Фото: Андрей Мосиенко
Уже до конца года в Украине, скорее всего, будет запущен рынок земли. По крайней мере, такие планы есть у президента Владимира Зеленского и нового правительства. Сама структура рынка будет не такой, как ожидало прошлое правительство. Землю смогут покупать в том числе и юридические лица.
Крупные агрокомпании начали процесс подготовки к большой распродаже – они ведут переговоры о привлечении финансирования, сокращают инвестиции в другие сферы, а некоторые уже нашли деньги.
Самым главным критиком открытия рынка земли сегодня выступает Россия. Недавно пропагандистский ресурс этой страны Russia Today опубликовал статью, в которой обвинил главу государственного «Аграрного фонда» Андрея Радченко в лоббировании в США введения рынка земли в Украине.
The Page расспросило Радченко, главу самой прибыльной государственной агрокомпании, о том, что даст открытие рынка земли, как работает «Аграрный фонд» и что с ним будет дальше.
– Президент Владимир Зеленский заявил на прошлой неделе о намерении открыть рынок земли уже до конца этого года. Против открытия сейчас выступают крупные аграрные компании. Против также отраслевые ассоциации, например, Всеукраинская аграрная рада. Так зачем все-таки нужна земельная реформа?
– У нас есть Конституция Украины, и это конституционное право граждан Украины – владеть и распоряжаться своей землей. Мораторий – не более, чем нарушение конституционных прав граждан. По большому счету, ввели его люди, которые сформировались при советской власти, и это, своего рода, советский пережиток. Открытие рынка земли и снятие этого моратория — восстановление конституционных прав граждан.
Давайте посмотрим на страны, в которых нет рынка земли. Их всего шесть: Конго, Таджикистан, Северная Корея, Украина, Венесуэла и Куба. Даже в России открыт рынок земли. И никаких спекуляций на российском рынке не происходит. Не приходят иностранцы, которые скупают чернозем большими кластерами. Поэтому вопрос: а почему в Украине это должно произойти? Тем более что во всех странах, которые остались от СССР, кроме Таджикистана и Украины, рынок земли был открыт.
Очевидно, отсутствие легального земельного оборота на протяжении уже 17 лет привело к возникновению целого ряда диспропорций, мешающих развитию отрасли. Например, фермеры вынуждены арендовать землю вместо того, чтобы приобрести необходимые массивы. Отмечу, что для определенных видов деятельности с длительным инвестиционным горизонтом – садоводства, ягодных культур, виноградарства, цветов — покупка земли является обязательной составляющей. Поскольку в украинской правовой системе любой арендный договор может быть с легкостью разорван, а фермер понесет существенные убытки, потеряв все инвестиции в насаждения.
К слову, 50% нашего земельного банка в обработке находится в аренде, из них 65% — в краткосрочной аренде до 7 лет. Соответственно, украинский АПК деградирует к культурам с минимальной добавленной стоимостью и высоким уровнем истощения земли (рапс, соя, подсолнух). Таким образом, целый ряд искусственно созданных барьеров сдерживает развитие сельского хозяйства Украины. Мне неприятно об этом говорить, но ведь Украина отстает по урожайности даже от Болгарии или Чехии.
– Недавно российский пропагандистский канал Russia Today назвал вас основным лоббистом аграрной реформы в США. О чем они вообще? Вы действительно лоббируете в Штатах проведение аграрной реформы?
– Мы в «Аграрном фонде» уже пять лет непосредственно сталкиваемся с проблемами фермерских хозяйств, у которых недостаточно финансирования и которые не могут привлечь кредиты и распоряжаться землей. Аналогичная ситуация в банковской сфере. Банки не могут взять в обеспечение землю для предоставления финансирования. Это создает проблемы. Невозможно привлечь инвестиции, даже имея земельный участок. Работая с фермерами, мы это прекрасно понимаем.
В Вашингтон я приехал для привлечения партнеров и средств для работы «Аграрного фонда», но стал получать вопросы от американских партнеров о том, какое мое отношение к открытию рынка земли. И я был вынужден давать комментарии относительно этой реформы, которая стоит в приоритете и у президента Зеленского, и у нового правительства.
Каким же было мое удивление, когда именно российские СМИ быстрее всего отреагировали на это. Буквально на следующий день Russia Today опубликовала статью о визите, о том, что мы лоббируем открытие рынка земли. Украина действительно ценит наши партнерские отношения с Соединенными Штатами Америки, и мы видим эту страну как стратегического партнера по развитию аграрного сектора.
– Как Украину воспринимают в США?
– Тут очень мало информации о том, что происходит в Украине. Может быть, европейские партнеры знают больше, но именно в Вашингтоне о нас знают достаточно мало. В том числе и о проблемах, которые переживает аграрный сектор. Вопросов много, я отвечаю на них.
– Почему именно против вас появились публикации? И почему именно вас назвали «лоббистом» земельной реформы в США?
– У нас почему-то слово «лоббизм» имеет негативный подтекст. На самом деле, это достаточно нормальная практика, когда ты несешь какую-то идею и хочешь ее продвинуть. Вы называете это лоббизмом? Хорошо, я лоббировал интересы Украины по отношению к нашим партнерам. Потому что (повторюсь) мы видим в лице США и в лице американских компаний действительно стратегических партнеров в развитии бизнеса и аграрной отрасли в Украине. У меня есть определенное виденье формата земельной реформы — потому что любой рынок предусматривает инфраструктуру, регуляторные нормы и этапность. Нельзя принятием одного закона взять и построить эффективный рынок земли.
– Крупные аграрные компании очень важны для украинской экономики. И большинство из них против открытия рынка земли. Что вы намерены этому противопоставить?
– Если мы возьмем крупные агрохолдинги, крупных наших баронов, то, наверняка, они против открытия рынка земли и всячески этому противостоят, используя общественные организации, политиков и так далее. Теперь вопрос. Сколько земель принадлежит крупным землевладельцам? Их доля примерно 18% от общего земельного банка, который находится в обработке. То есть получается, что 18% диктует остальным как жить.
В 2017-2018 годах большинству фермеров задавали вопрос поддерживают ли они открытие рынка земли. Опрос проводился в рамках проекта, организованного USAID. Так вот, поддержка открытия рынка земли у фермеров доходила до 79%. То есть если мы уберем ассоциации, политиков и выйдем напрямую к фермерам, то получим максимальную поддержку открытия рынка.
– Что даст открытие рынка Украине?
– Украина экономически находится в глубокой яме. Мы опустились достаточно сильно. И поставленные Кабмином задачи – обеспечить 7% роста экономики в год – не осуществимы без открытия рынка земли. Снятие ограничений на продажу земли – это один из драйверов роста экономики. Кроме того, американцы в более глобальном вопросе продовольственной безопасности заинтересованы в Украине как в партнере. Мы и так по ряду позиций занимаем лидирующие места – по подсолнечному маслу, экспорту кукурузы, пшеницы, сои. Но открытие рынка земли может увеличить урожайность, а, соответственно, Украина дойдет до топовых позиций — второго-третьего места в мире по многим другим культурам и агропродуктам.
– Вы сказали, что в случае открытия рынка земли «Аграрный фонд» мог бы взять на себя некую функцию земельного банка. Как вы видите эту модель?
– Многие рассматривают земельный участок и собственника отдельно, а финансовый институт — отдельно. И если кредитовать, то потом это все оформлять в залог. Но есть и другие модели. Допустим, как американские институты работают с ипотекой и с объектами недвижимости. Когда ипотека с самого начала является собственностью финансового института, а у субъекта есть возможность ее выкупать досрочно или на протяжении определенного времени.
Поэтому, в принципе, когда стоит вопрос, например, о финансировании фермеров для покупки земли, то ресурсом может помочь государство. То есть выделить не деньги под покупку земли, а саму землю с рассрочкой оплаты — с тем, чтобы потом физическое лицо погасило ее цену и процент. Но если у физического лица есть деньги, то существует возможность погасить досрочно. «Аграрный фонд», не имея основных средств, фактически является банком. То есть нас можно сравнить с банком. Если мы говорим о создании нового банка, то тут возникает вопрос — нужно ли создавать еще один новый банк, если есть уже такая структура. И успешно работающая.
– Давайте перейдем к работе «Аграрного фонда». В чем цель вашей компании?
– «Аграрный фонд» сегодня – это самая успешная государственная аграрная компания. Основная наша функция – поддержка сельхозпроизводителей. Мы финансируем сельхозпроизводителей на стадии заключения договоров покупки-продажи зерновых, финансируем форвардные контракты. Основная наша миссия – это поддержка среднего и мелкого фермера.
– У «Аграрного фонда» в свое время были финансовые проблемы. С чем они были связаны?
– Нужно посмотреть на историю «Аграрного фонда» для того, чтобы понимать масштабы трагедии: в каком он был состоянии, когда пришла наша команда. Фонд был создан в конце 2013 года. В 2014 году, когда команда Виктора Януковича покидала территорию Украины, из «Аграрного фонда» было выведено через Брокбизнесбанк 2,6 миллиарда гривен. Остальные активы также находились в замороженном состоянии. Это были депозиты, дробленые и размещенные в других банках, активы, которые находилась в зоне АТО, — речь идет о 90 тысяч тонн зерна, которое лежало на элеваторах, куда тяжело было дотянуться.
За четыре года мы приложили немало усилий, чтобы разморозить активы и привести компанию в рабочий вид. Рабочие активы компании на начало года составляли 6,3 миллиардов гривен. Это 2,5 миллиарда заемного капитала из государственных банков и 3,8 миллиардов – собственный рабочий капитал компании. Компания все четыре года показывает прибыльную деятельность, всегда перевыполняет утвержденный Кабинетом министров финансовый план.
– Ну а если вас сравнивать с «Энергоатомом» или той же «Укрнафтой», на какой вы позиции?
– Мы входим в топ-20 государственных компаний по размеру прибыли, объему выплаченных налогов и дивидендов. И в топ-100 компаний частного сектора по размеру выплаченных налогов. Средняя зарплата у нас выросла с 5 до 50 тыс. грн. за четыре года. Наши сотрудники дорожат работой.
– Что сейчас с теми двумя миллиардами гривен, которые были выведены через Брокбизнесбанк?
– Уставной фонд «Аграрного фонда» был сформирован облигациями внутреннего госзайма с определенным купоном – это 14,25%. И в октябре прошлого года государство полностью погасило все свои обязательства по облигациям и по купонам. Если мы суммарно посмотрим на рабочий капитал нынешний компании и на те проценты, дивиденды, налог на добавленную стоимость и другие налоги, которые мы выплатили в пользу государства, то эта сумма покрывает все обязательства. То есть с этой точки зрения после того, как своровали на 2,5 миллиардах гривен рабочих активов, мы за четыре с половиной года отработали все те обязательства, которые несет государство. Но, конечно, эти деньги легли на наш баланс бременем, убытками.
– Вы обвиняете предыдущий менеджмент «Аграрного фонда» в коррупции. Конечно, вывод 2 млрд грн. или 40% капитала в 2014-ом через Брокбизнесбанк – это за гранью. Но неужели вы хотите сказать, что сегодня тут нет коррупции? Не пропадет зерно, не проводятся убыточные для компании и выгодные для отдельных компаний операции?
– Именно. Правда, тотальное преодоление коррупции удалось нам не силовым, а экономическим подходом. После того как я выиграл кадровый конкурс (скажу честно, что при проведении конкурса не было коррупции), мне удалось сформировать новую команду. Сначала, безусловно, ключевые кадры. Это были в большей степени люди, связанные с управлением финансами, кризис-менеджментом, риск-менеджментом, квалифицированные юристы и управленцы, у которых была готовность к подобного рода вызовам и запас прочности.
Через какое-то время, когда удалось поменять систему мотивации, мы обратили внимание и на весь коллектив, имея теперь возможность отбирать квалифицированные кадры на конкурентном рынке труда и создавать достойные условия для работы тем сотрудникам, которыми мы дорожим, и которые дорожат ценностями компании.
В компании с 2015 года работает система оплаты на основе KPI, система медицинского страхования сотрудников, система социальной защищенности, система обучения персонала, стажировок и кадрового резерва, система лояльности. Но это, конечно, лишь фрагменты изменения общей архитектуры функционирования предприятия. «Аграрный фонд» перестроен по примеру классической американской трейдерской компании.
– Можете назвать конкретные шаги, которые, как вы говорите, позволили перестроить предприятие? Потому что такие же фразы мы ежедневно слышим от директоров «Укрзализныци», «Укрспирта», государственных шахт.
– Очень хорошо понимаю вашу скептичность. Но давайте рассмотрим существующую сегодня систему корпоративных стандартов в «Аграрном фонде». Во-первых, мы сегментировали наших клиентов, а, соответственно, подходы и стандарты к продажам, продуктам, их обслуживанию. Для среднего и малого бизнеса в регионах это стандартные процедуры и договоры, которые не подлежат изменениям. Есть стандарт оценки и мониторинга клиента (скоринг). С крупными клиентами – персональный подход, изучение и понимание потребностей клиентов, индивидуальные отношения и решения, усиленное внимание служб при согласовании условий и договоров.
Во-вторых, мы изменили организационную структуру компании, в которой предусмотрели современное распределение функций подразделений фронт, мидл и бэк-офиса, подразделений, осуществляющих администрирование и сопровождение операций, контроля операций и мониторинга рисков.
В-третьих, разработали систему делегирования полномочий в принятии решений персональных и коллективных, систему контроля за соблюдением полномочий. В-четвертых, мы внедрили постоянно действующие коллегиальные органы принятия решений: комитет по управлению рисками, бюджетный комитет, кадровую комиссию. В-пятых, внедрили превентивные меры предотвращения коррупции в виде системы положений, регламентов и нормативов.
В-шестых, разработали и внедрили систему регулярных отчетов и мониторинга. В-седьмых, усилили контроль и аудит. Сегодня «Аграрный фонд» проходит как внутренний аудит для правления, который ведет служба внутреннего аудита, так и внешний – для акционера. При этом хочу отметить, что мы единственная аграрная госкомпания, которая проводит внешний аудит международных аудиторских компаний и это было исключительно благодаря нашей инициативе. Так, в 2015-ом аудит проводили BDO, в 2016-2018 – Backer Tilly.
В-восьмых, по рекомендациям антикоррупционных органов, мы разработали внутреннюю антикоррупционную политику. А именно, в структуре компании предусмотрен специально уполномоченный человек по выявлению и борьбе с коррупцией. Функционально данный антикоррупционер подчинен мне, как председателю правления, формально – акционеру в лице МинАПК.
Таким образом, за четыре года, которые я руковожу компанией, у нашего менеджмента выработалась нулевая толерантность к коррупции. Поэтому пяти антикоррупционным органам нечего было делать в нашей компании. Наша служба внутреннего аудита и служба экономической безопасности сама выявляет все случаи хищения. И там, где мы фиксировали случаи хищения, мы сами формировали доказательную базу и передавали ее правоохранительным органам. Да, сегодня, в 2019 году, мы получаем оплату труда выше, чем средние госслужащие в Украине, но благодаря этому мы имеем ту мотивацию, которая позволяет ставить амбициозные цели и достигать результатов.
К слову, давайте рассмотрим пример той же вечно присущей госкомпаниям пропаже запасов. За прошедшие три года «Агрофонд» списал лишь 4,2 тыс. тонн зерна. Фактически, потеряно лишь 0,1% от общего объема зерна, законтрактованного госкомпанией в 2018 году, при условии того, что средний показатель потерь в нашей отрасли составляет от 7 до 10%, включая частных операторов.
– Звучит красиво, но расскажите лучше о финансовых результатах проделанной вами работы? На них же отобразились ваши корпоративные реформы?
– Мы прибыльные уже четыре года подряд. Прошлый год мы закончили с прибылью 146 миллионов гривен. Это чуть больше, чем 101% выполнения финансового плана. Мы заплатили государству в этом году (это небывалый показатель, который нам установил Кабинет министров Украины) 90% дивидендов от прибыли. То есть фактически правительство ничего не оставило для развития компании. Мы уплатили больше 130 миллионов гривен дивидендов государству. Это не считая всех налогов, которые были уплачены. В целом же за 4 года мы принесли государству 550 млн грн. прибыли и заплатили 480 млн грн. налогов. С 2015 года чистые активы компании выросли почти в два раза: с 3,7 млрд. грн. до 6,3 млрд. грн.
Для того, чтобы корректно оценить хотя бы эти результаты, следует помнить о той макроэкономической среде, которая была в нашей стране последние 4 года. В Украине идет война, только что была преодолена высокая инфляция и еще не все верят в курсовую стабильность. Соответственно, объемы кредитования АПК четыре года фактически стоят на месте. Одна из главных причин этого – уровень процентных ставок. Даже мы, крупная компания и первоклассный заемщик, вынуждены брать кредиты коммерческих банков в среднем под 23,5% годовых! Средневзвешенная стоимость капитала для нашей компании составляет 19,9%. Он состоит из стоимости уставного капитала в 14,3% по ОВГЗ и средней эффективной ставки в 23,5 по банковским кредитам. И в таких условиях мы возвращаем эти деньги нашим кредитором, а сверх этого генерируем прибыль для бюджета. Я думаю, что само по себе это – успех.
– С чем связано расследование НАБУ против «Аграрного фонда»?
– Национальное антикоррупционное бюро, на мой взгляд, должно в первую очередь расследовать коррупцию топ-чиновников, а не деятельность прибыльных корпораций. Ну и не ясна природа самого этого дела. Насколько я понимаю, суть дела – коммерческая деятельность в 2017-2018 годах, связанная с покупкой удобрений. А также с тем, что мы привлекли кредиты под закупку удобрений. НАБУ считает, что эти удобрения можно было продать выгодней в определенный момент времени. Отмечу, что в итоге мы получили прибыль на этой операции, и немалую. Просто я понял, что даже когда нет ничьего заявления, а компания прибыльная и успешная да еще и принадлежит государству, она естественным образом вызывает интерес у правоохранительных органов. Я для себя сделал вывод, что к этому просто нужно спокойно относиться.
– А как оказалось, что цены настолько не сходятся?
– У нас есть обзор рынка на этапе, когда мы принимаем решение, покупать или не покупать удобрения. Мы оговаривали в самом начале с поставщиками, что если у нас не будет продан товар (а у него есть свой срок годности), то мы сможем сделать ротацию. Потому что это вопрос хранения, а у нас нет складов, мы храним у контрагентов. В связи с этим у НАБУ и возникли вопросы. То есть это не стандартные коммерческие условия, что «Аграрный фонд» договорился о ротации удобрений в случае, если срок годности прошел. Пусть они разбираются. У нас точно есть рыночная цена, сделки заключались на биржах, никаких выходов за рыночные условия мы не совершали, продукты, которые мы купили, остатки находятся на балансе. Более того, проверены сюрвейерскими компаниями, застрахованы и заложены в государственные банки, которые тоже их мониторят.
– Как вы относитесь к идее создать компанию, которая вместо Кабмина будет управлять всеми госпредприятиями?
– С одной стороны, это нормальная идея, поскольку она решает все политические риски, которые могут возникнуть. Управлять предприятиями до приватизации с помощью менеджеров-профессионалов – это великолепная идея. Другой вопрос, как эта компания, в принципе, будет управлять активами, – не ясно. Даже в структуре Минагрополитики находилось шестьсот госпредприятий. А если сюда добавить «Нафтогаз Украины», Одесский припортовый завод и другие крупные активы, то не понятно, как такой монстр справится с поступившими задачами. Мне кажется, было бы правильнее управлять активами кластерно.
– Нынешний премьер-министр заявлял, что намерен приватизировать все крупнейшие госкомпании страны в ближайшие годы. Что вы об этом думаете?
– Я считаю, что вектор абсолютно правильный. Но дальше нужно смотреть на каждое предприятие в отдельности. Например, продавать «Аграрный фонд» бесполезно хотя бы на том основании, что у нас нет никакого имущества. Мы де-факто трейдеры. Причем высокоприбыльные трейдеры.
– Недавно в исследовании Ukraine Economic Outlook было предложено создать на базе вашей компании концессию. Какое ваше отношение к этому?
– Мы рассматривали три модели – приватизацию, концессию и ликвидацию. Что будет для компании, для государства, плюсы и минусы того или иного случая. И пришли к тому, что концессионный договор и передача в управление «Аграрного фонда» были бы намного интереснее государству. Да и самой компании это дало бы серьезный импульс. Кроме того, продавать в нашем случае фактически нечего. «Аграрный фонд» владеет зданием, столами, стульями. Наш основной актив — это ряд ключевых людей и тот опыт, который накоплен за эти пять лет.
Поэтому с точки зрения приватизации, сколько бы мы не разговаривали с аналогичными компаниями или интересантами, все одинаково озвучивают одно мнение. По большому счету, можно пригласить 10 ключевых сотрудников. Они встали и ушли – и все. Есть еще вариант ликвидировать компанию. Но зачем убивать то, что приносит неплохую прибыль? Это бессмысленно. Эту компанию можно использовать во множестве важных для государства проектов в будущем. Поправьте меня, если я ошибаюсь, но у государства не так много таких успешных примеров и таких менеджерских команд, как наша, – с суперуспешной репутацией и международными связями. Компаний, способных реализовать важные проекты и приносить бюджету прибыль в таком размере, как мы.
Несмотря на значительный успех последних трех лет, из-за высокой средневзвешенной стоимости капитала в 18% (учитывая 14,25% ставки по ОВГЗ, внесенных в уставной фонд и 22% стоимости коммерческих займов) доформировать резервы под убытки, связанные с неправомочными действиями предыдущего менеджмента, нам пока так и не удалось. После утери в 2014 году при ликвидации Брокбизнесбанка и Радикал Банка 2,5 млрд грн. непокрытый убыток, сохраняющийся до сегодняшнего дня, составляет около 2,0 млрд грн.
– Так все-таки за что выступаете вы?
– Я за идею концессии. Но, надо понимать, что я почти пять лет работаю в этой компании. И жалко, если честно, все, что мы делали, взять и ликвидировать. Каким именно может быть формат передачи «Аграрного фонда» в концессию? Менеджмент с новыми полномочиями и гибкостью, не меньшими, чем в частном секторе, обязуется не только генерировать прибыль для инвесторов (в определенных пропорциях – Министерства финансов и концессионера), но и поддерживать стабильные цены на мучные изделия и обеспечивать аграриев удобрениями и кредитами под посевную. Считаю важным отметить, что при передаче в концессию социальные функции «Аграрного фонда», определенные уставом, никоим образом не могут быть переформатированы.
Что касается будущего инвестора, который приобретет концессию на «Аграрный фонд», то наиболее оптимальным форматом сотрудничества, на мой взгляд, может быть закрытие дыры в балансе фонда за период концессии. Выплата по погашению «аммортизированных убытков» у нас уже произошла и теперь нужно думать над тем, как развивать компанию дальше. О своем видении насчет концессии, как оптимального сценария развития кампании, и использования ее наработанного гудвилла я уже сказал выше.
– То есть у вас есть свой формат проведения земельной реформы? Насколько он совпадает с правительственным?
– Крайне важно дать аграрной отрасли свободно и органично развиваться, а также избежать возможного краткосрочного обвала производства, а это может случится при массовом формировании земельных банков нерезидентами после снятия моратория (что неизбежно при смене пользователей). Правительство Украины должно обеспечить функционирование специального фонда, который сможет кредитовать украинских фермеров по низким ставкам, и временно ограничить допуск нерезидентов и крупного бизнеса на земельный рынок.
Думаю, переходный период может составлять до 5 лет. Сегодня, к слову, предлагается перенаправить фонд агродотаций, около 7 млрд грн., на кредитование фермеров. Но этих средств явно недостаточно, учитывая, что сегодня у фермеров не хватает собственных денег даже на посевную. На самом деле, деталей функционирования рынка крайне много. К примеру, как должны проходить торги? Я абсолютно поддерживаю Гончарука в том, что лучшее решение – это электронная платформа. Насколько я в курсе, имеется ввиду переформатированная площадка Госгеокадастра, которая используется сегодня для сдачи госземель в аренду. Это защитит владельцев от каких-либо преступных намерений рейдеров и «дельцов». При этом, я бы ограничил максимальный размер лота, выставляемого на торги, — например в 50 га.
Также крайне важно предусмотреть ограничения по концентрации. В отличии от правительства, я бы увеличил нормы максимального земельного банка в одних руках по стране с 0,5% до 1% и уменьшил нормы по области до 15% и общине до 35%. Но это детали, которые еще будут дискутироваться. Уверен, мы придем к оптимальному варианту. Как и по многим техническим деталям.
Например, использовать ли государственные земли в самом начале запуска рынка для обозначения уровня цен по регионам? Конечно, малые массивы будут дешевле целостных госучастков, но зафиксируются приблизительно в том же порядке. Эти же ценовые индикаторы можно будет использовать для обязательного выкупа земли государством с поправкой на бонитет. В ситуации «шахматки», например, когда кто-то выкупит участок в центре чужого поля и попытается шантажировать владельца заоблачной ценой. Или нужен ли нам отдельный государственный земельный регулятор с правом первоочередного выкупа земли по примеру ЕС? На самом деле таких деталей десятки и все их нужно обсуждать.