Иногда, чтобы заработать, нужно заплатить. И речь сейчас не об откатах, которые в строительной сфере, к сожалению, процветают. Речь об инвестициях в будущее: паевой взнос, инфраструктура комплекса и добрососедские отношения с районом. В среднем эти статьи расходов тянут до 40% (а то и больше) стоимости проекта.
Паевой взнос — это деньги, которые застройщик официально платит в местный бюджет на создание социальной и инженерно-бытовой инфраструктуры. Его размер рассчитывается на основании общей сметной стоимости строительства. Для нежилых зданий и сооружений ее предельный размер составляет 10%, для жилья — 4%. Однако дело в том, что сейчас это, скорее, «официальный откат», который порождает высокие коррупционные риски и не выполняет свою главную функцию.
Во-первых, застройщик не всегда знает, на что идут его деньги. Было бы неплохо сделать процедуру более продуманной и прозрачной, чтобы компания платила за что-то конкретное: строительство детского садика, прокладку новых инженерных коммуникаций, реконструкцию дороги. Потому что проследить, куда на самом деле идут эти деньги из местных бюджетов, пока что крайне сложно.
Во-вторых, стоит определить болевые точки района или города и решать их в рамках государственного и частного партнерства эффективно. К примеру, больная тема Киева — нехватка мест в садиках. В отдельных районах она превращается в катастрофу. К примеру, только на Русановке не хватает до тысячи мест в дошкольных учреждениях. Почему бы не дать возможность компании-застройщику в рамках своего паевого участия построить детсад? Дальше включается заинтересованный в решении проблемы город: с помощью социальных программ власть покроет стоимость обучение в садике тем, кто в этом нуждается. Все довольны, все в выигрыше.
Разберем на примере: в новом ЖК Rusaniv Residens будет свой детсад, куда смогут водить детей жители Русановки. Еще десять (условно) таких садиков, а также заинтересованность местных властей содействовать девелоперам — и проблема для района иссякнет. Все довольны, все в выигрыше. Чтобы обойтись без лишнего популизма, крайне важно сесть за стол переговоров стейкхолдерам — застройщикам, местным властям и, разумеется, Минерегионбуду.
Инфраструктура комплекса — одна из самых существенных статей расходов в смете. Потому что именно от того, насколько она будет соответствовать желаниям современного покупателя, его рациональным «хотелкам», зависит конечный результат — количество проданных квартир. Главный актив современного человека — время. Он должен быть заложен и в концепцию строящегося в столице жилья. Человек, приобретая квартиру, стремится жить в такой среде, где он сможет работать, но при этом не из квартиры (коворкинг, офисные площади в ЖК), ходить за покупками и развлечениями (ТРЦ, магазины, кинотеатры, винный погреб, лаунж-зоны), растить ребенка (современные игровые и детские площадки, центры развития ребенка, садики, школы), гулять (парки, скверы, лаунж-зоны, места для отдыха и барбекю), заниматься спортом (спортцентры, беговые и велодорожки, воркаут-зоны). Добавочную ценность несут всяческие есо-friendly инициативы, публичные пространства (для арт-выставок, фестивалей, концертов) и так далее. Говорить о «достаточном количестве парковочных мест», «закрытом от авто дворе» или «детской площадке» на придомовой территории не буду — это то, что само собой разумеется.
Добрососедские отношения с городом — это то, что делает застройщик по собственной воле для развития микрорайона, в котором строит. Сюда относим реконструкцию Русановского канала, создание набережной, 5 га парка на Теремках, реконструкцию улицы Салютной, утепление фасадов соседних домов и многое другое. Все это частные случаи, когда девелопер хочет заявить свою позицию общественности. Некоторые застройщики тратят от 10 до 150 млн грн в год на подобные цели и понимают, зачем им это делать. Начинать стройку нужно с налаживание отношений, которые в последующем благоприятно скажутся на процессе строительства.
Создавать инфраструктуру, которой смогут пользоваться и жители комплекса, и района, — это тот вклад в будущее, задел на перспективу, которые выгодны всем. Застройщику это дает ценность проекта и, как следствие, возможность потом аргументированно поднимать ценник. Покупатель получает комфортную среду обитания, район — решения старых проблем или новые публичные пространства, которые Киеву нужны как воздух.