Фото: pixabay
Доля незанятых складов в Киеве и области достигла минимума с 2007 года. На этом фоне начался рост арендных ставок. Однако их уровень все еще далек от идеала девелоперов. Застройщики обещают рынку строить больше складов, если ставки аренды вырастут на 15-20%.
Рекорды вакантности
По данным компании Colliers International (Украина), вакантность качественных складских помещений в большинстве столиц Западной и Центрально-Восточной Европы достигла исторического минимума.
Украина не исключение. Здесь бизнесу очень не хватает складов, а основными тенденциями рынка становятся строительство build-to-suit (под конкретного заказчика), высокие арендные ставки и высокий потенциал вовлеченности онлайн-ритейлеров.
Одними из крупнейших потребителей являются логистические операторы, которые сами строят себе помещения. Большая доля рынка приходится также на ритейл-бренды, в том числе новые сети, которые зашли к нам в 2018-2019 годах и готовятся прийти в 2020-м.
Наталья Сокирко, руководитель отдела складской и логистической недвижимости в компании CBRE Ukraine, отмечает рост количества магазинов omnichannel, которые вместе с e-commerce создают спрос на складские помещения в пределах города.
«Постепенное расширение почтовых и фулфилмент-услуг требует складских помещений с центральным расположением для поддержки конкурентного преимущества в сроках доставки. Эта тенденция, вероятно, выйдет на первый план спроса в сегменте в будущем. Небольшие по размеру объекты, высокие арендные ставки и развитая городская инфраструктура делают такие склады очень привлекательными», — считает аналитик.
При этом девелоперы не спешат занимать свободную нишу по ряду причин. Во-первых, это достаточно дорого. Как рассказал The Page Дмитрий Пасенков, руководитель департамента агентских и консультационных услуг в сфере промышленной и логистической недвижимости Cushman & Wakefield в Украине, себестоимость строительства складских помещений находится в диапазоне $450-550 за квадратный метр и зависит от качества объекта и стоимости подводки коммуникаций. Ценник вырастет и за счет автоматизации здания, которую сейчас ожидают увидеть практически все арендаторы.
Во-вторых, показатель арендных ставок сейчас все еще не соответствует ожиданиям многих девелоперов. Не стимулирует строительство офисов и отсутствие дешевых кредитов у банков. Строительные компании считают дорогим и экономически нецелесообразным сегмент складов, во многом недооценивая его потенциал. А ведь здесь есть куда расти. Хотя пока что, по мнению участников рынка, мы наблюдаем обратную картину.
«Темпы роста нового предложения значительно снизились с 16-12% в 2009-2011 годах до 3-1% в 2016-2019 годах. С 2015-го вакантность снизилась с 10,5% до 2,5% в 2019-м, а в особо ликвидных проектах свободных помещений примерно 0%», — отметили в компании Colliers International (Украина).
По данным Cushman & Wakefield в Украине, в 2019 году мы наблюдали рекордно низкую для Киева вакантность, которая потянула за собой рост арендных ставок.
«Доля свободных логистических площадей в среднем составила порядка 0,8% к концу года. Это самый низкий показатель с 2007 года, — рассказал Пасенков. — Нехватка складов спровоцировала рост арендных ставок до уровня некоторых европейских стран — $4,5-5,8 за кв. м/мес. Еще год назад стоимость лучших складских помещений в Киеве и пригороде варьировалась в диапазоне $3,6-5,0 за кв. м/мес».
Консалтинговые компании отмечают, что первые три квартала прошли в режиме ожидания. Под конец года на рынок вышел объект Unilogic Park III, и новое предложение пополнилось приблизительно на 25 тыс. кв. м.
«В результате общее предложение складских квадратных метров выросло на 3% с начала года и достигло 1,29 млн кв. м. Прайм-ставка, по нашим данным, варьировалась в пределах от $4,8 за кв. м/мес. до $5,5 за кв. м/мес., увеличившись на 34% и 8% соответственно», — отметила Сокирко.
Дорого не только снять, но и купить. Учитывая нехватку качественных помещений к концу 2019 года, стоимость складских активов стартовала от $500 за кв. м.
«В 2014-2015 годах, когда банки активно продавали залоговое имущество, в частности логистические комплексы, стоимость квадратного метра находилась в диапазоне $300-400», — вспоминает Пасенков.
Каких складов не хватает Украине
Слишком простым был бы ответ «любых», отшучиваются аналитики. Но это сущая правда. Потому что спрос со стороны абсолютно разных по сфере деятельности компаний обнажил катастрофический дефицит. Пасенков отмечает, что рост электронной торговли формирует спрос прежде всего на универсальные складские помещения, которые расположены как можно ближе к городу и с удобной транспортной развязкой. Это связано с реализацией доставки «последней мили» (последний этап доставки от офиса или распределительного центра логистического оператора до конечного получателя — прим. ред), поскольку онлайн-ритейлерам важно как можно скорее выполнить заказ и доставить товар вовремя.
По словам Сокирко, в дефиците склады со специализированным температурным режимом (так называемые «холодные складские помещения»), однако, скорее всего, в ближайший год не стоит надеяться на старт подобных проектов. Они очень дорогие по себестоимости и инвестиционно непривлекательные из-за низкой окупаемости.
«Одной из главных причин дефицита складов в пределах Киева становится редевелопмент промышленных зон и застройка их преимущественно жильем. Это легко объяснить коротким девелоперским циклом жилья — 2-3 года от начала строительства, что позволяет быстрее вернуть свои инвестиции. Именно поэтому собственники участков не заинтересованы развивать склады в черте города», — отметила эксперт.
Сейчас развитие любых логистических проектов проходит под эгидой «оцифровывания». Поэтому если планируете строить, то готовьтесь к внедрению «цифры» и к дополнительным расходам. Автоматизация складской недвижимости позволяет снизить нагрузку на сотрудников практически на четверть. Для этого в работу складов внедряют единое информационное поле, роботизацию, гаджетизацию, человеко-машинный интерфейс.
Регионы не поспевают за спросом
В регионах никто не торопится инвестировать в крупные логистические объекты. Предпринимателей годами мучает острый дефицит в Днепре, Львове и Одессе. Однако все же определенные сдвиги есть. В областях 2019 год запомнился двумя ключевыми фактами: первый — это развитие городской логистики (так называемой последней мили), второй — развитие логистических центров за пределами города, но с прямым транспортным сообщением.
Основной спрос на внутригородскую логистику в 2019 году в первую очередь создавала сфера e-commerce и стремление многих компаний сократить время и стоимость финальной доставки заказов. Уменьшив расстояние до финального потребителя, компании могут оптимизировать транспортные и временные затраты.
«По нашему мнению, в 2020 году тренд к развитию внутригородской логистики (last mile delivery ) сохранится и, возможно, даже возрастет, но основным вопросом станет стоимость реализации проекта, особенно строительства», — рассказал Дмитрий Омельчук, менеджер по развитию бизнеса DELTA Ukraine.
Во Львове, со слов руководителя отдела складской и логистической недвижимости в компании CBRE Ukraine Наталии Сокирко, анонсирован выход проекта площадью 60 тыс. кв. м, еще два на стадии девелопмента. У одесского региона также хороший задел на перспективу. Поэтому в ближайшие два-три года можно ожидать рост интереса девелоперов к регионам.
Чего ждать в 2020-м
По данным компании Colliers International (Украина), в 2020 году в Киеве заявлены к сдаче три крупные проекта суммарной арендной площадью около 82 тыс. кв. м. Это Mirazh 3 в Гостомеле — 9 тыс. кв. м, SAN factory 2 в Киеве — 20,8 тыс. кв. м, Amtel (Phase II) в Белогородке — 52 тыс. кв. м.
В Cushman & Wakefield в Украине напоминают, что в 2021 году количество квадратных метров в сегменте может вырасти в разы. Ведь запланированы два складских комплекса в Киеве и в области. Первый подарит арендаторам 30 тыс. кв. м, а второй — 17 тыс. кв. м, что весьма неплохо. В этом же году должны сдать масштабный Терминал Zammler на 60 тыс. кв. м.
Аналитики CBRE Ukraine пророчат в 2020-м укрепление рынка арендатора, дальнейшее снижение среднерыночной вакантности в связи с дефицитом и предварительными договорами по новым объектам, а также спекулятивный рост арендных ставок.
В следующем году, по мнению консалтинговых компаний, помимо сохранения низкой вакантности в виду безынициативности девелоперов и сохранения устойчивого спроса, следует ожидать снижения ставок доходности в сегменте. К слову, к концу 2019 года на лучшие объекты они были на уровне 12,25%, что значительно выше показателей в других больших городах Европы. К примеру, в Вене этот показатель, по данным Cushman & Wakefield в Украине, составляет 5,8%, в Праге — 5%, в Москве — 11,5%.
«В течение 2020-2023 годов в Киеве и других крупных городах Украины планируется к вводу в эксплуатацию около миллиона квадратных метров торговой недвижимости. Это станет дополнительным фактором роста спроса на качественную складскую недвижимость», — рассказал Пасенков.
При этом эластичность предложения складской недвижимости к цене более высокая в сравнении с другими сегментами рынка коммерческой недвижимости. Поэтому при условии благоприятных рыночных тенденций динамика строительства новых складских и логистических помещений в киевском регионе будет достаточно быстро восстанавливаться.
«В регионе немало участков, которые в предыдущие годы планировали застроить логистическими комплексами, но потом проекты заморозили. Эти объекты могут увеличить объем рынка приблизительно на 400 тыс. кв. м в пределах 2-3 лет и, возможно, привести к стабилизации арендных ставок», — отметил аналитик.