В условиях повышенной турбулентности на рынке недвижимости многие задаются вопросом: почему девелопер не может достроить тот или иной объект? Причин может быть множество. Кто же поможет инвестору разобраться?
За примерами долгостроев далеко ходить не приходится. С компанией «Борыспильмиськбуд», которая достраивала комплекс после первого девелопера, летом 2018 по непонятным причинам разорвали договор аренды на землю.
Не учли только пары «пустяков»: жилая часть проекта полностью достроена, получены даже сертификаты о введении в эксплуатацию, а застройщик не только за свой счет в качестве паевого участия проложил новые коммуникации, но и продолжает ежемесячно платить сумму аренды за землю. Как говорится: вдруг муниципалитет одумается. Но пока что-то туго.
Скажу больше: на прошлой неделе с недавних пор известный на всю страну секретарь местного исполкома Ярослав Годунок в очередной раз безосновательно заблокировал получение ордеров на 5 квартир для Нацгвардии и 6 квартир для ГСЧС, которые по тендеру приобрели жилье для сотрудников.
А начиналось все в далеком 2003 году как классическая пирамида: компания «Агробудпереробка», которая впоследствии, разумеется, обанкротилась, продала две трети квартир людям в доме, который совершенно не планировала достраивать.
В 2013 году компания «Борыспильмиськбуд» на открытом аукционе выкупила активы у обанкротившейся компании вместе с недостроенным жилым объектом и проявила инициативу вернуть людям их квартиры.
Это был ЖК со степенью готовности 18%, сейчас III, IV,V, VI очереди строительства, а это как раз жилье, введены в эксплуатацию. Последние два года компания и инвесторы подписывали договоры об урегулировании имущественных отношений. Инвесторам предлагают доплатить и получить квартиры, которые они покупали еще в 2005-2007 году у компании, которая давно не существует и деньги никому возвращать не собирается.
Обычно такие доплаты не превышают $100 за квадратный метр и являются реальным шансом разрешить ситуацию. Покупатель получает наконец квартиру, которую когда-то ему обещали, а новый застройщик хотя бы как-то компенсирует свои издержки.Ведь одно дело заходить в объект, где условно продано всего треть квартиры, а двумя третями новый девелопер может располагать свободно, а другое дело достраивать вот такой вот объект.
Получается, что завершению строительства мешает местная власть. А страдают в первую очередь инвесторы.
Это одна из возможных причин появления долгостроев. Но есть и другие.
Самые распространенные причины долгостроев
Финансовые проблемы у застройщика. Из-за отсутствия спроса на квартиры в не самом ликвидном проекте продолжать строительство просто не на что или застройщик перебрасывает деньги из одного проекта в другой, который пользуется большей популярностью. Как вариант, подвести могут подрядчики с поставкой материалов или техники. В этом случае спасти ситуацию могут грамотные специалисты по технадзору или смена подрядчиков.
Отсутствие разрешительной документации или проблемы с их получением. Тут могут быть как нарушения со стороны девелопера, так и коррупционная составляющая. Если не брать во внимание те случаи, когда застройщик просто собирает деньги и не планирует достроить дом, то у таких объектов, как правило, есть будущее. Как вариант, на объект может зайти другой девелопер, которому этот проект покажется финансово интересным. Это может быть как взаимовыгодное партнерство, так и продажа. Грамотный аудит, проверенные подрядчики, правильно настроенная рекламная кампания и честность по отношению к потенциальному покупателю — и ЖК найдет свою целевую аудиторию.
Финансовая пирамида. Из самых известных случаев – наследие господина Войцеховского и «УКО-Сити-Групп». Свыше 40 незаконченных строек по Киеву, в некоторых все еще существуют серые схемы продажи и заманивания доверчивых покупателей. Среди тех проектов, которые на слуху, ЖК «Демеевский квартал», ЖК «Схидна Брама», ЖК «Синьоозерний». У этих объектов все очень плохо: самовольно захваченные застройщиком земельные участки, которые очень часто вообще не были предназначены под жилую застройку, отсутствие официальных разрешений и технических условий на подключение к коммуникациям и как следствие – практически нулевые шансы на получение права собственности на квартиру.
Разбираться в этих вопросах зачастую приходится инвесторам. Но хорошо бы было, чтобы и новоиспеченное Министерство развития общин и территорий помогало им это делать. То как оно будет это делать станет тестом на профпригодность для его руководства. Именно оно должно разбираться в том, как защищать инвесторов от недобросовестных девелоперов, устранять коррупционные риски, менять устаревшие строительные нормы. Потому что все это очень мешает и стопорит проекты.