У світі перетворення занедбаних об’єктів на житло стало популярною стратегією боротьби з дефіцитом метрів. В Україні ж це питання стоїть гостріше: за даними Міжнародної організації з міграції, станом на кінець 2025 року зруйновано або пошкоджено понад 236 тисяч будівель.
Уряд разом із міжнародною організацією Habitat for Humanity вже розпочали оцінку порожнього фонду нерухомості для створення доступного та сталого житла. Намір правильний, проте як архітектор я маю застерегти: адаптація — це не чарівна паличка, а складна інженерна хірургія. Якщо ми сприйматимемо це як швидкий спосіб «вирішити питання», ми ризикуємо масштабувати компроміси, які стануть тягарем на десятиліття вперед.
Порожня будівля — ще не житло
Ідея адаптації порожніх будівель під соціальне житло виглядає раціональною: ми маємо простій державного фонду та величезну потребу в помешканнях. Проте на заваді може стати архітектурна реальність — типологія та конструктив конкретних споруд.
Житло неможливо «вписати» в будь-який об’єм. Воно потребує природного світла, провітрювання, приватності та енергоефективної оболонки. Якщо ці параметри не закладені в структурі будівлі, їх доводиться створювати заново — а це означає або колосальні інвестиції, або критичне зниження стандартів життя.
Порожні об’єкти — це переважно адмінбудівлі радянського періоду, санаторії та гуртожитки, що проєктувалися для зовсім інших сценаріїв використання. Уявлення, що будь-який такий об’єкт можна просто перепланувати під квартири, — хибне. Частина будівель типологічно не відповідає житлу. А там, де геометрія формально дозволяє адаптацію, критичними стають інженерні ризики. Без комплексної модернізації систем вартість реконструкції часто зрівнюється з новим будівництвом — або перевищує його.
Що потрібно врахувати
Переобладнання будівлі під житло починається з перевірки її типологічної придатності. Перш ніж рахувати кошторис, важливо зрозуміти: чи здатна ця конструкція взагалі стати домом? Перший критерій — геометрія. Якщо корпус занадто глибокий, у центрі будівлі виникає простір, який неможливо зробити придатними для життя без радикальної і дорогої перебудови каркаса.
Далі — конструктив. Розташування колон та ядер жорсткості визначає, чи можна адаптувати будівлю, не порушивши її несучу здатність. Важливо пам'ятати й про інклюзивність: більшість старих об’єктів проєктували без урахування потреб маломобільних груп, що потребує значних змін у плануванні.
Інженерія — чи не найскладніший етап. Житло потребує значно більше кухонь та санвузлів, ніж офіс, а отже — нових стояків та вентиляційних шахт. Без повної модернізації мереж та утеплення фасаду таке житло стане енергетично неефективним і занадто дорогим в експлуатації.
Нарешті — бюрократія. Зміна призначення з офісу чи адмінбудівлі на житло вимагає переоформлення правового статусу об’єкта, нових містобудівних умов, експертизи та приведення будівлі до сучасних житлових ДБН. До цього часто додаються складні питання землекористування чи санітарних обмежень, які можуть зупинити проєкт ще на старті.
Не кожна будівля придатна: що справді працює
Найшвидше адаптувати під проживання можна гуртожитки та будівлі готельного типу. Вони вже мають коридорну структуру і кімнати з вікнами, що спрощує трансформацію. Але ключове питання — чи є така модель тим житловим рішенням, яке варто масштабувати як державну політику.
Гуртожитковий формат доречний як перехідний інструмент. Проблема виникає тоді, коли тимчасове рішення починає виконувати роль постійного. Український досвід це підтверджує: модульні об’єкти, створені після 2014 року як короткострокове житло для внутрішньо переміщених осіб, у багатьох випадках використовувалися роками. Люди жили у форматі, який задумувався як тимчасовий, але фактично став довготривалим.
Саме тому порожні об’єкти доцільніше розглядати не як житловий ресурс, а як базу для багатофункціональних центрів — «Пунктів незламності 2.0». Замість спроб перепланування під квартири логічніше створювати тут осередки життя: коворкінги, освітні простори та соціальні сервіси, де тимчасове проживання є лише однією з багатьох функцій.
Такі адаптивні хаби стають середовищем для людей, які перебувають у місті транзитно і не планують осідати тут назавжди. Вони діють як «шлюзи» до міського життя: забезпечують швидку соціальну та професійну адаптацію, надають мешканцям ресурси для розвитку. Це рятує людей від вимушеної ізоляції та допомагає їм не «консервуватися» у тимчасових умовах, а бути активними учасниками суспільства.
Водночас для прифронтових територій такі об’єкти можуть стати стратегічним ресурсом відновлення. У громадах, де інфраструктура зруйнована або пошкоджена, це будуть центри активності. Навколо таких хабів згодом формуватиметься нова міська економіка та відновлюватимуться соціальні зв’язки, необхідні для системної відбудови цілих районів.
В Україні вже є приклад такого підходу — Urban Camp у Львові, створений на базі районного будинку культури. Це не спроба сформувати новий житловий фонд, а хостельний формат із чітко визначеною тимчасовою функцією та програмами інтеграції в міське життя.
У будівлі облаштували душові, кухні, дитячі зони, загальні простори, укриття та зали для подій. Окрім місць для проживання, простір включає коворкінг, івент-зону та відкритий двір для активностей. Тимчасове проживання поєднане з освітніми, культурними та спортивними ініціативами.
Urban Camp із самого початку позиціонується як рішення на період воєнного стану з подальшою трансформацією в молодіжний центр. Тимчасова функція тут не маскується під постійну, а закладена як етап. І саме ця чесність відрізняє продуману адаптацію від ситуації, коли компроміс закріплюється як довгострокова норма.
Європейський і поствоєнний досвід
Адаптація порожніх будівель — поширений інструмент забезпечення житлом у країнах Європи та США. Найчастіше для цього використовують офісні та адміністративні будівлі. Світовий досвід демонструє: найкращі результати досягаються там, де об’єкт із самого початку має відповідну геометрію і де держава встановлює чіткі стандарти якості. Коли ж регуляторна рамка слабшає, виникають проблеми.
Показовий приклад — Велика Британія. У 2013 році запровадили спрощену процедуру конверсії офісів у житло (Permitted Development Right). За наступне десятиліття в такий спосіб створили понад 90 тисяч квартир. Однак значна частина з них виявилася низької якості — з недостатнім денним світлом, мінімальними площами та розташуванням у промислових районах без інфраструктури. Дослідження TCPA та CIH зафіксували системні порушення житлових стандартів. Згодом уряд був змушений запровадити мінімальні вимоги до площі та умов проживання.
Поствоєнні Балкани дають інший урок. Після конфліктів 1990-х громадські будівлі масово використовували як тимчасові центри для переселенців. Частина з них функціонувала понад два десятиліття. Колективний центр Krnjača в Белграді відкрився у 1993 році і був закритий лише у 2016-му — одним із останніх у національній програмі ліквідації тимчасових центрів.
