Фото: pixabay.com
Около года прошло с момента, как застройщик «Энергополь-Украина», принадлежащий польской PBG, начал срывать графики и обещания ввода в эксплуатацию 4-й очереди жилого комплекса по улице Кондратюка, 1 в Киеве. В первые месяцы это привело к конфликту с покупателями 200 квартир. Вскоре к разбирательству в ситуации подключились и миноритарные акционеры компании, давно не получавшие отчетов о положении дел. В итоге с апреля 2019 года свое расследование ситуации начали Нацполиция и налоговая – активы компании арестовали. Война грозит перерасти в один из крупнейших конфликтов на украинском рынке недвижимости.
В течение весны-лета 2019 года десятки судебных исков и заявлений в правоохранительные органы полностью блокировали счета и активы «Энергополь-Украина» — дочернего предприятия польской PBG, одной из крупнейшех строительных компаний Польши. Сами поляки обвинения отрицают и обратились в суд с множеством ответных требований к компаниям-подрядчикам и партнерам.
История ЖК «Министерский» — это один из самых показательных примеров того, какие риски несет в Украине девелоперский бизнес.
Тут есть все: и разорившийся польский инвестор, которого обвиняют в мошенничестве; и пострадавшие миноритарии; и недострой, который потянул за собой проблемы с жильем у 200 с лишним семей. Возможно, ситуация вокруг компании «Энергополь-Украина» когда-нибудь разрешится в ту или иную сторону. Но она, в любом случае, останется примером. Тем более что обстоятельства дела уже стали темой для расследования журналистов OCCRP и Amnesty International.
История началась в далеком 2008 году. PBG – одна из крупнейших компаний, работавшая в сфере недвижимости в Польше — решила выйти на украинский рынок. Основным владельцем PBG является крупный предприниматель из Польши Ежи Вишневский. Часть акций компании котировались на Варшавской фондовой бирже. Десять лет назад компания нашла объект для инвестиций и приобрела девелопера «Энергополь-Украина», который работал на рынке с 1991 года.
Фото: Telewizja Świnoujście та namepeeper.com
Слева на право Ежи Вишневский, основной владелец PBG и его доверенное лицо Дариуш Шимански, вице-президент PBG
Приобретя девелопера за 8,85 млн евро, PBG обязалась инвестировать в него $240 млн. Впрочем, вложено было, в конечном счете, лишь $30 млн, большая часть которых, как полагают адвокаты потерпевших, были выведены обратно в Польшу. При этом поляки обеспечили себе 51% акций «Энергополь-Украина», которому принадлежали 6,3 га участков под застройку в Киеве, а также положительную историю из десятков реализованных объектов, активы и обортные средства. Также с приходом польских инвесторов фактическим руководителем «Энергополь-Украина» становится Дариуш Шимански, вице-президент PBG и доверенное лицо Ежи Вишневского.
В 2012 году PBG пережила процедуру банкротства. После длительных торгов с кредиторами Ежи Вишневский сохранил за собой пост менеджера компании, а контроль над ней перешел к представителям банков. В наблюдательный совет PBG вошли представители Powszechna Kasa Oszczednosci Bank Polski, Pekao Bank Polska, Opieki Bank BGZ BNP Paribas.
Сегодня единственный проект «Энергополь-Украина» — строительство жилого комплекса «Министерский». Частично ЖК уже построен и введен в эксплуатацию, однако четвертая очередь так и не была достроена. И хотя 200 квартир уже распроданы, покупатели не могут в них въехать.
Вал проблем
Как рассказал Владимир Кочан, адвокат одного из миноритарных акционеров «Энергополь-Украина» Александра Клименко (23% акций), изучив подробнее деятельность компании, он сделал вывод как минимум о нескольких махинациях, которые, по его мнению, были осуществлены с участием польских акционеров. Заявления с описаниями нарушений поданы в полицию, по всем эпизодам поданы иски в суд. Копиями заявлений и исков располагает The Page.
При этом миноритарные акционеры обнаружили проблемы только в 2018 году — из-за недостроенного четвертого блока «Министерского», как раньше назывался жилкомплекс по ул. Кондратюка, 1.
По словам адвоката, в августе 2009 года между «Энергополь-Украина» и компанией «Стройхолдинг» был заключен договор на разработку «Рабочей документации» для будущего объекта. Сумма договора — около $5,6 млн. Договор, по мнению Кочана, выглядел странно, поскольку на момент заказа «Рабочей документации» не было еще проекта объекта, одобренного горсоветом и ГАСИ, следовательно, невозможно было расписать, как в деталях строить дом, поскольку было неизвестно, каким он будет. Кроме того, на момент заключения договора компания «Стройхолдинг» не имела лицензий и разрешений для проведения работ по созданию «Рабочей документации».
«И как показывают дальнейшие события, никакая документация, которая якобы была изготовлена «Стройхолдингом», не использовалась. В дальнейшем «Энергополь-Украина» заключил уже договор с реальной компанией, которая изготовила техническую документацию, и до сегодняшнего дня с 2009 года осуществляет надзор за строительными работами, — рассказывает Кочан. — Это стоило три миллиона долларов, что намного меньше странной суммы, оплаченной управляющими польскими акционерами раньше».
К 2011 году все инвестиционные средства, выделенные на строительство ЖК «Министерский», уже были потрачены. А строительство первого дома только находилось на 14-м этаже. В результате компании «Энергополь-Украина» пришлось привлекать кредиты под 17-20% годовых, которые значительно ухудшили финансовые показатели компании.
Следующий эпизод, к которому у адвокатов миноритариев есть вопросы, — это договоры, по которым «Энергополь-Украина» заказала все у того же «Стройхолдинга» услуги по разработке бизнес-плана для привлечения средств инвесторов.
«На самом деле, никакой необходимости разрабатывать бизнес-план не было, так как целевое назначение инвестиции и потенциальные источники ресурсов для завершения строительства были определены в самом начале поглощения "Энергополь-Украина" польской компанией PBG," — говорит адвокат. Только по двум таким договорам, которые, по мнению Клименко, имеют признаки фиктивности, "Энергополь-Украина" фактически вывела в пользу третьих лиц $10,6 млн. В такую сумму руководство компании оценило подготовку бизнес-плана, который не был реализован.
Третий эпизод – в 2010 году руководство «Энергополь-Украина» перечислила $670 тыс. штрафа польской компании Cwertnia по первому же требованию, не попытавшись как-то урегулировать ситуацию, не дожидаясь обращений в суд. Хотя времени и возможностей оспорить договор или сократить сумму штрафа было предостаточно, отмечает Владимир Кочан. Формально договор с Cwertnia касался строительства недвижимости в Польше. Но, как утверждает правозащитник, «Энергополь-Украина» в Польше не имела ни человеческого, ни технического ресурса. «Не было никаких разрешений на осуществление строительных работ. И естественно, что никакие работы начаты так и не были», — пояснил он.
Позже «Энергополь-Украина» все имущество, которое у нее было, передала в ипотеку компании «Диалог-Плюс». То есть по состоянию на сегодня, как утверждает Кочан, у компании вовсе не осталось имущества.
Сейчас по взаимным претензиям двух сторон Оболонский районный суд и Апелляционный суд Киева рассматривают несколько десятков взаимных исков участников конфликта. В частности, там находится даже иск с требованием возместить задолженность за использование торгового знака ЖК «Министерский».
Надо заметить, что сама «Энергополь-Украина» также подала иски к структурам, которые связаны с подрядчиками, с требованием возместить ущерб на 27 миллионов гривен.
«Война сейчас находится на горячей стадии. Это и неудивительно. Если выводить из компании деньги по фиктивным схемам, как делалось бывшим руководством компании, то это, безусловно, приводит к значительным потерям миноритарных акционеров», — говорит Владимир Кочан.
«Наш клиент инвестировал в строительство ЖК «Министерский» 500 миллионов гривен. Жилищный комплекс должен был быть сдан в 2015 года. Сейчас 2019, и порядка 200 человек не могут дождаться строительства четвертой очереди «Министерского». По сути, на пороге новый «Элита-центр». О чем мы собственно и говорим в суде», — утверждает адвокат Клименко.
Другие проблемы
Как рассказал The Page председатель правления ОСББ «КБ» (управляет пятой очередью «Министерского») Артем Соркин, у жильцов заселенного жилого комплекса накопилось немало претензий к «Энергополь-Украина».
Первая – продажа как дополнительных квартир помещений, предназначенных для техэтажей. Дело в том, что между крышей и жилым этажом всегда существует отдельное техническое помещение. «Энергополь-Украина» начала по очереди застраивать в уже построенных домах технические этажи, разделяя пространство на 11-12 однокомнатных квартир и присваивая им буквенную нумерацию – то есть квартиры A, B, C, D, E.
«Это серьёзнейшее нарушение строительных норм. Поэтому мы написали по поводу того, что происходит, заявление в полицию, — говорит Соркин. — В результате в нашем, в пятом доме, техэтаж был опечатан, его застройка остановлена. Но ранее они уже были застроены в ряде комплексов». По словам Соркина, полиция завела уголовное дело по факту допущенных нарушений.
Следующая проблема – отсутствие инфраструктуры вокруг построенного дома. Как рассказал Соркин, около части домов комплекса не положен асфальт, квартиры не обеспечены парковками.
«У нас планировалось, что строится дом, строится паркинг. Есть техническая документация, которую подавали на разрешение на строительство. При этом дома построены, паркинги ни в каком этапе не построены. Соответственно, когда покупали квартиры, говорили, что будет паркинг, 1119 машиномест для нашего дома будут. В итоге у нас их нет. Это, может быть, и убыточный проект для застройщика, но потребитель при этом не должен страдать», — говорит предправления ОСББ «КБ».
Он также отмечает, что ни школы, ни детского сада, никакой другой обещанной инфраструктуры «Энергополь-Украина» в принципе не построила.
Наконец третья проблема – недостроенный четвертый дом в комплексе. «Есть люди, которые вообще ничего не получили», — пояснил Соркин.
Мнение польских акционеров
Глава «Энергополь-Украина», он же вице-президент PBG Дариуш Шимански заявил The Page, что позиция, изложенная адвокатом Кочаном, а также изложенная в заявлениях в полицию и судебных исках «не соответствует действительности». Шимански две недели тому назад пообещал подготовить свою позицию и прислать ее, однако после этого перестал подымать трубку и отвечать на звонки, в том числе с польских телефонов. Попытки связаться с ним по электронной почте также остались без ответа.
Директор «Энергополь-Украина» Татьяна Семенкова и юрист-консульт компании «Диалог-Плюс», которую обвиняют в выводе денег, Анна Нечаева вначале пообещали предоставить The Page развернутый комментарий. Однако спустя два дня прекратили отвечать на любые телефонные звонки.
The Page готово в полном объеме изложить позицию польских акционеров и руководства «Энергополь-Украина», если она будет предоставлена.