Рынок жилой недвижимости в Украине переживает времена турбулентности. Нестабильность вызвана различными взаимосвязанными причинами. Каковы же главные из них и что ожидать на рынке в ближайшее время, читайте далее.
Три главных фактора влияния на рынок
Первым фактором, который влияет на рынок, является политическая конъюнктура в стране. Смена элит приведет к смене векторов и в строительной отрасли. Когда сформированный Кабинет министров приступит к работе, станет понятно, каким будет новый состав Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины и какой вектор развития строительной отрасли он выберет.
Многие реформы, начатые предыдущим Минрегионбудом, по задумке были позитивными. Речь идет, к примеру, о реформировании Государственной архитектурно-строительной инспекции и отмене устаревших строительных норм. Преобразования только стартовали, и их нужно развивать, чтобы получить видимые результаты. Будут ли продолжены эти реформы, станет понятно уже в скором времени.
Второй вопрос – новые государственные строительные нормы, которые сейчас находятся в фактически подвешенном состоянии. Отдельные нормы вступают в силу с 1 декабря, и логично было бы уже сейчас учитывать их при проектировании зданий. Но что если новая метла будет мести по-новому? Возникшая неопределенность – худший враг рынка. В подвешенном состоянии находятся и застройщики, и покупатели. Последние не спешат нести свои кровные в отделы продаж, пытаясь понять, что же будет дальше.
Еще одним фактором, который может изменить ход вещей на рынке, является возможный резкий скачок курса доллара осенью. Если это произойдет, то цены могут вырасти в среднем на 2-5%, в зависимости от проекта.
Соотношение спроса и предложения на рынке
На рынке жилой недвижимости Украины не первый год наблюдается перекос между спросом и предложением. Нужно понимать, что платежеспособными клиентами являются порядка 60% потенциальных покупателей. Они смогут приобрести квартиру уже сейчас, заплатив за нее в полном объеме, воспользовавшись рассрочкой до ввода, ипотекой либо длительной рассрочкой от застройщика.
Оставшаяся часть клиентов находится в режиме отложенного спроса. Эти люди, как правило, очень ограничены в бюджете и не могут себе позволить покупку. Они смогли бы приобрести жилье в случае доступной ипотеки с процентной ставкой хотя бы 9-12% (сейчас в среднем 22%), с учетом стабильного уровня доходов и низких инфляционных рисков. Но повального кредитования ждать не приходится: это очень большая нагрузка на семейный бюджет и далеко не каждый сможет себе позволить обслуживать кредит.
Борьба за покупателей толкает девелоперов к росту качества проектов и поиску гибких финансовых механизмов. Это на руку конечному потребителю, поэтому можно смело утверждать, что на рынке жилой недвижимости Украины настало время покупателей.
Риски в работе строительных компаний
Устойчивость строительной компании зависит от ряда факторов. Прежде всего, от знания своего дела, готовности честно вести деятельность, соблюдения всех предписаний по строительным нормам и наличию разрешительной документации.
С другой стороны, получение разрешений на строительство в Украине уже давно является главным коррупционным потоком в отрасли. Порой застройщики выполняют все предписания органов власти и ждут месяцами, чтобы им наконец разрешили зайти на площадку. Случается, что они получают предложения «уладить вопросы» кулуарно.
Еще один нюанс – протесты местных активистов против строительства. Акции могут быть как настоящими, так и проплаченными. Причинами настоящих протестов являются недостаточная работа с местными жителями, неготовность девелопера идти на диалог, рассказывать про проект и его ценность для района.
Проплаченные акции протеста – это либо борьба за землю, либо способ «срубить денег» с девелопера.
Застройщику важно понимать, что если он заходит в плотно заселенный район и объект вызывает неоднозначные эмоции у местных жителей, нужно обязательно выйти с ними на контакт, понять их боли и найти точки соприкосновения.
Порой новое публичное пространство – сквер, детская площадка либо детский сад для всего района – позволит предупредить протесты. Поэтому очень важно первым делом наладить добрососедские отношения с жителями района будущего строительства.