Во время полномасштабного вторжения россии в Украину мишенями российских оккупантов с целью дестабилизации ситуации в городах стали магазины и ТРЦ.
Из-за активных боевых действий в северных, восточных и южных регионах страны большинство торговых центров закрылись.
С начала мая некоторые объекты постепенно возобновляли свою работу в ограниченном или более полноценном режиме. Среди крупных профессиональных объектов Киева, которые в первую очередь возобновили работу, — ТРЦ «РайoN», ТРК «Проспект», ТРЦ Gulliver и River Mall.
Сегодня почти все торговые объекты столицы, за редким исключением, работают. Важно отметить, что при принятии решений о возобновлении работы владельцами объектов в первую очередь рассматривался вопрос безопасности работников и посетителей.
Операторы food-сегмента и магазинов товаров первой необходимости, имеющие локации в пределах ТРЦ, преимущественно приостанавливали работу на короткий срок или работали непрерывно.
Сейчас все больше операторов разных сегментов продолжают или постепенно возобновляют свою работу. Одними из первых вернулись операторы спортивного и food-направлений.
Международные фешен-операторы особо не спешат возвращаться в торговые центры, в то время как появилась тенденция более активного возвращения среди локальных операторов.
Часть международных компаний до сих пор не приняли решения об открытии магазинов и полноценном возобновлении деятельности в Украине.
ТРЦ во время войны: остановка или релокация
Временная остановка деятельности международных и локальных арендаторов на конец апреля была связана не только с ограничением покупательной способности, но и с возможными рисками для сотрудников, связанными с боевыми действиями на территории Украины.
Работа операторов, готовых открывать свои магазины, также была значительно осложнена нехваткой персонала, проблемой коммуникации с сотрудниками, вынужденно покинувшими свои города, и нарушением логистических маршрутов.
С начала мая многие операторы достаточно активно рассматривают возможность релокации из восточных регионов или открытие магазинов в Западной Украине, где ситуация более спокойная и ТРЦ продолжают работу.
Уже в течение месяца в Украину возвращаются люди, в частности в Киев, так что процесс открытия локаций облегчился. Это связано с присутствием работников в городах и незначительным увеличением покупательной способности в сравнении с началом войны.
Под прицелом. Как восстанавливать утраченные ТРЦ
На прошлой неделе, 25 мая, около 5 часов утра российские войска нанесли ракетный удар по Запорожью. Были выпущены четыре крылатые ракеты, одна из которых попала в торговый центр. За три месяца войны в числе поврежденных торговых центров оказались: ТРЦ Retroville (Киев), ТРЦ Nikolsky и ТРЦ «Караван» (Харьков), ТРЦ Lavina Mall (Киев), ТРЦ Fabrika (Херсон), ТРЦ Riviera Shopping City (Одесса), полностью разрушен ТРЦ «ПортCity» (Мариуполь).
Для оценки окончательного ущерба, понесенного профессиональными ТРЦ в результате бомбардировок и обстрелов российскими войсками, необходимо проведение квалифицированных исследований и экспертиз, что невозможно и нецелесообразно в некоторых регионах в период боевых действий.
Nikolsky – один из крупнейших ТРЦ Харькова. Он открылся год назад в мае 2021 года после 9 лет строительства. Фото: Ассоциация ритейлеров
Относительно разрушенных непрофессиональных торговых объектов очевидным фактом является то, что на восстановление такого объекта потребуется сумма инвестиций, которая практически эквивалентна строительству нового торгового центра. Без международной поддержки восстановление разрушенных объектов может занять много лет или вообще будет невозможным.
После прекращения активных боевых действий и отмены военного положения сегмент торговой недвижимости не сможет сразу выйти на довоенные показатели. Возобновление работы будет происходить постепенно, с достаточно сложным начальным периодом.
Сейчас преждевременно говорить, что на уничтоженные или в значительной степени поврежденные объекты будет легко привлечь инвестиции на восстановление. Во многом это будет зависеть от способности государства оперативно запустить механизм возмещения для владельцев объектов, поврежденных в результате военных действий.
Важно учитывать и собственные возможности компаний-владельцев ТРЦ, и их способность восстановить свои активы как можно скорее. Если это произойдет, можно предположить, что восстановление страны и сегмента торговой недвижимости будет проще, в том числе за счет привлечения кредитных ресурсов на льготных условиях.
Это станет толчком для финансирования новых проектов и рефинансирования существующих кредитов, привлеченных до войны, которые в послевоенный период большинство проектов не смогут обслуживать из-за падения арендного дохода.
Кредитованные объекты, не успевшие погасить долги, столкнулись с отсутствием арендных потоков, поэтому испытывают трудности с возвратом кредитов. На сегодня часть компаний уже достигли договоренностей с поставщиками услуг и кредиторами об условиях отсрочек платежей на период военных действий. Но по их окончании не исключается возможность встречи за столом переговоров для согласования лояльных условий на предстоящий послевоенный период.
После завершения военных действий операторы постараются сохранить существующие локации, в то время как планы по дальнейшему развитию, вероятно, будут отложены. Соответственно, часть торговых центров пострадают в результате увеличения показателя вакантности.
Владельцам полностью разрушенных объектов придется пройти долгий и кропотливый путь, чтобы оценить и зафиксировать убытки, понесенные объектами, и предпринять попытку претендовать на компенсацию.
Получение компенсационных выплат в послевоенное время позволит владельцам провести анализ лучшего использования земельных участков и разработать проекты, которые целесообразно построить вместо уничтоженных торговых объектов.
При реализации таких проектов будет учитываться размер полученных компенсационных выплат и наличие финансирования на рынке.
ТРЦ во время военного положения. Аренда по договоренности
Ключевыми проблемами арендаторов за три месяца войны стали падение покупательной способности, ограничения в работе ТРЦ и арендная плата.
С началом мая в связи с частичным возвращением населения в города наблюдается небольшой рост этих показателей, что дает надежду на дальнейшее обновление сегмента. Наиболее востребованными сегментами среди потребителей остаются магазины первой необходимости, продовольственные магазины и аптеки.
В регионах, где отсутствуют активные боевые действия, все остальные сегменты продолжают работать в приемлемом режиме, в то время как в городах, где ведутся активные боевые действия, работа магазинов невозможна, что в целом влияет на покрытие операционных расходов операторов.
Деятельность подавляющего числа операторов также пострадала из-за отсутствия покупателей, нарушения логистических цепочек, трудностей с поставками и разрушенных локаций в ТРЦ и стрит-ритейле. Одной из наиболее распространенных проблем является нехватка работников, поскольку большое количество людей были вынуждены покинуть свои города и страну в результате обстрелов и бомбардировок.
ТРЦ также испытывают проблемы, связанные с ограниченным потоком денежных платежей и недостатком финансового ресурса для поддержания деятельности действующего объекта. Здесь положительный момент — готовность арендодателей договариваться и обсуждать выгодные для обеих сторон условия аренды.
Открывающиеся сегодня объекты договариваются с арендаторами о максимально лояльных условиях. Некоторые ТРЦ вообще не берут арендную плату, но обсуждают возможность уплаты арендаторами процента от операционных расходов и коммунальных платежей. Остальные объекты ввели градацию по сегментам, в каждом из которых применяются определенные условия.
В общем арендаторы достаточно лояльны и относятся с пониманием к сложившейся ситуации.
Для большинства ТРЦ первоочередной задачей стало базовое возобновление работы объектов. На первое время управляющие структуры готовы к открытию магазинов арендаторов на минимальных условиях путем уплаты коммунальных услуг и процента от операционных расходов.
Начисление арендной платы производится в индивидуальном порядке для каждого арендатора. Некоторые арендодатели согласовывают льготные условия сохранения арендаторов и их локаций, другие договариваются об уплате процента от операционных расходов. Более того, ТРЦ позволяют операторам работать по индивидуальному графику, что также имеет значение при подсчете конечной стоимости аренды помещения.
Договоренности между арендодателями и арендаторами в связи с ситуацией в стране заключаются на месяц — два, по истечении этого срока переговоры возобновляются и согласовываются новые условия. Из-за отсутствия стабильности стороны не готовы согласовывать более длинные периоды.
В «тыловых» регионах арендодатели поддерживают арендаторов и согласовывают дисконтирование арендной платы на определенный период.
Но даже в этих областях эффективное время работы магазинов снижается из-за регулярных воздушных тревог, когда персонал вынужден закрыть магазин и последовать в укрытие.
Впрочем, в этих городах вырос спрос на торговые площади в связи с релокацией большого количества магазинов с востока, что прямо влияет на арендные ставки и дает возможность торговым центрам размещать желаемых арендаторов в своих объектах.
Все понимают, что война продолжается и договоренности по арендным платежам между ТРЦ и арендаторами могут способствовать активизации торговой недвижимости.
