Facebook Pixel

Гонор і обман. Що стоїть за найгучнішим скандалом на українському ринку нерухомості

Фото: pixabay.com

Фото: pixabay.com

Близько року минуло відтоді, як забудовник «Енергополь-Україна», що належить польській PBG, почав зривати графіки і обіцянки введення в експлуатацію 4-ї черги житлового комплексу по вулиці Кондратюка, 1 в Києві. У перші місяці це призвело до конфлікту з покупцями 200 квартир. Незабаром до розгляду ситуації підключилися й міноритарні акціонери компанії, які ни давно не отримували звітів про стан справ. Як наслідок, з квітня 2019 року своє розслідування ситуації почали Нацполіція і податкова, і тоді активи компанії заарештували. Війна загрожує перерости в один з найбільших конфліктів на українському ринку нерухомості.

Протягом весни-літа 2019 року десятки судових позовів і заяв у правоохоронні органи повністю блокували рахунки і активи «Енергополь-Україна» – дочірнього підприємства польської PBG, яка є однієї з найбільших будівельних компаній Польщі. Самі поляки звинувачення заперечують і звернулися до суду з безліччю відповідних вимог до компаній-підрядників і партнерів.

Історія ЖК «Міністерський» — це один з найбільш показових прикладів того, які ризики несе в Україні девелоперський бізнес.

Telegram Logo

Тут є все: і збанкрутілий польський інвестор, якого звинувачують у шахрайстві; і постраждалі міноритарії; і недобудова, яка потягнула за собою проблеми з житлом у 200 з гаком сімей. Можливо, ситуація навколо компанії «Енергополь-Україна» колись вирішиться в той чи інший бік. Але вона в будь-якому разі залишиться прикладом. Тим більше, що обставини справи вже стали темою для розслідування журналістів OCCRP і Amnesty International.

Історія почалася в далекому 2008 році. PBG – одна з найбільших компаній, яка працювала в сфері нерухомості в Польщі – вирішила вийти на український ринок. Основним власником PBG є великий підприємець з Польщі Єжи Вишневський, частина акцій компанії котирувалися на Варшавській фондовій біржі. Десять років тому компанія знайшла об'єкт для інвестицій і придбала девелопера «Енергополь-Україна», яка працювала на ринку з 1991 року.

Фото: Telewizja Świnoujście та namepeeper.com

Фото: Telewizja Świnoujście та namepeeper.com

Зліва на право Єжи Вишневський, основний власник PBG та його довірена особа Даріуш Шиманські, віце-президент PBG

Придбавши девелопера за 8,85 млн євро, PBG зобов'язалася інвестувати в нього $240 млн. Втім, вклала, зрештою, лише $30 млн, велика частина яких, як вважають адвокати потерпілих, були виведені назад у Польщу. Водночас, поляки забезпечили собі 51% акцій «Енергополь-Україна», якому належали ділянки на 6,3 га під забудову в Києві; а також позитивну історію з десятків реалізованих об'єктів, активи і обігові кошти. З приходом польських інвесторів фактичним керівником «Енергополь-Україна» стає Даріуш Шиманські, віце-президент PBG і довірена особа Єжи Вишневського.

У 2012 році PBG пережила процедуру банкрутства. Після тривалих торгів з кредиторами Єжи Вишневський зберіг за собою посаду менеджера компанії, а контроль над нею перейшов до представників банків. У наглядову раду PBG увійшли представники Powszechna Kasa Oszczednosci Bank Polski, Pekao Bank Polska, Opieki Bank BGZ BNP Paribas.

Сьогодні єдиний проект «Енергополь-Україна» — це будівництво житлового комплексу «Міністерський». Частково ЖК вже побудований і введений в експлуатацію, однак четверта черга так і не була добудована. І хоча 200 квартир вже розпродані, проте покупці не можуть в них заїхати.

Вал проблем

Як розповів Володимир Кочан, адвокат одного з міноритарних акціонерів «Енергополь-Україна» Олександра Клименка (23% акцій), вивчивши детальніше діяльність компанії, він зробив висновок про існування щонайменше кількох махінацій, які, на його думку, мали місце за участі польських акціонерів. Заяви з описами порушеннями подані в поліцію, за всіма епізодами подано позови до суду. Копії заяв та позовів має The Page.

При цьому міноритарні акціонери виявили проблеми тільки в 2018 році – через незавершений четвертий блок «Міністерського», як раніше називався житловий комплекс по вул. Кондратюка, 1.

За словами адвоката, у серпні 2009 року між «Енергополь-Україна» і компанією «Стройхолдинг» був укладений договір на розробку «Робочої документації» для майбутнього об'єкта. Сума угоди — близько $5,6 млн. Договір, на думку Кочана, виглядав дивно, оскільки на момент замовлення «Робочої документації» не було ще проекту об'єкта, схваленого міськрадою і ДАБІ. Як наслідок, неможливо було розписати, як в деталях будувати будинок, оскільки було невідомо, яким він буде. Крім того, на момент укладання договору компанія «Стройхолдинг» не мала ліцензій і дозволів для проведення робіт щодо створення «Робочої документації».

«І як показують подальші події, ніяка документація, яка нібито була виготовлена «Стройхолдингом», не використовувалася. Надалі «Енергополь-Україна» вже уклав договір з реальною компанією, яка виготовила технічну документацію, і до сьогоднішнього дня з 2009 року здійснює нагляд за будівельними роботами, — розповідає Кочан. — Це коштувало три мільйона доларів, що набагато менше за дивну суму, сплачену керуючими польськими акціонерами раніше».

До 2011 року всі інвестиційні кошти, виділені на будівництво ЖК «Міністерський», вже були витрачені. А будівництво першого будинку тільки перебувало на 14-му поверсі. В результаті компанії «Енергополь-Україна» довелося залучати кредити під 17-20% річних, які значно погіршили фінансові її показники.

Наступний епізод, до якого у адвокатів міноритаріїв є питання, – це договори, за якими «Енергополь-Україна» замовила знову ж таки у «Стройхолдинга» послуги з розробки бізнес‑плану для залучення коштів інвесторів.

«Насправді ніякої необхідності розробляти бізнес-план не було, оскільки цільове призначення інвестиції і потенційні джерела ресурсів для завершення будівництва були визначені на початку поглинання "Енергополь-Україна" польською компанією PBG", — говорить адвокат. Тільки за двома такими договорами, які, на думку Клименка, мають ознаки фіктивності, "Енергополь-Україна" фактично вивів на користь третіх осіб $10,6 млн. У таку суму керівництво компанії оцінило підготовку бізнес-плану, який не був реалізований.

Третій епізод – у 2010 році керівництво «Енергополь-Україна» перерахувала $670 тис. штрафу польській компанії Cwertnia за першою ж вимогою, навіть не спробувавши хоч якось врегулювати ситуацію, не чекаючи звернень до суду. Хоча часу й можливостей оскаржити договір або скоротити суму штрафу було достатньо, зазначає Володимир Кочан. Формально договір з Cwertnia стосувався будівництва нерухомості в Польщі. Але, як стверджує правозахисник, «Енергополь-Україна» у Польщі не мала ні людського, ні технічного ресурсу. «Не було ніяких дозволів на здійснення будівельних робіт. І природно, що ніякі роботи розпочаті так і не були», — пояснив він.

Пізніше «Енергополь-Україна» все майно, яке в неї було, передала в іпотеку компанії «Діалог-Плюс». Тобто на сьогодні, за твердженням Кочана, у компанії зовсім не залишилося майна.

Зараз за взаємними претензіями двох сторін Оболонський районний суд та Апеляційний суд Києва розглядають кілька десятків позовів учасників конфлікту. Зокрема, там знаходиться навіть позов з вимогою відшкодувати заборгованість за використання торгового знака ЖК «Міністерський».

Треба зауважити, що сама «Енергополь-Україна» також подала позови до структур, які пов'язані з підрядчиками, з вимогою відшкодувати збиток на 27 мільйонів гривень.

«Війна зараз знаходиться на гарячій стадії. Це і не дивно. Якщо виводити з компанії гроші за фіктивними схемами, як робилося колишнім керівництвом компанії, то це, безумовно, призводить до значних втрат міноритарних акціонерів», — говорить Володимир Кочан.

«Наш клієнт інвестував у будівництво ЖК «Міністерський» 500 мільйонів гривень. Житловий комплекс повинен був бути зданий до 2015 року. Зараз 2019, і близько 200 осіб не можуть дочекатися будівництва четвертої черги «Міністерського». Власне, на порозі новий «Еліта-центр». Про що ми й говоримо в суді», — стверджує адвокат Клименка.

Інші проблеми

Як розповів The Page голова правління ОСББ «КБ» (керує п'ятою чергою «Міністерського») Артем Соркін, у мешканців заселеного житлового комплексу накопичилося чимало претензій до «Енергополь-Україна».

Перша – продаж як додаткових квартир приміщень, призначених для техповерхів. Річ в тім, що між дахом і житловим поверхом завжди існує окреме технічне приміщення. «Енергополь-Україна» почала по черзі забудовувати у вже побудованих будинках технічні поверхи, розділяючи простір на 11-12 однокімнатних квартир і привласнюючи їм буквену нумерацію – тобто квартири A, B, C, D, E.

«Це дуже серйозне порушення будівельних норм. Тому ми написали з приводу того, що відбувається, заяву в поліцію, — каже Соркін. — У результаті в нашому, у п'ятому будинку, техповерх був опечатаний, його забудова зупинена. Але раніше вони вже були забудовані у ряді комплексів». За словами Соркіна, поліція завела кримінальну справу за фактом допущених порушень.

Наступна проблема – відсутність інфраструктури навколо збудованого будинку. Як розповів Соркін, біля частини будинків комплексу не покладений асфальт, квартири не забезпечені парковками.

«У нас планувалося, що будується будинок – будується паркінг. Є технічна документація, яку подавали на дозвіл на будівництво. Проте будинки побудовані, а паркінги ні на якому етапі не побудовані. Відповідно, коли купували квартири, говорили, що буде паркінг, 1119 машиномісць для нашого будинку будуть. В результаті у нас їх немає. Це, можливо, і збитковий проект для забудовника, але споживач при цьому не повинен страждати», — говорить голова правління ОСББ «КБ».

Він також зазначає, що ні школи, ні дитячого садка, жодної іншої обіцяної інфраструктури «Енергополь-Україна» в принципі не побудував.

Нарешті третя проблема – недобудований четвертий будинок в комплексі. «Є люди, які взагалі нічого не отримали», — пояснив Соркін.

Думка польських акціонерів

Глава «Енергополь-Україна», він же віце-президент PBG Даріуш Шиманські заявив The Page, що ні позиція, викладена адвокатом Кочаном, ні позиція, викладена в заявах в поліцію, ні судові позови «не відповідають дійсності». Шиманські два тижні тому пообіцяв підготувати свою позицію та надіслати її, однак потому перестав брати слухавку і відповідати на дзвінки, в тому числі з польських телефонів. Спроби зв'язатися з ним електронною поштою також залишилися без відповіді.

Директор «Енергополь-Україна» Тетяна Семенкова та юрист-консульт компанії «Діалог-Плюс», яку звинувачують у виведенні грошей, Ганна Нечаєва спочатку пообіцяли надати The Page розгорнутий коментар. Однак через два дні припинили відповідати на будь-які телефонні дзвінки.

The Page готове в повному обсязі викласти позицію польських акціонерів та керівництва «Енергополь-Україна», якщо вона буде надана.

Коментарі

Всі новини