Як перевірити забудовника у разі купівлі квартири

Структура матеріалу
Перевірити забудовника перед купівлею квартири можна самостійно онлайн/shutterstock

Перевірити забудовника перед купівлею квартири можна самостійно онлайн/shutterstock

Питання про те, як безпечно купити квартиру в новобудові, поставало перед кожним, хто стикався з купівлею власного житла. Інструментів, які дозволяють перевірити надійність забудовника, насправді чимало, проте багато в чому це кропітка робота з відкритими реєстрами даних. The Page підготувало докладну інструкцію, як самостійно можна перевірити документи забудовника в разі купівлі квартири.

1

Як визначити надійність забудовника

У разі купівлі квартири в новобудові велику роль відіграє комплекс факторів, на які слід звертати увагу. Насамперед необхідно чітко сформулювати перелік вимог до житла: район, інфраструктура, планування, ціна тощо. Потім вивчити пропозицію на ринку, звернути увагу на формат житлового комплексу, концепцію, локацію.

Вам обов'язково потрібно перевірити всю дозвільну документацію, наявність містобудівних умов і обмежень, відсутність судових суперечок у замовника будівництва, забудовника та генпідрядника. Не зайвим буде подивитися на того, хто є проєктувальником. Якщо це сам забудовник, зверніть увагу на комплекси в його портфелі.

Telegram Logo

Щоб визначити надійність забудовника, потрібно також подивитися на будинки, здані ним в експлуатацію, поспілкуватися з мешканцями, з'ясувати, чи немає проблем з підключенням до комунікацій, чи все обіцяне на етапі будівництва є реалізованим.

2

Які документи повинні бути у забудовника

Під час будівництва нового ЖК у забудовника на руках повинні бути документи на землю: акт про право власності на ділянку, договір оренди (обов'язково потрібно перевірити строк дії — він не повинен закінчуватися під завершення будівництва), договір на право постійного користування ділянкою або договір суперфіції.

Наступний етап — перевірка цільового призначення земельної ділянки. Воно повинно бути під багатоквартирну житлову забудову. Часто трапляється, що вже в процесі будівництва забудовник переводить нецільове призначення у цільове, однак тут важливо розуміти, яким чином він це зробить і чи вдасться йому.

Чому так відбувається? У нас існують проблеми з просторовим плануванням, Генпланом Києва та містобудівними умовами й обмеженнями. Якби все це привести до ладу, створити в інтересах розвитку міста, а не під конкретну точкову забудову, забудовники навряд чи мучилися б із сірими схемами. Їм же дешевше будувати законно.

Під час перевірки забудовника важливо вивчити дозвіл на будівельні роботи, в якому має бути прописано специфікацію будівництва житлового багатоквартирного комплексу. Вивчити слід і ліцензію генпідрядника, згідно з якою він має право виконувати будівельні роботи.

У забудовника повинні бути технічні умови на підключення будинків до комунікацій міста, якщо ми говоримо про Київ.

3

Як перевірити законність новобудови

Щоб перевірити ЖК, варто почати з проєктної документації, яка має бути завіреною дозвільними органами. Потім вивчити дозвіл на будівництво, ліцензію генпідрядника, технічні умови на приєднання до інженерних мереж і документи на землю.

Усе це вам зобов'язані показати у відділі продажів, розмістити на сайті новобудови або ж ви можете скористатися інструментами онлайн.

В Єдиному держреєстрі юридичних осіб і фізичних осіб-підприємців легко отримати інформацію про компанії, які пов'язані із забудовником і будівництвом.

У реєстрі судових рішень варто відстежити бекграунд забудовника: які судові суперечки були, з чим вони пов'язані, вдалося їх вирішити чи ні.

Публічна кадастрова карта дозволяє за номером ділянки або навіть без нього через населений пункт дізнатися її площу, цільове призначення та тип власності. Якщо знайти її не вдалося, варто пошукати у Державному реєстрі прав на нерухоме майно. Там ви можете дізнатися, хто володіє землею під забудову житлового комплексу, вказавши адресу, реєстраційний номер об'єкта нерухомості або кадастровий номер земельної ділянки.

Сайт містобудівного кадастру Києва дозволяє подивитися містобудівні умови та обмеження, статус будівництва й інші відомості про об'єкт і локацію загалом.

Сайт Асоціації постраждалих інвесторів наводить дані про виявлені проблемні об'єкти.

4

Як перевірити дозвіл на будівництво і ліцензію генпідрядника

Декларацію про початок будівельних робіт видають для об'єктів категорії наслідків СС1. До них належать житлові будинки до 4 поверхів включно. А дозвіл на будівництво видається для об'єктів категорій наслідків СС2 і СС3, до яких належать житлові будинки від 5 поверхів, в яких постійно мешкають від 50 до 400 осіб, і житлові комплекси багатоповерхових будинків, комплекси з торговими та громадськими центрами.

99% будівництв у Києві — це об'єкти категорій наслідків СС2 і СС3, які вимагають отримання ліцензії генпідрядника. Перевірити її можна на сайті ДАБІ в онлайн-реєстрі за ЄДРПОУ учасників будівництва. У забудовника також повинні бути містобудівні умови й обмеження, проєктна документація на будівництво.

5

Як перевірити введення будинку в експлуатацію

Важливо звертати увагу не тільки на динаміку та якість будівництва, але й на своєчасне введення в експлуатацію попередніх будинків і комплексів. Коли будинок у ЖК введено в експлуатацію, забудовник отримує відповідний сертифікат (для об'єктів категорії наслідків СС2 і СС3) або декларацію про готовність об'єкта (для категорії СС1).

Їх видає колишня Державна архітектурно-будівельна інспекція, а тепер один із трьох нових органів — Державна інспекція містобудування, яка виконуватиме функції нагляду та контролю в галузі.

Перевірити сертифікат можна на сайті ДАБІ. Для цього потрібно знати код ЄДРПОУ замовника або генпідрядника.

6

Як перевірити договір купівлі-продажу

У разі купівлі квартири в новобудові вам пропонують підписати договір купівлі-продажу майнових прав. Після завершення будівництва та підписання акта прийому-передачі, який свідчить про те, що ви приймаєте роботу забудовника, реєструється право власності.

У договорі купівлі-продажу квартири в новобудові потрібно перевірити всі дані забудовника, проєкт, характеристики квартири (площа, поверх, номер), строки будівництва, порядок і умови оплати.

Вивчіть також пункт про відповідальність забудовника за затримку з введенням об'єкта в експлуатацію.

Warning icon Помилка в тексті? Виділіть її мишкою і натисніть: Ctrl + Enter

Коментарі

Всі новини