и копытам» установить эту «справедливость».
Но мы просто идем в суд и отстаиваем справедливость в суде. Но это не может не мешать. Потом клиент заходит в Интернет и смотрит, что это за объект, кому он принадлежит. О, были скандалы. И он начинает за что-то переживать. На это и рассчитано. Мы фактически понимаем, что мы недополучим прибыль от того, что кто-то создает нам проблемы. Хорошо, мы к этому готовы.
– Как вы вообще сейчас оцениваете состояние дел в Архитектурно-строительной инспекции?
– Ужасно.
– В конце декабря уволили ее руководителя.
– Чудовищность заключается не в отдельных лицах. А в том, как ГАСИ функционирует, в том, насколько сложно получить документы. Проблема в неурегулированности правового поля функционирования строительного сектора в целом. Он или работает против интересов общины (а он не должен так работать), или работает как инструмент давления со стороны муниципальной власти на бизнес. По большому счету, мы все заложники, и все это понимают. Вот, говорят, что город работает на застройщиков. Прикольно. Вот только вопрос: с них требуют, или им что-то дают? Все понимают, что все «стригут» с застройщиков.
– То есть вы также это официально признаете.
– Когда мне говорят, что строители руководят горсоветом – это все равно что сказать, что рабы управляют галерами. Они крутят свои весла, гребут, только вопрос в том, что не они управляют лодкой.
– Получается, что вы также являетесь участником этой ситуации, который не приложил усилий для того чтобы она решилась?
– И можете меня за это осудить. Публично написать: осуждаем застройщика за то, что он функционирует в условиях, которые создало недоразвитое гражданское общество с популистами и депутатским корпусом. И что я виноват в том, что мне приходится функционировать в правилах, которые мне категорически не нравятся. Обвините меня в этом.
– Но ведь вы говорите «стригут». Это же выходит за рамки закона.
– Да. И поэтому мы требуем прозрачных правил, чтобы этого не было.
– Некоторые застройщики тоже рассказывали, что до предыдущего руководителя ГАСИ ставки были такие-то. Пришел новый глава – ставки увеличились. По вашим данным — так же?
– Не знаю. Я не так долго занимаюсь строительством, чтобы это оценивать.
- О проектах, которые осуществляет компания
– У вас есть строительство Washington Concept House на улице Лабораторной. Я так понимаю, там был какой-то памятник.
– Памятник истории. Знаете какой?
– Какой?
– Дом Ульяновых.
– Вы не считаете его памятником?
– Сестра Владимира Ильича Ульянова (Ленина), будучи в Киеве, проживала в этом месте. Вам не кажется это странным, что этот дом считают исторически ценным?
Расскажу историю этого участка. Снесли этот дом лет 10 назад, а из реестра – не исключили. Позже появляется закон о декоммунизации, который требует от органов власти провести инспекцию, подготовить списки и исключить из всех реестров памятники, связанные с коммунистическим режимом. И вы не поверите: по странному «совпадению», не смотря на то, что на самом деле этого дома уже нет, Управление охраны культурного наследия подает все подобные объекты на исключение, а наш – не подает. Потому что это требует дополнительного заседания, дополнительного рассмотрения, дополнительной исторической справки, дополнительно пойти всем кланяться и уговаривать на то, что надо выполнять норму закона. Мы уговорили, выполнили норму закона. А сейчас все бегают и говорят: о Ленине же не будем писать, значит будем писать, что там был Тарас Шевченко. Вы же имеено это читали об этом участке? А вы вот знаете, что там не было никакой застройки, когда Шевченко был в Киеве?
– Я так понимаю, что этот участок ранее принадлежал «Элита-Центр»? Она имеет к нему отношение?
– Никакого.
– Этот участок в вашей собственности или вы его арендуете?
– Мы выкупили компанию, которая имела инвестиционное соглашение с киевским муниципальным хором на застройку этого участка.
– Когда вы ее купили?
– В прошлом году.
– И вы буквально за этот год выстроили там такие огромные дома?
– Это не наше. Это объекты на соседнем участке, которые строит совсем другая компания – «Альтис-Холдинг».
– Ваш проект будет похожим на них?
– Нет. Это будут прекрасные, элегантные, аккуратные творения, которыми будут гордиться киевские архитекторы.
– Продажи на этот проект уже открыты?
– Мы рассказываем о нем, пока еще не строим. Сейчас идут работы, связанные с выносом сетей, подготовкой объекта. Вы должны понять, что есть уйма технологических вещей.
– Сколько вам обошелся участок?
– Это конфиденциальная информация, защищенная условиями договора. Вы должны понять, что это информация, которая составляет коммерческую тайну.
Смотрите, расскажу вам пример. Есть 17 целей устойчивого развития, определенных программой развития городов Habitat III. Они были сформулированы вокруг конкретных вещей, подчиненных одной цели – сделать человека счастливым в том, где он живет, как пользуется ресурсами. Много есть вещей, которых ты не понимаешь и не видишь. Например, ты не видишь, как работает твоя энергоснабжающая система или уборка мусора. Если ты не сталкиваешься с мусором, то это как раз говорит о том, что система работает хорошо. Система требует большого количества отдельных подсистем. Это и транспорт, и мобильность, и образование. Это огромное количество разных подсистем, которые должны найти отражение в различных объектах на нашей территории. И этому посвящен один из наших новых проектов.
Идея была в том, чтобы мы через различные виды жизненной активности человека смогли реализовать потенциал территории, сохраняя и развивая природу, развивая существующие ландшафты, сохраняя уже сложившиеся дорожки, по которым люди ходили. Но нельзя было допустить, чтобы система улиц и кварталов была такой же. Улицы и кварталы должны максимально подчеркивать тот имеющийся достаток, который есть на этой территории. Развивая его, можно создавать новые озера, которых нет. Например, это озеро есть, а этого нет, там сейчас болото.
– А что это за участок?
– Это Китаево. Здесь можно развивать деятельность, связанную с эко-туризмом, эко-инициативами. И здесь есть откуда это делать. Большое количество садов, краснокнижных животных, растений. И это можно было бы развивать дальше, расчищая город.
Я вам просто хочу показать, что даже работа с культурным наследием может происходить в бережливый способ, не создавая угрозы существующим объектам. И эта история могла бы быть на самой территории развита. Даже кладбище можно было бы обходить какими-то отдельными сооружениями, чтобы они другим не мешали. Такая у нас идея. Внизу вдоль озер нижний путь. Есть понимание, что мы должны развивать велосообщение. То есть основной путь велопешеходный. И главная задача была сделать переход от Китаево до Корчеватого, построив наземный пешеходный мост. Мы показываем, что он не сложный, он не очень высокий. И он мог бы быть не очень дорогим, но его стоит здесь сделать. И автомобильную часть развиваем по тем дорогам, которые уже есть.
Создав сеть общественного транспорта, уплотнив ее, мы сможем развить сеть внутренних подъездов. По одним есть один скоростной режим, по другим – другой. Логика в том, что это заезды-выезды в отдельные подземные паркинги. И это все вместе могло бы создать нам такую разную диверсифицированную сеть проездов с разными скоростными режимами. Они могли бы закрыть полностью все вопросы, связанные с функционированием данной территории. Но важнейшей задачи является развитие общественных пространств и пешеходных связей, включая инклюзивные подходы к этой работе.
Мы могли бы применить большое количество концепций работы с территориями. Их по миру реально очень много. Развивать общественные центры как районного, так и локального значения, соединить их сетью отдельных связей… обеспечить учебными заведениями – их надо больше, садиков больше. Построить еще одну большую школу нужно. Высшее образование здесь можно было бы развиватьэто много кому подходит. Не все должны учиться в центре города. На этой территории находится госпиталь Государственной пограничной службы, где делают много операций различным участникам АТО. Это очень крутой госпиталь. Здесь можно было бы создать дома для престарелых, поликлиники, офисы семейных врачей. Все этому способствует.
– Этот проект – это ваша разработка?
– Так вот, мы эту разработку принесли к людям и они испугались.
– К каким людям?
– Тем, которые живут рядом…
Так вот. Этажность можно было бы делать небольшую. При разработке проекта мы предусмотрели высоту до 9 этажей, то что ближе к имеющейся застройке, и 2 – 3 этажа там, где есть частная застройка или ее вообще нет. Предусмотрели соответствующие отступы от леса и от культурного центра. И вот мы получаем такую квинтэссенцию высотности, которая бы показала, что могло бы быть у нас на территории. Имея разную плотность, разную высотность, мы могли бы применить разные концепции. Где открытых кварталов, где закрытых кварталов. Применить то лучшее, что сейчас по миру делается.
Это могла бы быть территория с огромным объемом разнопрофильной схемы застройки, которая бы создала неповторимый очаг. Он бы в каждом клочке территории был бы разный. Я уверен в том, что все бы хотели здесь жить и развивать эту территорию. Потому что это было бы очень круто. Это было бы лучшее, что вообще происходит в Украине. Вообще это очень большой комплексный проект. В мире потом долго ездят, изучают, гордятся.
Мы предложили такую концепцию на всю территорию. Изучили, как было по миру. Изучили мировой опыт, определили определенный объем возможной застройки на отдельной территории и предложили различные варианты, как бы эти архетипы выглядели на этой территории. С тем, чтобы показать, что эта территория могла бы быть аутентичной, мы применили параметрическое проектирование, которое дает возможность выбрать самые лучшие решения, в том числе по инсоляции или структуре самой застройки. И это бы дало нам возможность наработать больше 200 – 300 вариантов объемно-пространственных решений на самой территории. И основная задача – развивать разную структуру типологии. Это дает возможность добиваться шикарного результата.
Мы решили показать его людям. И они ничего другого не смогли сделать, кроме как достать старые планы, которые когда-то разрабатывали другие застройщики, и обманывать своих соседей рассказами о том, что здесь кошмар. Мы им показываем совсем другое, а у них нет сил переступить через себя и признаться в том, что это может быть реально хорошо. Причем они сами себя пугают. Сами живут в этой грязи, не имеют сетей, страдают от этого, но при этом все равно от лжи отказаться не могут.
– Этот проект вы хотите реализовать собственными силами или привлекать других?
– Это невозможно сделать самому. Надо делать в кооперации с другими участниками рынка.
– Кого планируете привлекать?
– Первыми – компанию Perfect Group. Это наши партнеры. По различным сложным проектам мы уже имеем опыт взаимной работы.
– Какой объем инвестиций требуется для реализации всего этого проекта?
– Общая стоимость недвижимости, которая может быть построена на этой территории, около $400 миллионов. Это 7 – 10 лет работы. Начальные инвестиции оцениваем в $30 – 40 миллионов.
– Какова площадь этого проекта?
– Около 70 гектаров.
– Расскажите про ваш проект на Рыбальском острове.
– Наш проект RYBALSKY предусматривает 9 домов, построенных по принципу супер-кварталов. Сейчас 2 дома уже построены и частично введены в эксплуатацию. В августе планируем ввести секции, которые остались. Еще 2 дома в процессе строительства. Мы уже инвестировали в проект 1,7 миллиарда гривен. Планируем инвестировать еще 2,5 миллиарда.
– Какова сумма инвестиций в целом по всем вашим проектам?
– 6 – 7 миллиардов гривен.
– Ваши проекты на Рыбальском будут иметь связь с проектами Сергея Тигипко?
– Вообще никакой. У нас отдельная территория, просто касается его участков. Мы консолидируем земельные участки, которые принадлежат разным владельцам. Частью участков пользуемся по инвестиционным соглашениям, еще 3 или 4 участка мы выкупили, – там были какие-то автомойки, гаражи.
– Планируете брать еще участки рядом?
– Да, будем бороться за это.
– Вы заключили с Генпрокуратурой соглашение на бывший участок завода «Арсенал». ГПУ уже несколько лет судится за квартиры в ЖК «Avenue 14−16». У вас есть похожие проблемы, когда вы арендуете землю??
– Если вы имеете в виду проект Philadelphia Concept House, то это небольшой участок, примыкающий к территории завода «Арсенал». Мы выполняем условия договора. Я думаю, что людям нравится то, что мы строим, и поэтому они с нами не конфликтуют.
– Обычно Генеральная прокуратура, когда заключает соглашения с застройщиком, забирает себе какую-то часть квартир, паркинга, офисов. Должны ли вы будете отдать ГПУ часть помещений?
– Эта информация является конфиденциальной.
- О своем бизнесе
– Кстати, как вы начали строительство, где нашли стартовые деньги?
– Имел собственный авторитет, пошел постучал в дверь и мне открыли.
– К кому постучали?
– К разным людям.
– То есть ваш бизнес начался на деньги от нескольких частных лиц?
– Это были больше просьбы о поддержке. Попросил разработать проект с тем, чтобы позже заплатить за него. Попросил поставщиков строительных материалов открыть кредитную линию. Обратился к генеральному подрядчику с просьбой простимулировать работу. Вложил часть собственных средств. И так все случилось.
– С чем вы связываете такой стремительный взлет в бизнесе? За несколько лет у вас появилось очень много проектов, о которых все говорят.
– А вы многих руководителей строительных компаний знаете?
– Нескольких…
– Их рабочий кабинет похож на мой?
– У многих более скромные кабинеты, более аскетичные.
– Я о рабочей атмосфере Вы видите, что это кабинет человека, который работает? У меня еще очень много таких же, как я, немножко придурковатых трудоголиков, которые очень любят свое дело и им гордятся.
– Сколько сейчас у вас людей в штате?
– Непосредственное ядро компании до 200 человек. А с аффилированными организациями – около 500 – 600.
– Как вы вообще оцениваете рынок недвижимости сегодня?
– Как очень перспективный, хотя и есть некоторое замедление. Это свидетельствует о том, что экономическая деятельность требует определенной корректировки. Не секрет, что последний год экономика развивалась достаточно сложно, уже пошли процессы, которые начали этому мешать. Если сначала были реформы, то в последнее время мы имели лишь «антиреформы».
Например, когда начали играть в монополии, в «Роттердамы»… Это все влияет на рынок, на наличие денег у людей, на их покупательскую способность. И на то, каким образом и куда они тратят эти средства: на минимальное обеспечение жизнедеятельности, либо на улучшение условий.
Например, [власти] запустили ОВГЗ под 19% и забрали себе 100 миллиардов гривен с рынка. Поэтому сегодня есть проблемы с получением кредитов под строительные проекты. Стоимость кредитов – 22 – 23%, это слишком дорого. Нужно снизить ставки хотя бы до уровня 10 – 12%.
– На какой сейчас сегмент наибольший спрос среди покупателей?
– Самый большой спрос всегда на эконом-сегмент, он больше всего занимает в структуре продаж, генерирует больше всего денежных средств. Но там самая низкая рентабельность.
Недвижимость часто покупают с инвестиционной целью. Это также влияет на структуру спроса и требования людей к жилью. Когда мы говорим о том, как меняется структура спроса, мы должны понимать, что в последние годы много людей съездили в Европу, многие видели, как там организовано жизненное пространство, и они уже не хотят жить в безликих коробках, они хотят здесь получить такое же качество жилья, что и в Европе.
Читайте также
