В октябре прошлого года в Украине начался эксперимент по торговле правами аренды государственных земель сельхозназначения через систему электронных аукционов. Она позволяет стать арендатором онлайн. Сейчас уже можно сказать, что эта идея жива и работает. Хотя не всегда все идет так, как бы этого хотелось Виктору Вишнёву, генеральному директору Госпредприятия «Система электронных торгов арестованным имуществом» (СЕТАМ), которое непосредственно организует электронные земельные аукционы. Впрочем, в интервью 
он рассказал, что эта система готова продать миллионы гектаров государственных земель, как только отменят мораторий. Вот как это работает.
– Сколько земельных аукционов провели через вашу систему с октября прошлого года и что продавали?
– Уже прошло более двух тысяч успешных аукционов по продаже прав аренды государственных земель сельхозназначения.
– А какова их цель?
– Это наш пилотный проект с Госгеокадастром, с Кабмином. В первую очередь, мы пытались создать эффективный механизм, который бы позволял продавать права аренды. В Земельном кодексе вообще нет понятия электронных торгов. И пилотный проект должен показать, что они эффективны, абсолютно открытые, честные и удобны для участников. Объявление о торгах размещается на нашем сайте и на сайте Госгеокадастра. Мы начали эту работу с октября 2018, и уже видим очень неплохие результаты. Но мы ожидаем отмены моратория на продажу сельхозземли.
– Какой финансовый результат за это время?
Существующий Земельный кодекс не всегда соответствует сегодняшним реалиям.
– Мы продали права аренды на 140 миллионов гривен – столько будет поступать от арендаторов в госбюджет ежегодно. Вообще на торги выставили 90 тысяч гектаров, из них реализовано всего 36 тысяч. Ведь много аукционов или срывались, или не происходили вообще. Существующий Земельный кодекс не всегда соответствует сегодняшним реалиям. Например, победитель аукциона может отказаться платить деньги и подписывать договор, и тогда аукцион срывается. Так, учасник теряет гарантийные взносы, но они, согласно законодательству, небольшие. Это регистрационный взнос (около 960 гривен) и гарантийный взнос (несколько процентов от начальной цены).
– А что и сколько можно купить на вашем электронном аукционе?
– Это земля различного сельскохозяйственного назначения почти во всех регионах Украины.
Большим спросом пользуются крупные лоты. Можно купить и несколько сот гектаров одним массивом, а можно и 1-2 гектара. Каждому лоту во время реализации соответствует один кадастровый номер земельного участка. Максимально у нас выставляли около 400 га одним массивом под одним кадастровым номером. У нас в стране сложно найти такой большой массив, чтобы несколько тысяч гектаров были под одним кадастровым номером.
– Как меняется цена во время аукциона?
– Начальную цену устанавливает Госгеокадастр. Она составляет около 8,3% от нормативно-денежной оценки земли. Раньше, когда землю продавали на обычных аукционах с молотка, цена росла на 12% от нормативно-денежной оценки. Сейчас она поднимается более чем на 18%. И некоторые лоты дорожают в несколько раз. У нас даже были случаи, когда стоимость аренды превышала нормативно-денежную оценку.
– А если говорить в абсолютных цифрах, то можно сказать, сколько стоит гектар?
– Общая сумма, которую мы выставили за аренду этих 36,5 тыс. га, которые удалось продать, составляла 52 миллиона гривен. А продали мы их за 140,5 млн грн.
– Насколько это отражает рыночную стоимость аренды земли в Украине и диапазон арендных ставок за гектар?
– Самое дорогое, что мы продали, — это 150 гектаров земли в Кировоградской области. Ежегодная аренда участка составляет 1,9 млн грн. Это будет 12,7 тыс. грн за гектар, то есть около $500 в год. Более точно сказать трудно, поскольку все зависит от характеристик лота.
– Кто может принимать участие в таких аукционах?
– На сегодняшний день это не регламентировано законодательством, то есть любой. И когда отменят мораторий, ситуация тоже изменится.
– На какой срок обычно продаются права аренды?
– Стандартно Госгеокадастр выставляет на 7 лет. Хотя нормативных документов по подобной регламентации нет, то есть они могут выставить на любой срок, и даже можно реализовывать не только права аренды, а можно продавать любое право.
– Сколько вообще планируется продать таким образом? Какой пул земли имеет государство для такой продажи?
– Сегодня в государственной собственности около 10 миллионов гектаров. Но не вся эта земля может быть передана в аренду. Если отменят мораторий и примут решение о продаже земельных участков государственной собственности, то продаваться она тоже должна на конкурентных условиях через электронные аукционы. Ведь в условиях несформированного рынка земли мы фактически не имеем понимания, кто и сколько готов дать за тот или иной кусок земли. А для электронных аукционов начальная цена не так уж и важна.
– На ваш взгляд, система готова к открытию рынка земли?
– Технически она абсолютно готова. Мы ждем исключительно законодательного урегулирования этой сферы.
– То есть вы могли бы переварить несколько миллионов гектаров.
– Вообще нет вопросов. У нас нет проблемы масштабирования. Если надо будет проводить по несколько тысяч аукционов ежедневно, то мы это можем сделать. Вопрос в экономической целесообразности. Вы же понимаете, что если открыть рынок и выбросить весь объем на торги, то будет падать цена. Все надо делать умеренно, в течение длительного времени. А еще надо определиться с тем, какую землю надо продавать, а какую лучше сдавать в аренду. И после этого решать, как именно и кто будет это делать.
Читайте также
