Що буде з ТРЦ після карантину. Який бізнес займе вільні площі

Торгові центри зміняться через коронакризу/pixabay

Торгові центри зміняться через коронакризу/pixabay

Коронавірус – вбивця креативної економіки. Всесвітній локдаун призведе до кінця епохи споживання. Такі апокаліптичні прогнози поширюються у світі. Ми дізналися думку експертів про долю української торговельної нерухомості та неминучу трансформацію ТРЦ.

Настрій покупців: від швидкої моди до інвестицій

Криза завжди змінює споживчі звички. Як припускають експерти, коронавірус може знизити ефективність інструментів, як-от знижки до 70-80%, «чорна п'ятниця» та інше. Зараз, згідно з опитуванням Fortune, 73% жінок готові платити дорожче за якісні речі, розраховуючи, що така інвестиція прослужить їм довше або (у разі люксових аксесуарів) її можна буде навіть передати у спадок. Проведене Arricano опитування підтверджує цей тренд і в Україні. 85% респондентів повідомили, що, найімовірніше, куплять вподобаний виріб без знижки. І лише 15% заявили, що куплять те, що менш сподобалося, зате зі знижкою.

Настрій ритейлерів: розвиток планує лише кожен восьмий

37% українських ритейлерів мають намір скоротити кількість локацій, оптимізуючи бізнес. Такі результати дослідження Colliers International (Україна) щодо впливу COVID-19 на бізнес. В опитуванні у період з 28 квітня по 1 травня 2020 взяли участь 73 ритейлери, що працюють в Україні: 77% – локальні компанії, 23% — міжнародні.

Більшість опитаних повідомили, що сконцентруються на оптимізації існуючого бізнесу, не плануючи відкриття нових локацій. Лише 15% респондентів зазначили, що планують продовжити розширення бізнесу. Це переважно представники сегментів beauty & drogerie, побутової техніки та електроніки.

Омніканальність виглядає варіантом порятунку ритейлу. Майже половина (49%) респондентів зазначили, що розвиватимуть онлайн-канали збуту. Використовували обидва канали ще до початку кризи 18% опитаних, а 23% повідомили, що почали працювати онлайн або на доставку вже після введення карантину.

Найбільш активно почали впроваджувати онлайн-канали збуту компанії, що працюють у сегментах, як-от дитячі товари, fashion, ресторани та продуктові супермаркети. Причому майже 50% опитаних ритейлерів, що працюють у сегменті дитячі товари, запустили онлайн-напрямок роботи саме під час карантину.

Водночас онлайн-напрям не зміг повністю компенсувати втрати, спричинені карантином. Близько 60% опитаних ритейлерів відзначають, що онлайн-напрям покриває щонайбільше 20% операційних витрат компанії.

«Ймовірно, за фактом закінчення дії обмежувальних заходів у короткостроковій перспективі все більше магазинів трансформуються, впроваджуючи видачу заздалегідь замовленого товару (click & collect). Це стосується не тільки магазинів техніки, які активно розвивали цей формат, але й фешн, ювелірних операторів і навіть фуд-зони», — підкреслює Олександр Носаченко, керуючий директор Colliers International Україна

Після карантину: як розвести потоки та контролювати концентрацію відвідувачів

Хто з ритейлерів і де вирішить скорочувати свою присутність – побачимо пізніше. Зараз торгова нерухомість на стадії розморожування. Нагадаємо, з 11 травня ТРЦ в регіонах вже працюють. У Києві до 22 травня поки що немає дозволів місцевої влади, але приміщення до 300 кв. м з окремими виходами вже можуть відкриватися, але з дотриманням вимог – щонайбільше 1 людина на 10 кв. м.

Українська Рада Торгових Центрів (УРТЦ) розробила комплекс заходів, дотримуватися яких рекомендує ТЦ, що вже працюють.

Усі опитані експерти наголошують, що вітчизняні ТРЦ готові працювати за новими, більш жорсткими з точки зору безпеки та гігієни правилами. Вони масштабували рішення, відпрацьовані у світі та випробувані в українських реаліях продуктовими супермаркетами, аптеками та DIY, які не припиняли роботу.

На вхідних зонах встановлюються пункти температурного контролю, спеціальні дозатори з дезрозчином для дезінфекції рук, вендингові апарати з продажу засобів індивідуального захисту (маски), здійснюється щогодинне прибирання з використанням дезінфікуючих засобів усіх контактних поверхонь (поручні в ліфтах, дверні ручки, санвузли, роторні двері і т. д.).

Системи вентиляції обладнані фільтрами типу G4, які роблять неможливим поширення бактерій. Також вони обладнані рекуперацією, що забезпечує можливість стовідсоткового надходження свіжого повітря без повторного використання (підмішування) витяжного повітря. Кількість людей у ліфті обмежена – від 3 до 7 чоловік.

Завдання, яке ще належить системно розв'язати, – розведення потоків і контроль концентрації відвідувачів. УРТЦ рекомендує розділяти вхідний і вихідний потоки.

«На плануванні це ніяк не позначається. Зазвичай вхідні групи ТЦ мають двоє автоматичних дверей, тому розділити потоки в ТЦ легко, на відміну від окремо розташованих магазинів і базарів, де це технічно неможливо. Крім того, зазвичай у ТЦ кілька входів, тому можна розділяти потоки й за вхідними групами», — пояснює Максим Гаврюшин.

«На вхідних групах необхідно вести підрахунок відвідувачів, забезпечувати їх рукавичками, встановлювати дезінфектори на входах, в туалетах, в галереях на стінах і т. д. Усередині потрібно намітити розділові смуги з розрахунком дотримання дистанції 1,5 м між людьми, а також вести контроль за одночасним перебуванням людей у торговому приміщенні. Іншими словами, необхідно порахувати кількість вхідних груп, площі магазинів і коридорів, щоб розділити потоки між вхідними групами», — вважає Євгенія Локтіонова, директор компанії UTG.

CBRE також глобально підготувала посібник про те, як діяти під час відкриття ТРЦ після карантину. Серед нестандартних рішень рекомендується інформувати клієнтів через мобільний застосунок ТРЦ про статистику напливу покупців або розмістити спеціальні майданчики на парковці та на вхідних групах, де клієнт може отримати біля входу в центр набір (welcoming kit) – рукавички та маску. Також рекомендується розглянути встановлення дезінфікуючих рамок.

Доля фудзон та інтертейменту: більше повітря та нові формати

Глава УРТЦ Максим Гаврюшин сподівається, що фудкорти та ресторани відкриють вже наприкінці травня, звісно, за умови дотримання певних вимог.

На фудкортах обслуговування може відбуватися з обмеженим контактом обслуговуючого персоналу та відвідувача, з використанням виключно системи безконтактної оплати. Найімовірніше, зміниться планування залів з метою обмеження перебування до двох осіб за столом – так само, як і на вже функціонуючих літніх майданчиках ресторанів.

«З досвіду Європи, де фудкорти в ТЦ вже в багатьох країнах працюють, обмеження стосуються переважно щільності посадкових місць та відстані між столами на фудкорті. Щодо кінотеатрів і розважальних центрів, то, на мою думку, це відбудеться у червні-липні, якщо динаміка поширення інфекції буде позитивною», — зазначив Гаврюшин.

Інші опитані експерти налаштовані не настільки оптимістично. На думку керівника департаменту агентських та консультаційних послуг у галузі торговельної нерухомості Cushman & Wakefield в Україні Катерини Весни, з огляду на досвід країн Азії та Європи, оператори сфери розваг не відкриються протягом найближчих місяців.

Експерти CBRE прогнозують подальший розвиток інструментів, які ресторанний бізнес використовував під час карантину. Компенсувати більш вільне розташування посадкових місць зможе створення ресторанами «темних кухонь» (ресторанна кухня, що працює на доставку та на винос, без посадкових місць) для обробки онлайн-замовлень у періоди завантаженості.

Щодо кінотеатрів, то одразу, щойно Кабмін дозволить їх відкрити, можна організувати продаж квитків з дотриманням дистанції (наприклад, через ряд і через сидяче місце), підвищити вимоги до дезінфекції кінозалів, посилити вентиляцію.

Сегмент, відновлення якого проходитиме найскладніше, – це інтертеймент.

«Якщо обмеження роботи зазначеного бізнесу ще триватимуть, то операторам буде складно оперативно розгорнути всі бізнес-одиниці. Однак про скорочення мереж зараз не йдеться – це невигідно ні власникам бізнесу, ні власникам ТРЦ», — наголошує Катерина Весна.

Євгенія Локтіонова прогнозує навіть зростання інтертейменту та збільшення кількості дитячих розважальних центрів у складі ТРЦ: «На сьогодні кращого й ефективнішого інтертейменту в Україні поки що не існує. І на зміну їм поки що нічого іншого не прийде».

Олександр Носаченко вважає, що в короткостроковій перспективі передумов до змін у сегменті інтертейменту немає. Однак у довгостроковій перспективі у низці об'єктів можливе переформатування розваг у зони нового формату, які не потребують масової участі, але лише у разі продовження дії обмежувальних заходів на тривалий період.

«Якщо припустити, що до кінця року локації гарантовано не відкриються, то, ймовірно, будуть передбачені тимчасові рішення щодо того, як інакше задіяти зони розваг. Частина власників бізнесу буде готовою до більш кардинальних дій», — вважає Носаченко.

В. о. директора Департаменту торгових площ Arricano Наталія Денисів наголошує, що сегмент інтертейменту зростав з кожним роком, був якорем і магнітом, особливо для сімей з дітьми. Альтернативи интертейменту щодо соціалізації немає.

«Тимчасово можуть активізуватися розважальні малоформатні проєкти, розраховані на обмежену кількість учасників. Ймовірно, невеликі групи, які приходитимуть до ТРЦ з метою тематичної розваги в стилі edutainment і співпраці з профільними установами та експертами. Скажімо, майстер-класи з блогінгу, зустрічі з психологами, педагогами, іміджмейкерами, стилістами або медиками. Тобто цікаве та корисне, що забезпечує живий контакт. Онлайн-розваги, як і онлайн-освіта, не зможуть замінити офлайн», — переконана Денисів.

Наслідки карантину для ТРЦ у цифрах: падіння ставок на 10-30%, збільшення вакантності до 15%

Згідно з оптимістичним прогнозом УРТЦ, період повного відновлення ринку торговельної нерухомості може скласти рік, згідно з песимістичним — два роки.

«Для кожного ТЦ свій сценарій. Успішні об'єкти постраждають меншою мірою, а проблемні об'єкти – більшою. Скорочення орендних ставок може скласти від 10% до 30%, а частка вакантних площ на деяких об'єктах може зрости до 10-15%», — вважає Максим Гаврюшин.

Євгенія Локтіонова прогнозує збільшення вакантності до 10%-12%, причому зменшиться присутність магазинів приватних підприємців.

«Тому в хороших ТРЦ тенант-мікс змінюватиметься у бік збільшення площ більш великих магазинів. Іншими словами, стане менше дрібних магазинів, а великі укрупнюватимуться. Водночас тренд до розширення найбільше мають дискаунтери. У найближчий рік дисконтних магазинів стане набагато більше», — вважає Локтіонова.

Катерина Весна підкреслює, що на збільшення вакантності в Києві може вплинути відкриття нового великого об'єкта, а також скорочення компаніями найслабших магазинів мережі. А ось у регіонах еластичність попиту нижча, тобто відновлення купівельної спроможності відбувається повільніше. Це буде основною причиною появи вакантності в регіональних ТРЦ.

«Поки що немає підстав говорити про збільшення частки вакантних площ, оскільки перед карантином ми оптимізували tenant-mix для ефективної роботи в ТРЦ. Виділити сегменти, що демонструють тренд до розширення, поки що складно, оскільки вхід за позначену траєкторію розвитку поки що не спостерігається», — розповіла Денисів.

Коворкінг і дитячий садочок замість магазину

Поки що ніхто з експертів не набрався духу прогнозувати повне закриття або перепрофілювання в інший сегмент нерухомості у котромусь із ТРЦ.

«Переформатування не буде. ТЦ вже працюють у регіонах і показують дуже гарні обороти. Звісно, це перший тиждень після двомісячного карантину, потім нас чекає рецесія. Зараз потік у торгові центри скоротився на 25-50%, але збільшилася конверсія та середній чек. Далі ми спостерігатимемо поступове зростання відвідуваності», — переконаний глава УРТЦ Максим Гаврюшин.

Катерина Весна підкреслила, що досвід країн, які вийшли з карантину ще два тижні тому, демонструє, що результати роботи нововиявлених магазинів більш оптимістичні, ніж прогнозували ритейлери. Однак висновки робити зарано – замість ефекту відкладеного попиту та спраги соціалізації може прийти стриманість витрат через погіршення економічної ситуації.

«В Україні передумов для перепрофілювання об'єктів зараз немає. Ринок все ще залишається ненасиченим, на відміну від багатьох європейських країн», — зазначає Весна.

«Ні ця, ні наступна можлива пандемія не здатні закрити торговельні центри, тому що це досить стійкий бізнес. Навіть у разі відтоку орендарів і зниження орендних ставок грамотний менеджмент зможе забезпечити підтримання робочого стану торговельного центру та швидке відновлення», – прокоментував Андрій Рижиков, СЕО та керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution.

«Двомісячний карантин – не причина закривати, планувати знесення або тотальне переформатування працюючих торгових центрів. Масштабна реконцепція торкнеться тільки тих ТРЦ, чиї концепції віджили своє і без карантину. Для них це єдина можливість продовжити працювати», — додає Андрій Рижиков.

«Ми не очікуємо повного закриття ТРЦ, особливо великих. Якщо планування відповідають вимогам офісних операторів, то перевтілення у ТРЦ можливі, але точкові, не масові, де це економічно вигідно», — зазначив Станіслав Іванов, директор оцінки та консалтингу CBRE Ukraine.

Він підкреслив, що на ринку стає помітнішим тяжіння коворкінг-операторів до оренди площ у торгових центрах. Наприклад, у Києві такими орендарями є коворкінг New Work Labs в ТРЦ Globus, IC Coworking в ТРЦ «Блокбастер» і Coworking Platforma в ТРЦ «Даринок».

«Масових реконструкцій ми не очікуємо. Найімовірніше, ТЦ (ТРЦ) мінятимуть тенант-мікс у пошуку оптимального. З часом (не в короткостроковій перспективі) ми отримаємо не ТЦ (ТРЦ), а місця соціалізації, дозвілля та торгівлі, де все ще торгівля домінуватиме, проте не визначатиме преференції відвідувачів», — говорить Станіслав Іванов.

«Тенденцій щодо закриття немає, але може спостерігатися переформатування у торгово-офісні центри (під житлову нерухомість ТРЦ переформатувати неможливо, а під складську – невигідно). Сьогодні розміщення деяких якорів у ТРЦ є невигідним, а от розміщення офісної частини (наприклад, коворкінг) на місці якорів може бути економічно виправданим. Тому найближчим часом, найвірогідніше, ми побачимо зміну концепцій та переформатування ТРЦ на багатофункціональні комплекси», — вважає Локтіонова.

Також у ТРЦ можуть з'явитися нові або супутні види послуг – так званий «бізнес у бізнесі». Наприклад, офісні дитячі садочки, коли співробітники можуть ходити на роботу і просто біля офісу віддавати своїх дітей до садочка. Або у великих коворкінгах розміщуватимуться оператори громадського харчування, які годуватимуть відвідувачів коворкінгу.

Warning icon Помилка в тексті? Виділіть її мишкою і натисніть: Ctrl + Enter

Коментарі

Всі новини

«Північний потік-2»: що за інтрига з судном «Академік Черський»

Російське судно «Академік Черський», яке є єдиним трубоукладачем, який можна використовувати для будівництва «Північного потоку -2», потрібно модернізувати, щоб з його допомогою займатися укладанням труб діаметром 48 дюймів, який необхідний для газопроводу.

Коболєв виступає за прискорення переходу до відкритого ринку газу для побутових споживачів

Вигоду від зниження ціни газу на європейських хабах мають відчути і українські споживачі. Період падіння ціни — є вдалим періодом для того аби дати українським споживачам отримати всі переваги ринку, які є у промислових споживачів.

«1210»: що більш за все лякає бізнес у новому податковому законі

Президент Володимир Зеленський підписав закон №1210, який вже набрав чинності. За ним підприємці зобов'язані реєструвати контрольовані іноземні компанії (КІК) в українській податковій. Однак цей закон викликав низку питань та хвилю невдоволення серед представників бізнесу.