Фото: Free-Photos / Pixabay
Адекватная цена квартиры при продаже — один из действенных способов уменьшить срок экспозиции и быстрее найти покупателя. Важно правильно оценить ликвидность качественных характеристик и самого лота, дома и даже микрорайона, чтобы потом не попасть впросак из-за завышенной стоимости.
Первое, что пора понять и признать, — у нас пока еще нет действенного электронного механизма оценки, и любой анализ происходит сравнительным методом. Хотя, разумеется, можно и нужно пользоваться искусственным интеллектом и различными сервисами на основе Big Data, которые обрабатывают и систематизируют доступную им информацию о рынке жилой недвижимости.
На известных сервисах о недвижимости вы можете узнать об аппетитах других собственников похожих лотов в вашем районе, определить медианную цену и «плясать» от нее. Это даст вам понимание общей «температуры» по рынку.
Далее — дело за вами и анализом состояния рынка, уровня платежеспособного спроса и соответствия характеристик вашего лота потребностям и пожеланиям покупателя.
Чтобы правильно определить стоимость квартиры, важно оценить расположение: урбанистический ландшафт, социально-бытовую и коммерческую инфраструктуру района и нагрузку на нее, состояние инженерных сетей, наличие зеленых и рекреационных зон, транспортно-дорожную сеть и ее доступность.
Затем — оценка состояния дома и микрорайона: наличие коммерческой инфраструктуры под боком, для ЖК — качество предлагаемой жизненной концепции и изобилие сценариев, возможных для реализации будущими жильцами. Иначе говоря, нужно понять, каким людям здесь будет комфортно, интересно, удобно и безопасно жить.
Состояние мест общего пользования, придомовой территории, входных групп, поверьте мне, играет такую же роль, как и ремонт квартиры. Завышенная цена, не учитывающая расходы на ремонт подъезда или необходимость дополнительного утепления стен, чтобы снизить теплопотери и не обогревать улицу зимой, сразу же отсекает покупателей, которые на вторичке и без того в ограниченном количестве.
В новостройках имеет смысл обращать внимание на пространственное зонирование и функциональную целесообразность мест общего пользования, смотреть на качество материалов,использованных для отделки входных групп.
Третий этап — непосредственная оценка самой квартиры, ее планировочного решения, наличия и состояния ремонта, видовых характеристик. Иногда эмоции продавца играют против него, когда тот решает прибавить к цене условные 30% за дорогой некогда сердцу и кошельку ремонт или расставание с семейным гнездышком, в котором он вырос. Но покупатель, уж поверьте, не оценит этого. Тем более что выбор у него велик.
Среди факторов, которые позволяют поднимать цену, можно смело выделить изолированные комнаты и просторные кухни, хорошие видовые характеристики и инсоляцию квартиры на должном уровне, расположение на средних этажах, качественный исправный лифт, наличие лоджии и балкона, закрытой территории, видеонаблюдения и охраны. Паркинг же возле дома со свободными местами будет на вес золота.
Благоустроенная и разнообразная по функционалу придомовая территория, хорошее состояние мест общего пользования, близость школы, садика, парка тоже позволяют поднимать стоимость.
Перед формированием объявления рекомендую пройтись по пунктам чек-листа ниже, чтобы упростить себе оценку квартиры при продаже.
Зайдите на сайты-агрегаторы и поищите аналогичные предложения в вашем и близлежащих микрорайонах. Смотрим на площадь, планировку, состояние дома и квартиры.
Определите ценовой потолок, изучите срок экспозиции, определите медианную стоимость. Сопоставьте, как та или иная цена влияет на срок экспозиции квартиры, то есть как долго ее не могут продать.
Проведите аудит своей квартиры и составьте чек-лист с факторами, которые добавляют и отнимают у нее очки. На основании этих факторов и понимания состояния дел на рынке выведите цену.
Редакция не несет ответственности за содержание материала и может не разделять мнение его автора