Перепланировка: что нужно знать и как узаконить

Перепланировка квартиры — популярное в Украине решение. К ней прибегают, чтобы получить еще одну отдельную комнату или рационально использовать пространство — добавить комнате дополнительную площадь коридора или лоджии.

На сегодня законодательство довольно лояльно подходит к перепланировкам, и контроль за такими ремонтными работами осуществляют лишь в тех случаях, которые могут привести ко вмешательству в интересы других людей (соседей) или к разрушению дома.

Легализовать перепланировку нужно только тогда, когда вы планируете:

• вмешиваться (делать отверстия, спилы) в несущие стены дома;
• вмешиваться в ту часть инженерных систем в доме (водопровод, канализация, электричество, отопление, вентиляция), через которую проходят коммуникации и к соседям тоже.

«Если же вы решили в своей квартире просто поменять существующие окна или двери, сделать проход или нишу в не являющейся несущей стене, поменять батареи отопления, внутреннюю проводку или перенести выключатели, сделать встроенный шкаф и т.п., такие работы можно проводить без получения каких-либо разрешений на их проведение (они считаются законными, и дополнительно узаконивать их не нужно)», — поясняет руководитель практики «Земельное право и недвижимость» АО «Ассирия» Александр Кодолов.

Однако, по словам юриста, если ваша квартира находится в доме, который относится к памятникам культурного наследия, все вышеперечисленные работы все же придется узаконивать.

Читайте также: Переоборудование квартир под офисы, магазины и хостелы в 2021 году: что изменится

Легализация перепланировок, которые находятся под контролем государства, сегодня тоже значительно упрощена и осуществляется как легализация реконструкции (а не перепланировки).

Порядок легализации следующий:

1. Разработать проект реконструкции и оформить документы на авторский и технический надзор (для этого нужно обратиться в проектную организацию, у которой есть соответствующие лицензии и сотрудники).
2. Подать уведомление о начале строительных работ по реконструкции (можно в электронном виде через сайт «Дія» или в бумажном виде через ЦНАП).
3. Выполнить работы по реконструкции (согласно проекту).
4. Изготовить новый техпаспорт (у сертифицированного инженера).
5. Зарегистрировать декларацию о вводе в эксплуатацию (можно в электронном виде через сайт «Дія» или в бумажном виде через ЦНАП).
6. Зарегистрировать свое право собственности на реконструированную квартиру в Госреестре прав на недвижимость.

В некоторых случаях может потребоваться решение совладельцев дома (в случае присоединения к квартире чердака либо подвала, поскольку указанные помещения являются совместной собственностью всех совладельцев дома). Узаконивание такого рода перепланировки будет гораздо сложнее осуществить.

Проблемы могут возникнуть с перепланировками, которые запрещено проводить, объясняет Кодолов. К ним можно отнести:

• размещение мокрых точек (туалеты, ванные) над кухнями или жилыми комнатами соседей;
• снос несущей стены;
• перенос или перекрытие стояков общедомовых коммуникаций (канализация, дымоход);
• объединение жилой комнаты с кухней, в которой есть газовое оборудование (колонка, варочная панель, духовка, котел).

«Такие перепланировки узаконить не удастся, и, если о них узнают, могут через суд заставить все исправить согласно строительным нормам, возместить ущерб (если он был причинен кому-то такими нарушениями) и привлечь к административной ответственности (штраф)», — объясняет юрист.

Неузаконенная перепланировка квартиры может стать серьезным препятствием для ее продажи, поскольку для проведения такой сделки необходим документ (паспорт) технической инвентаризации квартиры, данные которого соответствуют ее фактическому состоянию и информации в Государственном реестре имущественных прав, предупреждает Дахновский.

Кроме того, если предполагается покупка квартиры за кредитные деньги, то можно смело утверждать, что банк в таком случае откажет в кредите. Сам же покупатель, взяв на себя риск приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой, рано или поздно поставит себя перед фактом необходимости ее легализации со всеми сопутствующими расходами.

«И это не говоря о том, что проведенная с нарушением законодательства и строительных норм перепланировка может нарушать целостность и конструктивную стойкость дома и, соответственно, представлять угрозу жизни и здоровью его жителей, а также обуславливать вполне законные претензии соседей», — пояснил Дахновский.

Если же фактические параметры продаваемой недвижимости не соответствуют указанным в документах, а цена объекта очень привлекательна, то перед покупкой следует обратиться к специалисту (юристу, проектанту, специалисту по технической инвентаризации и т.д.), который сможет изучить документы и объект и предоставить покупателю заключение о возможности узаконивания прав на объект согласно его фактическим параметрам.

«Может сложиться ситуация, когда процесс легализации потребует либо слишком много затрат времени и денег либо вообще будет невозможным в силу незаконности проведенной предыдущим хозяином перепланировки», — предостерегает руководитель практики «Недвижимость и строительство» ЮКК De Jure Иван Топор.

Если возникнет ситуация, когда покупатель будет согласен приобрести объект, несмотря на отсутствие оформленной законным способом перепланировки, то рекомендуется сначала осуществить все процедуры ее узаконивания на предыдущего собственника, пусть и за счет покупателя, а потом проводить сделку купли-продажи квартиры, советует специалист.

По словам юриста, для получения гарантий от продавца, что он не откажется от сделки после узаконивания перепланировки, следует оформить предварительный договор купли-продажи с описанием взаимных обязанностей сторон с четким распределением расходов.