Фото: KAN Development
Для украинского рынка недвижимости 2019-й был очень сложным: вначале выборы, затем непредвиденное поведение курса гривны. У большинства девелоперов просели продажи. Подкосила рынок и ситуация с «Укрбудом», которая для многих девелоперов жилья стала настоящим тестом на выживание. Игорь Никонов, основатель компании KAN Development, рассказал The Page, что будет с ценами на недвижимость в 2020-м и как покупателю не ошибиться с выбором застройщика. Мы поговорили о болях рынка, новом Генплане столицы и перспективах Киева стать «умным городом» в эпоху цифровых технологий.
О рынке, бизнес-модели, общем котле и «Укрбуде»
— Что произошло с «Укрбудом» на самом деле?
– Финансовым подходом многих застройщиков, в том числе и «Укрбуда», является сбор денег со всех строек в «один котел». А далее собираемые деньги используются на строительство существующих объектов, покупку и начало новых. А также на прочие нужды, в том числе и собственные . Как правило, в расчете на достройку объекта остаются средства, которые могут быть получены при реализации всех оставшихся квартир по существующей средней цене квадратного метра при плановой себестоимости.
Но что делать, если себестоимость выросла (а это происходит практически каждый квартал) или курс гривны поднялся (при этом себестоимость в долларе выросла, а продажная цена упала)? Я уже не говорю о том, что для такой компании катастрофа, если продажи остановятся. А это может случиться, если кто-то, например, начал заниматься черным пиаром против застройщика, да еще и массированно, или проект устарел, и на рынке его «съели» конкуренты, или еще по каким-либо причинам. И вот тогда девелопер должен залезть в карман и достать ранее заработанные деньги. А сделать это иногда практически невозможно. Во-первых, они могут быть уже потрачены, а во-вторых, во многих проектах несколько партнеров и скинуться должны все . При слове «скинуться» я всегда улыбаюсь, понимая, насколько это трудно реализовать на практике .
Еще надо учитывать, что многих охватила гигантомания, и они берут и берут новые проекты. А денег на их реализацию нет, и приходится с котлована продавать по очень низкой цене, которая может быть ниже конечной себестоимости .
Я не раз спрашивал у моих коллег, какая у них себестоимость квадратного метра того или иного проекта, и меня приводили в ужас их ответы. По их мнению, они строят гораздо дешевле, чем мы, но, в конечном итоге, проверяя каждую позицию, я успокаивался, видя то, что многие просто не считают конечный бюджет (что тоже очень опасно) и держат себя в «тёплой ванне» (подобные разговоры мы вели и с «Укрбудом»).
Все эти факторы могут привести к тому, что произошло с «Укрбудом». К тому же многие считали, что эта компания — государственная корпорация. А это не так.
Чтобы не было подобных ситуаций, каждый владелец или партнер девелоперской компании должен быть известен. Также необходимо на законодательном уровне запретить девелоперам забирать деньги, пока объект не достроен — пускай они лежат в каком-то одном уполномоченном банке. Ввел очередь в эксплуатацию, закончил строительство — будь любезен, можешь забрать свою маржу или использовать на другой объект, как сам пожелаешь.
Второй нюанс — должна быть личная гарантия девелопера за стройки, как в банке. Он официально берет деньги у людей и должен отвечать за взятые на себя обязательства.
— Если проблемы «Укрбуда» — это следствие перекрестного финансирования и продажи с котлована, то это гипотетически ждет и других киевских застройщиков. Ведь игроки у нас активно используют эти принципы.
– Смотрите: зона риска, честно говоря, есть у всех. Если в какой-то момент рынок упадет (поймите правильно, может быть всякое, ведь мы живем в Украине), то легко никому не будет. В нашей компании запрещено брать средства из одного проекта до его окончания и использовать на другом. И мы точно знаем, где взять деньги, чтобы достроить объекты, в которых что-либо было продано инвесторам. У нас есть резервы, сформированные под каждый проект.
Если человек купил квартиру в проектах под девелопментом KAN, он точно ее получит.
— Вначале говорили о двух компаниях, готовых подхватить портфель «Укрбуда», затем на горизонте возник «Киевгорстрой». С чего вдруг?
– Насколько мне известно, по этому поводу даже заседал СНБО, и не один раз. Это вопрос государственный — настоящий риск дестабилизации в стране. Президент отнесся к нему достаточно серьезно и правильно. Это единственная корпорация, которая в состоянии, получив, может быть, какие-то льготы от города или государства, будь то льготное налогообложение или преференции при подключении к сетям и оформление разрешительной документации, решить проблемы «Укрбуда». Это единственно правильное решение в данной ситуации. Потому что помощь государства какой-то коммерческой структуре выглядела бы странно.
К слову, я говорил об этом мэру еще два месяца назад и советовал идти к президенту решать этот вопрос. Потому что я понимаю: если тысячи людей выйдут с митингами, поверьте, мы забудем и про рынок земли, и про все остальное. Припоминая историю «Элита-Центр», я понимал, что в случае с «Укрбудом» может быть настоящая катастрофа.
— Вы бы взялись достраивать эти проекты?
– Нет. У нас вообще разные концепции и видение рынка. Я пытаюсь вообще не лезть в точечную застройку. Если уже и берусь за подобную историю, то стараюсь создать целый комплекс услуг и сервисов.
— Какой должна быть бизнес-модель здорового застройщика, чтобы построить сейсмоустойчивый бизнес?
– Бизнес-модель должна строиться на одном главном правиле: девелопер не должен забирать деньги, пока не ввел очередь в эксплуатацию. Если этот вопрос решить на законодательном уровне, многих проблем можно избежать.
Мы в компании делаем так по собственной инициативе, потому что я хочу спать спокойно и понимаю, что девелопментом занимаюсь не ради денег. В этом плане мне очень понравилось выступление Джека Ма (китайский предприниматель, основатель и председатель совета директоров компании Alibaba Group. — Ред.), в котором он сказал, что за последние 20 лет ни одно совещание в его компании не было посвящено вопросу, где заработать больше денег. Все встречи сводились к одному: как сделать клиента более счастливым.
Мы используем схожий подход уже 20 лет, и это дает свои плоды. Да, может быть, мы зарабатываем меньше, чем другие. Но наш авторитет на рынке мне гораздо важнее любых заработков. Потому что доверие и лояльность в конечном итоге все равно так или иначе трансформируются в успех.
— Как быть покупателю при выборе новостройки: еще вчера он читал новости о победителе в рейтинге самых надежных застройщиков, а сегодня — о проблемной компании с недостроями.
– Рейтинги — это весьма сомнительный фактор при выборе жилья, я вам скажу. Как рейтинги могут оценить финансовое состояние компании или юридический бэкграунд? Они же не проводили аудит. Лично я всегда очень боялся ответственности перед людьми, чтобы никого не подвести. Вы же понимаете, что репутацию можно зарабатывать 30 лет, а потом за 5 минут потерять. Мне уже в моем возрасте ее терять точно не хочется.
— В Украине и без того девелоперов часто считают исчадием ада, а теперь подавно. Как считаете, в 2020-м рынку удастся отвоевать доверие граждан?
– Вы знаете, участники рынка сами во многом виноваты. Две самые большие проблемы нашего бизнеса — это застройщики, многие обнаглевшие, которые абсолютно не думают ни о людях, ни о последствиях, и так называемые активисты, которые зарабатывают кучу денег на стройках. Они вначале искусственно создают проблему на площадке, а потом ее якобы разруливают. В 90% случаев это вообще коммерческие проекты и отрабатывание конкретного заказа. И обе проблемы — замкнутый круг, из которого нам срочно нужно выбираться. С ними нужно работать на государственном уровне.
Во-первых, чего нет в разрешительной документации для застройщиков, но очень важно добавить, — это 3D-визуализация проекта. Я всегда говорю: возьмите разрешительную документацию и добавьте в нее три реальных вида, которые определит главный архитектор города, и визуализируйте в композиции существующей застройки. Потом это должно лечь в основу проекта и быть подписано главным архитектором, а еще лучше мэром, потому что он отвечает за это политически. Тогда бы все было предельно ясно. А так все лупят высотки, где кому не лень, и получаются каменные джунгли. Продают все с минимальной маржой, хотя могли бы иметь такие же деньги, строя дружественное городу жилье и среду обитания.
— Смотрите, но у нас же часто декларируют одно, а строят потом совершенно другое.
– Проект может меняться — это нормально, но не принципиально с точки зрения голубых линий, объемной композиции, которая вписана в город. Если 20 лет назад не было возможности визуализировать проект до мельчайших подробностей с помощью технологий, то сейчас это реально. У тебя компьютер может создать любую модель, где можно просмотреть все виды, сделать все прострелы. Этим нужно пользоваться.
Фото: KAN Development
О современных проектах, цене квадратного метра и себестоимости, среде обитания и покупателях
— Многие девелоперы в личных беседах признаются, что год выдался непростой: продажи просели, доверие со стороны инвесторов подорвано. Насколько ощутили это на себе?
— Вообще не ощутили. В проектах под нашим девелопментом продажи увеличились, и доверие только возросло. Поймите правильно: наша компания — одна из немногих на рынке, где владелец открыто говорит, что стоит за этим брендом и несет ответственность за действия компании. Этого же вообще никто не делает. Кстати, еще один фактор, который я бы закрепил законодательно: обязать застройщиков публично называть свои имена. Кто реально лицо компании? Потому что когда лицо — это 25 неизвестных человек, непонятно, кому в конечном итоге в случае чего предъявлять претензии.
— Конкуренция продолжает расти, маржа снижаться. Девелоперский бизнес нынче переживает непростые времена. Как выгрести и остаться на рынке, сохранив при этом нормальный показатель прибыли?
– Маржа снижается очень сильно из-за курса доллара. Вообще нынешний курс доллара — это какое-то преступление против экономики, самая большая глупость, которую можно было сделать. Причем я убежден, что делается она в угоду каким-то иностранным партнерам или валютным спекулянтам. Ведь что мы имеем финально: повышение импорта — из Европы сюда выгребают все товары и абсолютная деградация экспорта, то есть наши товары становятся неконкурентоспособными. А ведь наша страна ориентирована на экспорт. Учитывая небольшой объём внутреннего потребления, выжить мы можем только за счет высокомаржинального экспорта, который сейчас просто гробим. Причем я не знаю, то ли это очень дилетантское правительство, то ли Нацбанк, но я вижу, что это намеренно делается. Просто для того, чтобы добить нашу промышленность.
То же самое в девелопменте. На 15% увеличилась себестоимость строительства в долларе и продолжает расти, а цены продажи падают. Некоторые компании могут лечь еще и из-за этого. Продавая в ноль долгое время, рано или поздно они просто не смогут выжить.
— Какое жилье сейчас пользуется устойчивым спросом?
– Самое дешевое. У него просто объем самый большой, поэтому и спрос тоже. Мы не строим очень дешевое жилье, потому что много тратим на инфраструктуру. Школа стоит от 10 млн долларов, то есть это сегодня фактически 250-300 млн грн. Где-то же нужно взять эти деньги, чтобы реализовать такой проект.
— Насколько, по вашему мнению, соответствует действительности классификация новостроек, которая есть сейчас на рынке?
– Во многих проектах не соответствует. Классификатор жилья — это не то, какая у тебя квартира и какие у тебя окна — пластиковые или алюминиевые, а ещё и что вокруг вообще есть. Ведь ты покупаешь не квартиру, а среду обитания. Когда люди это всерьез воспримут, они будут качественно подходить к выбору жилья. Ты должен покупать все вокруг: садик, школу, фитнес-центр, парк с большими деревьями.
Мы не продаем коммерческую недвижимость на первых этажах, хотя нам предлагают приличные суммы. Не хотим их продавать, потому что если пойдем на это, не сможем четко сказать жителям, где будет, например, библиотека, детский сад, какие-то социальные объекты, которые точно нужны. Будут «наливайки», аптеки и салоны. И, поверьте, мы больше ничего не получим. А тогда о какой комфортной среде мы говорим?
Мы четко следуем тому, о чем говорил Джек Ма: пытаемся делать человека чуточку счастливее. И я уверен, что люди начнут это понимать.
Я очень верю в энергетику вокруг проекта, и если вокруг ЖК появляется негативная энергетика, то это снежный ком. Негатив тебя все равно догонит — ударит по репутации или еще каким-то образом. Поэтому лучше где-то меньше заработать, но быть абсолютно довольным своим продуктом, приезжать на район и не прятаться от инвесторов, чтобы по голове вдруг никто не дал, а наоборот, выходить и общаться.
Честно говоря, нет ничего круче, когда к тебе в ЖК подходят люди и просто просят пожать руку или говорят спасибо.
— Чтобы не попасть впросак и купить действительно ликвидный продукт, на что стоит обращать внимание покупателю?
– Нужно изучить историю компании, обязательно поехать посмотреть, что ранее сдавалось такого же класса, поговорить с жителями. Я бы так делал, по крайней мере. Если хочешь покупать на начальном этапе, чтобы сэкономить средства, очень важно видеть, в какой динамике развивается проект. Необходимо изучить компанию, узнать собственников, чтобы понимать, кому потом предъявлять претензии.
— Каковы, по вашему мнению, перспективы развития жилого сегмента: нас ждут новые форматы?
– Те девелоперы, которые не стоят на месте, обязательно будут придумывать что-то новое. Например, комплексы «Файна Таун» и «Республика» — это комфорт-класс, но там уже будут открытые бассейны, которые делают только в суперэлитных домах. Мы решили, что можем себе это позволить, а людям будет в кайф. Возьмем тот же UNIT.Home (совместный проект с компанией UDP) — это вообще новый формат: у тебя не просто концепция «0 км», но еще и огромное высокотехнологичное поле для обучения и работы у дома. Можно жить, развлекаться, работать и не тратить время на пробки и транспорт.
Когда ты покупаешь среду, вначале это кажется чуть дороже, но потом приходит понимание, за что ты платишь. Пример — ЖК «Комфорт Таун». Проекту уже 10 лет, есть какие-то вещи, которые морально устарели, но это совершенно другая среда, люди, отношения, сильнейшее комьюнити. У тебя вокруг социум единомышленников, ты общаешься с проактивными людьми, которые чего-то хотят, к чему-то стремятся, двигаются вперед, созидают. И ты можешь сам стать лучше, успешнее.
— Что ждать от цены на квадрат в 2020-м?
– Вниз она точно не пойдет. Каждый день растет зарплата, цены на строительные материалы. Поэтому с точки зрения изменения себестоимости цена точно вырастет. Даже если рынок остановится. Как только цена ниже себестоимости — все, можете сказать «до свидания». Это агония, которая в конечном итоге закончится очень плачевно.
— Давайте объясним покупателю, в чем разница между себестоимостью и ценой квадрата?
– Смотрите: ты вложил в проект $2 млн и начинаешь продавать. Фактически свою рентабельность нужно считать на основании этих двух миллионов. Два вложил и условно $20 млн получил. При этом на стройку потратил $18 млн. Т.е. на вложенные 2 млн у тебя рентабельность 100%. Но если продажи не идут или себестоимость выросла, то девелопер может и прогореть. Ведь тебе нужно где-то найти $18 млн. И так очень часто бывает. Конечно, если бы в стране был кредитный ресурс, я бы никогда не продавал квартиры на ранних стадиях. Брали бы под 2% кредит, строили и продавали уже потом немного дороже.
— Кстати, об ипотеке много говорят, но пока не спешат что-либо делать.
– Огромная глупость нашей страны — отсутствие ипотеки. Ну как можно брать кредит по 22%?! Да и 15% тоже неподъемная ставка. У нас в стране часто многие вещи нелогично делаются. Вот, например, сделали свободную экономическую зону на Закарпатье и потом начали через нее таскать контрабанду. Но вместо того, чтобы посадить того, кто это делал, закрыли экономическую зону. Завод переехал и успешно работает в Венгрии.
То же самое с ипотекой. Банки брали рефинанс в НБУ, покупали мгновенно валюту, и курс тут же обваливался. Деньги шли не в экономику, после этого ставка рефинансирования сразу 20% и никаких альтернатив. Дайте ставку рефинансирования банкам, которые в экономику вкладывают. На ипотеку, например. Ну кто из людей, взявших ипотечный кредит, пойдет за валютой? Они квартиры станут покупать. Вот настоящее стимулирование спроса.
— А ипотеке шанс в следующем году вообще дадут?
– Пока не видно активных действий, чтобы у ипотеки появился шанс. Нельзя макроэкономические показатели ставить во главу угла. Некоторые люди очень радуются сейчас, что у них зарплата стала в долларах больше. Но на самом деле это больше грозит потерей рабочих мест завтра. У нас нет потребления внутреннего рынка в достаточном объеме.
Украина — экспортоориентированная страна, и нам важно делать все, чтобы наша валюта не укреплялась, а была небольшая инфляция. В этом случае себестоимость выпускаемой продукции уменьшается и стимулируется потребление( люди не хотят держать деньги в кармане). Тогда будет расти производство. Растет производство — растет и производительность. И зарплаты будут тоже расти. А сегодня мы стоим перед огромным риском все потерять: производство закроется, потому что сбыта нет.
Китай понижал юань, например, европейцы опустили евро, американцы опускали доллар. Почему это не очевидно для того же НБУ, не совсем понятно. Просто безграмотная профанация или какой-то заговор. Считаю, что парламент должен иметь возможность в случае необходимости поменять руководство НБУ.
О законодательстве и инициативах новой власти
— Изменения в законодательстве, включая отмену паевого взноса, электронную систему, параметрический метод, одобрительно воспринял весь рынок. Похоже, у застройщиков наконец-то появилось мощное строительное лобби в ВР. Давайте попробуем объяснить людям, почему это хорошо или плохо?
– Елена Шуляк, которая продвигает данный вопрос, очевидно, никакой не представитель строительного лобби. Делает она это из благих побуждений, а не потому, что ею движут какие-либо экономические интересы.
Хорошо это или плохо? Наверное, хорошо, что парламент наконец обратился к этой тематике и начал задумываться о рынке недвижимости.
Паевое участие — у меня двоякое отношение к этому решению. Вроде бы мне, как девелоперу, хорошо, но я понимаю, что через 2-3 года мы столкнемся с большими сложностями. Просто не сможем нигде подключиться к сетям. Это будет стоить столько, что мы еще 2-3 паевых взноса будем готовы заплатить, только бы не видеть новую цену. Мы паевыми развивали инженерную инфраструктуру города. Сегодня у монополиста нет стимулирующего тарифа, в который заложена реновация сетей. Это было решение вопроса за счет девелопера — наша экономика позволяла так делать. Теперь закономерный вопрос: кто будет этим заниматься? Сети нужно развивать. Потому что завтра мы придем и попросим подключить к теплу, а в ответ будем отправлены восвояси, так как такой возможности нет.
— Вы не боитесь, что стандарты, которые разрабатываются и внедряются, могут в самое ближайшее время устареть? Сейчас на рынок выходит поколение миллениалов, у которых совершенно иные требования к жилью и окружению, чем у их родителей.
– Я бы очень советовал профильному министерству работать над внесением изменений в ГСН перманентно. Вот как парламент постоянно работает над внесением изменений в законы, так и здесь. А не один раз в 30 лет. Вносите изменения постоянно, совершенствуйте нормативную базу. Вы абсолютно правы — сегодня поколение уже другое. Завтра людям, я смотрю, вообще свое жилье и машины не будут нужны. Мы должны с этим считаться и двигаться в ногу со временем, а лучше — всегда быть на шаг впереди.
Министерство обязано мониторить тренды и говорить, что нужно изменить. К примеру, во всем мире лифт из паркинга — это норма, а нам пришлось в ЖК Tetris Hall мост сделать между двумя зданиями, чтобы лифт в паркинг загнать и обеспечить пожарную безопасность. Цена вопроса — $1 млн, на секундочку.
Важно работать с наукой, разрабатывать компенсирующие мероприятия и разрешать на их основе проектировщикам отходить от каких-то устаревших норм. Не нужно придумывать велосипед — смотрите, что умные люди уже сделали на Западе.
О Генплане, новых линиях метро и развитии Киева
— Мэр Киева на днях представил Генплан. Как он Вам?
– Да, супер! Очень многие люди воспринимают Генплан как какую-то константу. Но любая константа в современном мире не может быть априори. Во-первых, у нас существует частная собственность. И это конституционное право человека — захотеть на своей территории делать что угодно.
Генплан — это видение развития города, он должен предполагать и давать четкое понимание, что строится магистраль с мостами за много миллиардов, а вокруг нее должно активно строиться жилье, место приложения рабочей силы, школы, социалка, бытовая инфраструктура. Вот мы строим Подольско-Воскресенский мост за миллиарды, а дачники там сидят на свои участках в центре Киева и предлагают сделать заказник. Бомбардируют город обращениями, и, самое ужасное, крайне сложно противостоять таким людям. Потому что они активны, там дома у бывших прокуроров и судей, которые хотят жить с комфортом в центре столицы. Сделали какие-то заказные исследования, жуков редких нашли и т.д. Наглость не знает берегов. Поэтому Генеральный план нужен.
К сожалению, Генплан — это всегда политика, вокруг него куча бездельников и неудачников в своей профессии, которые вечно против. Либо же это люди, которые решили посредством обливания грязью других выйти на какой-то уровень, стать большими экспертами.
— В нем очень много транспортных инициатив — две новые линии метро, новые рельсовые виды транспорта. Как думаете, что из этого реально появится в Киеве хотя бы через 5 лет?
– В данном вопросе очень важно понимать, как столицу воспринимает центральная власть. Каждая из них видит Киев как вотчину существующего мэра. Учитывая то, что это несинхронизируемые выборы, всегда говорили, что это не мой мэр, поэтому ничего в Киеве делать не будем. Я общался с руководителями государства и не устаю повторять, что Киев — это зеркало инвестиционного климата страны. Мы обязаны создать впечатление у инвестора, что у нас все круто, все работает и здесь запах денег.
Но об этом никто не думает, все меряют категориями «мы построим мост, а мэр себе медаль повесит». И этот фактор основной.
В какой-то степени это несправедливо по отношению к другим городам, что Киеву нужно дать больше денег, но именно это и поможет привлечь иностранные инвестиции в регионы. По-другому тема не сработает. Когда ты приезжаешь в столицу и не видишь новейшую инфраструктуру, крутые здания, какой дурак деньги в страну даст? Все штаб-квартиры международных компаний в Киеве, все решения принимаются здесь, и впечатление о государстве складывается в столице.
99% иностранцев понятия не имеют, как живет Франция, но они приезжают в Париж, открывают рот и падают в обморок. То же самое в Великобритании: приезжают в Лондон, смотрят, что недвижимость 100 тыс фунтов/кв. м, и вкладывают в любые другие города страны.
Во всем мире инвестиции — это торговля ожиданиями и надеждами и придание веры любому человеку, что он может заработать. А когда мы сыплем социалистическими лозунгами о том, что землю нельзя продавать, это вообще катастрофа. Кстати, посмотрите, кто против — правильно, оппозиционеры. Они же не могут согласиться с нынешней властью (не дай Бог, власть еще заработает на продаже земли). У нас политика важнее, чем государство. Сам факт прихода к власти важнее, чем уровень жизни людей.
— Кстати, власть заговорила о Киевском конгломерате — столице и пригородных районах, населенных пунктах, которые активно развиваются последние 5 лет. Люди живут там, а работают и ездят в Киев, из-за чего возникает транспортный коллапс. Решат ли проблему пробок малоэтажная застройка пригородов столицы и снижение плотности населения?
– Есть такая американская модель, где вообще нет пустырей, а вся низкоэтажная застройка растягивается из города в город. Но для развития такой концепции нам нужны огромные деньги на сети. Да, выигрывает комфортное жилье, среда обитания, но нужны инвестиции в инфраструктуру и коммуникации.
Поэтому пока, я считаю, важно использовать территорию максимально эффективно, разумеется, не превышая нормативы.
У нас шикарное место — Днепр, острова. Это идеальные площадки для рекреационных мест.
Но в целом плотность должна быть разумной. По всем нормативам, если ты строишь метро, у тебя должно быть от 150 до 180 тыс. жителей на станцию. Если этого нет, деньги потрачены в никуда.
— Поможет ли разгрузить дороги появление перехватывающих парковок?
– Перехватывающие паркинги нужны на последних и предпоследних станциях метро. Но мы опять мыслим по-социалистически — давайте сначала сделаем паркинги, а потом мы, может быть, перестанем ставить машины там, где нельзя. Работает это по-другому: ребята, вначале перестаньте ставить машины там, где запрещено, платите за паркоместо, а тогда бизнес построит вам паркинги.
Я анализировал много пустых мест в Киеве, где можно было бы построить паркинг. Но в этих местах, в основном, очень плотно сосредоточены сети. И чтобы построить паркинг, нужны миллионы долларов, чтобы убрать все оттуда. Их начнут строить только тогда, когда люди начнут платить за паркоместо. Ведь все паркинги в центре города в основном пустые. Зайдите на паркинг в «Мандарине» — он пустой, в «Парусе» пустой, возле Октябрьской больницы точно такая же история.
— Есть еще один важный для рынка маркер в новом Генплане, который девелоперам придется учитывать. Мы говорим о реновации. Вы хотите в ней участвовать?
– Реновация старого жилья возможна только после того, как примут соответствующие законы. К примеру, живет себе хрущёвка , в которой 75% за расселение, а 25% против, и по принятому закону этого достаточно, чтобы приступать к реализации. Но сегодня не понятно, как это будет работать.
Очень важно в современном мире уменьшить транспортную составляющую для каждого человека. В Чикаго как-то проводился масштабный эксперимент — Киев потом пробовал его повторить. Взяли и посчитали все потоки. Проанализировали по мобильным телефонам и другим факторам , кто и куда едет, построили модель и определили, какие потоки существуют в городе. У нас очень много людей перемещаются из одной части в другую, и город перегружен. Развитием рынка арендного жилья и созданием дополнительных мест, где люди могут работать, мы сможем уменьшить транспортную нагрузку. Арендным жильем человек привязывает себя к месту работы, поэтому важно создавать еще и места приложения рабочей силы.
— А что касается механизма, он уже хотя бы частично разработан? Вы понимаете, насколько эффективно должна работать программа реновации хрущевок, чтобы застройщик получил экономическую выгоду, город преобразился, а люди в итоге заселились в квартиры?
– Пока существуют популистские настроения в народе, это невозможно. Популисты уничтожают власть, делают ее беззубой. А беззубая власть ничего не стоит и ничего не может. Мне очень жаль сегодня людей у власти, потому что каждый кому не лень может оскорблять президента, что вообще недопустимо ни в одной стране мира. Более того, находится куча людей, которые это еще и поддерживают. Мы не говорим о фамилии президента, а о самом факте. С этого все начинается. Потом человек посылает полицейского, затем судью — у него якобы есть на это право. Но вспомните о другой стороне медали. Во-первых, власть может сказать, что не хочет защищать такое общество и не будет. А во-вторых, откажется что-либо предпринимать, потому что «люди же против». Но ведь это не люди против, а политиканы, которые вешают умело лапшу на уши.
— Давайте поговорим немного о публичных пространствах. Есть ли конкретно подсчитанный эффект от реализации программы «Smart-улица» в вашем проекте ЖК «Файна Таун»?
– Никакого эффекта экономического, кроме больших затрат. Но мы же не ради денег это делали. Мы создаем стандарт. И люди в компании очень гордятся тем, что мы являемся законодателями моды на рынке. Пока нас никто не переплюнул, хотя я не против конкуренции, а очень даже за. И если этот стандарт подхватят другие девелоперы или законодательная власть утвердит как норму, я буду очень доволен.
Каждый человек должен после себя что-то оставить, и я очень рад тому, что мы можем себе позволить подобные проекты. В компании люди меньше премии получили, например, но тоже выступили за подобные инициативы. И для меня это тоже показатель.
— Какой смысл девелоперу вообще выходить за границы своего ЖК и менять что-то в районе? Ведь развитием района, если говорить прямо, должна заниматься районная власть.
– Я так не считаю. Повторюсь: мы продаем среду. Человек, который приходит покупать просто квартиру, это не к нам. К нам приходят с вопросом: «А что я буду видеть вокруг?» Представляете, вы выходите из дома, а у вас вокруг стоят 25-этажки, вы не видите солнца, внутри ничего не растет, потому что там турбулентный ветер все время, находиться во дворе невозможно. Благоустройства нет, инфраструктуры нет. И что тогда у тебя за жизнь? Ночлежка?
— Насколько прямая связь между качеством среды и уровнем человеческого капитала?
– Этот эффект еще никто не посчитал, но я глубоко уверен, что он очень серьезный. Ведь от того, кто вокруг тебя живет, в каком настроении, состоянии, насколько он дружелюбен и к людям, и к среде, зависит твой комфорт и уровень жизни.
Неудовлетворенный человек находится в стрессе и создает вокруг себя негатив и хаос. А когда вокруг все люди довольны, совсем другая энергетика — ты заводишь друзей, находишь бизнес-партнеров, единомышленников.
О цифровых технологиях и градостроительстве
— Каким образом использование цифровых технологий может повлиять на градостроительство?
– Проектировать и создавать любой проект без 3D-моделей сегодня невозможно. Мы создаем комплекс на 50 лет. Наша задача не только его построить, но и эксплуатировать. Если мы будем это делать, нам нужно абсолютно четкое понимание и эффективность сервисного обслуживания. В 3D-модель вкладывается и время сервиса, и время замены техники, и профилактические мероприятия инженерных коммуникаций и сооружений. Любые ремонты делать легче, когда у тебя есть четкая и достоверная модель, как организованы все сети. Не дай Бог какие-то случаи с затоплениями, пожарами, у тебя службам сразу четко видно, где какая труба, воздуховод и так далее. Бюджеты считать легче. И самое главное — украсть что-то трудно. У тебя все инвентаризировано, все находится в компьютере, ты получаешь исполнительную документацию, которая реально соответствует построенному.
— В Европе достаточно кейсов по перестройке городов в соответствии с концепцией смарт-сити. Насколько реально быстро внедрить эту концепцию в Киеве и что это даст?
– У нас многие вещи уже внедряются. Та же смарт-улица с солнечными батареями, зарядками, станцией контроля экологических показателей, кнопкой вызова полиции и многим другим. Очень важно показать людям, что это круто.
Мы также решили в своих проектах объяснить, что сортировка мусора важна и полезна. Мне нравится, как одобрительно реагируют на подобные инициативы. Жители подхватывают на ура.
Бахматов (Максим Бахматов — советник мэра. — Ред.) сейчас занимается трафиком в городе. Я считаю, это суперинициатива. Если сейчас к вопросу подключить искусственный интеллект, мы сможет анализировать, где какая пробка взялась, понимать и устранять причину. Ведь на самом деле пробка — это остановка, которая возникает в процессе движения в силу различных причин, иногда весьма субъективных. Поняв причины, это можно быстро исправить. Нужны умные светофоры, которые будут оценивать ситуацию и подстраиваться под реалии на дорогах.
Умный город — то, к чему мы идем, и никуда от этого не деться. К примеру, мы уже не представляем обслуживание наших проектов без смартфонов. Приложение, в котором можно оплатить коммуналку, заказать сервис, любые взаимоотношения с управляющей компанией, все новости комплекса, пропускная система, уже стало частью жизни наших жителей.
— Очень многие инициативы зависят напрямую от политической воли и готовности властей и бизнеса сотрудничать. Думаете, сложно будет договариваться с новым мэром и председателем КГГА?
– Еще непонятно, какой будет форма взаимоотношений и кто будет на посту. Я скажу так: чем больше руководителей, тем больше беспорядка. Должны быть четкие правила взаимоотношений с инвестором. Чтобы он пришел, заручился поддержкой кого-то одного и знал, что может реализовывать проект в соответствии с разрешительной документацией и законом.
Чтобы не было так, что мэр одобрил, дальше нужно обязательно зайти к председателю КГГА, заглянуть в район — там есть совет и отдельно председатель района, а потом еще и к префекту. Я бы тогда порекомендовал ещё и договориться с прокурором города, начальником СБУ и обязательно заглянуть в ГБР и НАБУ. И как же без полиции, туда тоже нужно.
Точка принятия решения должна быть одна. И, на мой взгляд, это должен быть мэр, который является главой исполнительной власти в городе, кто бы он не был. Он должен руководить всеми районами, ему должна подчиняться муниципальная полиция. Мы сегодня еще не доросли до другой модели. Сегодня это наш реальный алгоритм управления городом минимум на 5 лет. А затем можно вводить и райсоветы .