Банкротство застройщика — что делать? Фото: pixabay
Банкротство строительных компаний — довольно распространенная практика в Украине. А вот защититься от этого покупателям довольно сложно. На помощь им может прийти разве что «сила толпы».
The Page продолжает публикацию серии практических материалов, посвященных банкротству. На этот раз мы совместно с членом правления Ассоциации юристов Украины и одним из разработчиков нового Кодекса по процедурам банкротства Юлианом Хорунжим подготовили инструкцию, как уберечь себя в случае разорения застройщика.
Материалы блока «банкротство»
Какие есть варианты инвестирования в строительство?
Для начала разберемся, каким именно образом можно оформить свои отношения с застройщиком. Ведь от этого зависит выбор стратегии своей защиты. Существует четыре варианта:
- Фонд финансирования строительства (ФФС) — один из самых безопасных и удобных. Покупатель передает деньги управляющему ФФС. Они могут быть использованы только для строительства жилья. Управителями ФФС могут быть банки или финансовые компании, которые имеют соответствующие лицензии. Именно они берут на себя все риски, связанные с деятельностью застройщика. Регулируется законом «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью».
- Покупка целевых облигаций застройщика — базовым товаром выступает единица недвижимости (например, 0,01 кв. м). После эмиссии весь объем ценных бумаг покупает финансовый посредник (например, венчурный фонд или банк). Затем он продает бумаги будущим владельцам квартир лотами (на площадь одной квартиры). После ввода дома в эксплуатацию эмитент фактически выкупает свои облигации, а на вырученную сумму инвестор покупает квартиру. Важно: эмиссия облигаций может быть признана в суде недействительной — например, если эмитент-застройщик объявляет дефолт по этим облигациям. Следовательно, инвестор может рассчитывать только на выплату номинальной стоимости облигаций. То есть эмитент обязан будет уплатить сумму, которую ему заплатили при покупке облигаций — ни больше, ни меньше. Регулируется законами «Об инвестиционной деятельности» и «О ценных бумагах и фондовом рынке».
- Договор купли-продажи имущественных прав — один из самых популярных вариантов. Важно: имущественные права автоматически не дают права собственности (в том числе после ввода дома в эксплуатацию). Для этого нужно пройти процедуру государственной регистрации. Более того, если продавец уклоняется от передачи квартиры, суды, как правило, отказываются признавать за покупателем право собственности. Причина — от застройщика получено лишь право на приобретение права собственности, а не само право собственности на недвижимость. И это, безусловно, риск для покупателя. Регулируется законами «Об инвестиционной деятельности», «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» и Гражданским кодексом.
- Предварительный договор купли-продажи — стороны обязуются заключить договор на определенных условиях в будущем. Предварительный договор обязательно должен быть нотариально удостоверен – то есть оформлен в той же форме, что и основной. Важно: основной риск такого вида инвестирования — банкротство застройщика и перенос сроков завершения строительства. На практике, недобросовестные застройщики могут использовать данный способ привлечения финансирования для достижения таких целей. Предварительный договор также не дает права собственности. То есть если строительство не закончилось, покупатель лишен возможности требовать заключения договора купли-продажи. В этом случае он сможет претендовать лишь на возврат уплаченных денежных средств. Кроме того, спорным вопросом законности такого договора является тот факт, что на момент заключения предварительного договора его предмет (квартира) отсутствует. Регулируется законом «Об инвестиционной деятельности», Гражданским и Хозяйственным кодексами.
Процедура банкротства застройщика
В целом механизм банкротства застройщиков является таким же, как и для других юридических лиц.
- Если инвестирование осуществляется через предварительный договор, покупку имущественных прав или заключение биржевых сделок, то никаких особенностей для банкротства таких застройщиков нет.
- Если же инвестор зашел через ипотечные облигации и ФФС, то есть отдельные особенности. Однако в любом случае права инвесторов в процедурах банкротства являются малозащищенными и не дают гарантий на получение жилья в случае банкротства застройщика.
- Недострой можно продать другому застройщику, который завершит строительство. Но и это еще не гарантия того, что инвесторы получат жилье от нового застройщика.
- Если инициатором дела о банкротства является инвестор, он должен учесть расходы (зарплата арбитражного управляющего, судебные сборы в трех инстанциях, оплата работы юристов обойдется не менее чем в 60 тыс. грн).
Особенности банкротства застройщика
- Банкрот — эмитент или управитель ипотечных сертификатов. Ипотечные активы не включаются в ликвидационную массу. Средства или имущество выделяются исключительно для выплат держателям сертификатов. В случае ликвидации управляющего ипотекой его обязанности переходят к другому банку или иному учреждению, определенному ликвидатором.
- Банкрот — фонд финансирования строительства (ФФС). Средства и имущество управляющего не включаются в ликвидационную массу. В случае ликвидации управляющего ФФС средства на счета направляются исключительно на выплату инвесторам. Но в случае банкротства Фонда операций с недвижимостью (ФОН) распределение денег осуществляется после полной выплаты долгов кредиторам предыдущей очереди (налоги и другие обязательства, кроме вознаграждения управляющим ФОН).
Как не остаться без квартиры? Защита дольщиков при банкротстве застройщика
Если говорить откровенно, то в случае банкротства застройщика шансов на возврат средств, а тем более на получение квадратных метров от нового застройщика не слишком много.
Однако это не означает, что за свои права не нужно бороться. Если застройщик вошел в процедуру банкротства, то инвестор должен следовать стандартному алгоритму действий кредиторов:
- в течение 30 дней с момента открытия дела подать свои требования к застройщику (в случае пропуска инвестор теряет право решающего голоса на собрании кредиторов). Заявление подается в хозяйственный суд, в котором рассматривается дело;
- суд выносит решение о признании требований и их включении в реестр. Инвесторы принимают решение о дальнейшей процедуре банкротства, а также получают право на возврат средств за счет продажи имущества.
Возможно ли получить свою квартиру при банкротстве застройщика?
При условии, что недострой не перешел к другому застройщику (тем более если такой недострой находится на ранних стадиях строительства), это маловероятно. Вообще, если речь идет об «обманутых инвесторах», то в наших реалиях получить хотя бы какую-то компенсацию за недостроенное жилье – уже большое достижение.
В целом в случае банкротства в первую очередь необходимо рассчитывать на порядочность «нового» застройщика, поскольку существует достаточно правовых оснований, чтобы оставить инвесторов «с нулем». Или же инвесторам необходимо объединяться и самостоятельно финансировать работы по завершению строительства – такие примеры тоже были.
Как не остаться «с нулем» при банкротстве застройщика?
Перед любым инвестированием нужно тщательно изучить застройщика (надежность, финансовое состояние и т.п.) и только после этого вкладывать деньги. Если же застройщик все же оказался банкротом – вот несколько советов:
- инвестору прежде всего нужно занимать активную позицию и объединяться с другими в формальное или неформальное объединение. Это превратит инвесторов в реальную силу, с которой будущему застройщику нужно будет считаться;
- «обманутые вкладчики» являются достаточно неудобным и дискомфортным оппонентом для разного рода схем. Однако необходимо учитывать, что такому объединению придется «воевать» сразу на нескольких фронтах: юридическом, публичном, с органами местного самоуправления;
- единичный инвестор практически лишен какого-либо влияния на процедуру банкротства. Его требования в сравнении с требованиями других кредиторов (банков, субподрядчиков строительства, поставщиков материалов, связанных кредиторов) являются мизерными;
- объединение имеет реальные шансы стать стороной переговоров с потенциальными новыми застройщиками и выторговать себе если не квадратные метры, то по крайней мере приличную компенсацию.
Учитывая это, при желании приобрести квартиру в новостройке необходимо взвешивать риски и принимать решение, инвестировать ли на этапе котлована по «дешевым» ценам за метр, но с вероятностью потерять все. Или же ждать более поздних этапов и инвестировать с большей гарантией, но дороже.
Смена застройщика при банкротстве — достройка дома
Прежде всего стоит учитывать, что даже незавершенное строительство — это актив, который, как правило, имеет своего покупателя. Желающий купить недострой найдется, вероятнее всего, в процедуре ликвидации. Примеров успешной санации застройщиков нет — обычно они обременены неподъемными для инвесторов долгами.
Покупателями могут быть другие застройщики, которым выгодно приобрести недострой, поскольку банкрот уже прошел значительный путь: получил землю, утвердил все проектные документы и начал строительство. Если строительство остановилось ближе к финишной стадии, то инвестировать в достройку могут и покупатели квартир — капиталовложения уже не являются такими большими в сравнении с возможностью потерять все.
Важно: смена застройщика не дает никаких законодательных гарантий для инвесторов на получение недвижимости. А достроенный дом при смене проекта не дает практически никаких гарантий инвесторам на конкретную квартиру.
Компенсации и неустойки в случае банкротства застройщика
Смысл банкротства — дать возможность инвесторам хотя бы частично вернуть свои деньги. Поэтому рассчитывать на дополнительные компенсации, например, моральный ущерб, не приходится.
Вместе с тем Большая Палата Верховного Суда признала, что инвесторы могут взыскать с застройщика-банкрота уплаченные за недостроенную квартиру деньги. Но, как правило, размер долгов застройщика является очень значительным и рассчитывать на 100% возврат средств – дело бесполезное (поскольку инвесторы являются кредиторами только четвертой очереди погашения долгов). В случае недостаточности средств на выплату одной очереди требования погашаются пропорционально.
Взыскание неустойки или других штрафных санкций — вообще безнадежное дело. Такие требования включаются вплоть до шестой очереди. А если средств банкрота не хватает даже на четвертую очередь, то требования шестой, конечно, будут прощены банкроту судом.
Кейс по банкротству застройщика — судебная практика
Дело о банкротстве компании «Пивденбуд»
Покупатели инвестировали в строительство жилого дома еще в 2005-2006 годах. Однако застройщик так и не выполнил своих обязательств — открыто дело о банкротстве.
Истцы-покупатели просили суд признать их денежные требования и включить их в реестр кредиторов. Однако суды первой и второй инстанций отказали им, мотивируя это тем, что в отношении должника введена процедура распоряжения имуществом, которая не прекращает его предпринимательскую деятельность. То есть должник еще якобы может ввести дом в эксплуатацию и отдать покупателям квартиры.
Большая Палата Верховного Суда пришла к выводу, что инвестиционный договор предусматривает как денежные, так и имущественные права и обязанности сторон. Судьи отменили решения судов предыдущих инстанций и направили дело на новое рассмотрение (решение). Сейчас дело слушается повторно.