Інвестиції в комерційну нерухомість в Україні 2020-го: що потрібно знати

Структура матеріалу
Фото: Shutterstock

Фото: Shutterstock

Інвестиції в комерційну нерухомість в умовах кризи лякають не тільки новачків, а й досвідчених вкладників. Разом з експертами ринку нерухомості розбиралися, що таке прибутковість, куди варто вкладати гроші на порозі фінансової кризи і чи є шанс у офісів, складів і торгових об'єктів вийти з ситуації з мінімальними втратами.

У період нестабільності, коли курсові гойдалки просто лякають, ставки за депозитами навіть у надійних банках далекі від ідеалу. Інвестувати в цінні папери у такій ситуації ризикне не кожен, а з фондовими біржами «на ти» одиниці.

Працюючою альтернативою залишається нерухомість, зокрема комерційна. Експерти не приховують: COVID-19 і очікування можливої глобальної рецесії позначаться і на ринку нерухомості. Але поки про якісні показники судити зарано, а щоб зберегти гроші, вже зараз важливо розуміти, як, навіщо і куди варто інвестувати.

Telegram Logo

1

З чого почати інвестиції?

Аби бути успішним інвестором, важливо знати правила гри. По-перше, вхідний квиток у сектор комерційної нерухомості набагато вище, ніж у житло. По-друге, вам знадобиться спеціальний досвід і навички управління об'єктами залежно від сегмента (офісні, складські, торговельна нерухомість).

По-друге, зміни прибутковості прямо залежатимуть від розвитку ситуації в найближчому майбутньому. Сюди ж віднесемо законодавчі зміни, які в будь-який момент можуть як допомогти, так і зв'язати руки. І, на жаль, корупційні ризики, від яких ніхто не застрахований.

Google News Logo Підписуйтесь на нас в Google News!

Нарешті не можна заперечувати, що прогнози щодо ставок капіталізації, прибутковості та оренди будуть переглянуті у зв'язку із ситуацією, що склалася в світі.

2

Як розрахувати прибутковість комерційної нерухомості?

Прибутковість — це один з головних показників, який відповість на пряме запитання: а чи варто. Простіше кажучи, він оцінить доцільність витрат. За словами Ярослава Горбушка, директора департаменту ринків капіталу CBRE Ukraine, є кілька способів розрахунку прибутковості проєкту. Найпростішим і найзрозумілішим є співвідношення чистого річного орендного доходу від об'єкта нерухомості і суми інвестиції (покупки).

Володимир Мисак, керівник департаменту ринків капіталу Cushman & Wakefield в Україні, наводить приклад. Скажімо, в інвестора є можливість придбати офісну будівлю за ціною 10 млн грн (без ПДВ). Він вважає, що зможе здавати його в тривалу оренду і отримувати чистий прибуток у розмірі 1,2 млн грн (без ПДВ) на рік.

tab-1-ua.PNG

Під чистим орендним доходом ми розуміємо, що вже сплачено платежі за комунальні послуги, управління, підтримку та обслуговування будівлі. Виходить, що прибутковість складе 12% річних (1,2 млн грн/10 млн грн). За цією ж схемою можна розрахувати її і для інших сегментів комерційної нерухомості.

Олександр Носаченко, керуючий директор Colliers International (Україна), зі свого боку нагадує, що ринкову вартість готового об'єкта комерційної нерухомості визначають два основні показники: чистий операційний дохід (ЧОД) та ставка капіталізації.

«Ставки капіталізації – це зворотний показник від рівня окупності. Чим він вище, тим ризикованішим вважається ринок. Наприклад, орендні ставки в офісному сегменті Польщі практично дорівнюють українським, але вартість активу вдвічі більше, бо ставка капіталізації вдвічі менше», — пояснює він.

Експерт радить зробити нехитрі арифметичні дії, аби отримати висновок про те, наскільки вище є вартість офісної нерухомості в Україні або на інших ринках, припустимо в Польщі.

Отже, беремо офісну будівлю класу «А» в центральному діловому районі (ЦДР) Києва з якісним складом орендарів і ставкою капіталізації на рівні 11%. Причому якщо ми залишаємо ЦДР і беремо менш ліквідний об'єкт, ставка буде ще вище. У Варшаві, де ринок розвивається набагато активніше, цей показник становить 4,5%.

«Офісна будівля, що перебуває у Варшаві, приносить, припустимо, орендний дохід у $5 млн, коштує вдвічі дорожче, ніж такий же об'єкт в Україні, який генерує ті ж $5 млн. Виходячи з цього, ринкова вартість будівлі у Варшаві становить $111 млн ($5 млн/4,5%), а в Києві будинок з таким же орендним доходом коштуватиме трохи більше $45 млн ($5 млн/11%)», — пояснює експерт.

Таке порівняння, звертає увагу Носаченко, не враховує доступність позикового фінансування та повернення на вкладений капітал з банківським фінансуванням, яке є дуже дешевим.

Пряме повернення на інвестицію буде істотно вище, ніж 4,5%. На українському ж ринку позикове фінансування досить дороге. І якщо тій чи іншій компанії вдається залучити кредитування для девелопменту, то на більш пільгових умовах банку, ніж середньоринкові.

3

Офіси, склади, торговельна нерухомість — що вибрати для заробітку?

Усе залежить від багатьох факторів — як загальноринкових (наприклад, ставки оренди або співвідношення попиту й пропозиції), так і особисто від інвестора: в якому сегменті у вас є експертиза управління або бажання розібратися, який бюджет покупки і цілі.

Ярослав Горбушко радить дивитися case by case і враховувати загальну кон'юнктуру ринку. До розвитку ситуації з пандемією ставки прибутковості для кращих комерційних приміщень виглядали наступним чином: офіси і ритейл – 11,7%, склади – 13% (дані на початок року).

«Чим вище дохідність, тим вище ризик. Наприклад, теоретично зараз вигідно інвестувати в склади, але за кризових явищ в економіці цей сегмент, як правило, «просідає» першим. Тому до кожної інвестиції потрібно підходити розсудливо, розуміючи ринкову ситуацію, тренди і ризики – як країни, так і ті, що властиві конкретному об'єкту», — рекомендує директор департаменту ринків капіталу CBRE Ukraine.

figure-2-ua.PNG

За словами керуючого директора Colliers International (Україна), вибираючи між об'єктами офісної та торговельної нерухомості з одним рівнем прибутковості і вартістю активів, інвестор, як правило, віддає перевагу офісному сегменту. Адже ритейл чутливіший до коливань економіки і курсу валют.

«Кожен стресовий фактор впливає на зниження купівельної спроможності, на зниження оборотів, отже, орендар не в змозі платити обумовлену раніше орендну ставку», — говорить Носаченко.

До уваги варто брати зростання е-commerce, яка витісняє офлайн-торгівлю, але дає шанси для логістичної нерухомості.

Однак, за словами аналітика, якісні професійні об'єкти торговельної нерухомості з грамотною концепцією для України є важливими й потрібними. Попит на них зберігатиметься.

Тому якщо раптом вам близький саме цей сегмент, зневірятися не варто. Просто поріг входу, конкуренція, операційні витрати можуть підкосити непідготовленого гравця.

До речі, вторинні інвестиції саме в торгові об'єкти цього року лідирують, ділиться з нами своїми спостереженнями Мисак. На другому місці — офіси.

90615272-668893940323203-6634044448617529344-n.png

Для первинних інвестицій експерт радить звернути увагу на офіси та склади. «Беручи до уваги низьку вакантність і стабільний попит на цих ринках, ми бачимо велику перспективу й цікаві можливості», — поділився він.

Складська нерухомість, за словами Носаченка, поки програє офісній через низьку маржинальність. До 2019 року вартість квадратного метра була нижче вартості фактичного будівництва. Експерт пов'язує це з рівнем орендних ставок.

«Якщо зараз орендна ставка в якісних об'єктах становить близько $5 /кв. м/місяць (без урахування ПДВ), то витрати на будівництво з урахуванням вартості землі становлять близько $500/кв. м. Тому поки інвестувати в будівництво економічно недоцільно», — вважає він.

Але так було до того, як весь світ зіткнувся з коронавірусом, закрився вдома і пішов в онлайн. E-commerce і фармацевтика найближчим часом, швидше за все, змусять девелоперів переглянути свої плани і розвернутися на 180 градусів у бік складів.

А ось готелям доведеться несолодко. Індустрія гостинності першою прийняла на себе удар і вже зараз несе мільярди збитків по всьому світу.

За своєю природою це був досить непростий сегмент, що довго окупається і дуже страждає від будь-яких економічних і політичних турбулентностей. Просідає показник завантаження — падає прибутковість. А витрати на управління в цьому сегменті завжди є стабільно високими.

4

Скільки потрібно грошей для вкладень у комерційну нерухомість?

Усе залежить від сегмента, а також самого об'єкта: його місця розташування, якісних характеристик, зокрема стану будівлі, ремонту, інженерних комунікацій. Впливає на вартість «квадрата» і наявність орендарів або показник попиту на об'єкт.

Приміром, за даними Олександра Носаченка, якщо йдеться про Київ, то «вилка» вартості якісної офісної нерухомості складає $1500-2500/кв. м.

Якісні об'єкти, заповнені орендарями, що розташовані в межах центрального ділового району, важко придбати нижче $2000/кв. м. Вартість високоякісних складських приміщень – $400-450/кв. м.

Горбушко наводить приклад середніх цін купівлі офісів на Подолі, які 2019 року саме були на рівні $1,5-2 тис. А логістичні комплекси від 10 тис. кв. м віддавали за $400-$500 за кв. м.

Володимир Мисак зі свого боку нагадує, що офісні об'єкти класу А йшли по $2-3 тис. доларів за квадрат, торгові об'єкти класу А — за $1,5- 4 тис., а склади цього ж класу — за $400-600.

Зверніть увагу, що ці суми можуть бути переглянуті зважаючи на ситуацію з коронавірусом і подальший розвиток подій.

5

Як розрахувати окупність комерційної нерухомості?

Окупність, за словами Олександра Носаченка, це зворотний показник від ставок капіталізації. Чим вище ставка капіталізації, тим швидше окупається проєкт, але й ризики в такомуразі пропорційно вище.

«Наприклад, враховуючи, що для кращих об'єктів офісної нерухомості поточна ставка капіталізації становить 11%, окупність буде в середньому близько 9 років (1/11%), якщо ставка капіталізації буде 12%, то відповідно термін окупності зменшується до близько 8 років», — пояснює експерт.

Ярослав Горбушко, аналізуючи середні показники, говорить про 9, 8 і 9 років окупності на ринку офісних, складських та торгових приміщень відповідно.

«Показник не тільки є обернено пропорційний ставці капіталізації, але й залежить від стану ринку, рівня країнного ризику, макроекономічної ситуації, індивідуальних характеристик об'єкта та інших факторів», — додав він.

Володимир Мисак наводить дані за 4 квартал 2019 року, коли ставки прибутковості на кращі об'єкти комерційної нерухомості в усіх сегментах закріпилися в столиці на рівні 11,5-12,5%, що відповідає 8-8,5 рокам окупності.

«З урахуванням ситуації з COVID-19 і глобальними очікуваннями можливої рецесії ставки очікуваної прибутковості зростуть», — прогнозує експерт.

6

Як правильно продати об'єкт, щоб отримати прибуток?

Мисак впевнений, що ключовим моментом в інвестиціях у нерухомість є вміння побачити приховані можливості зростання вартості активу.

Пропонуємо розглянути питання все на тому ж прикладі офісної будівлі. На момент продажу нерухомості її вартість може або зрости, або впасти через кон'юнктуру ринку і модель управління.

tab-2-ua.PNG

Тому кінцеву прибутковість потрібно розраховувати з урахуванням ситуації на момент виходу з інвестиціями.

У нашому прикладі інвестор грамотно керував своїм активом протягом 5 років і зумів продати за ціною 15 млрд. Його початкові вкладення принесли і дохід від оренди, і додатковий дохід від збільшення вартості.

7

Що буде з ринком комерційної нерухомості України 2020 року?

Ситуація з поширенням коронавірусу, яка розгортається в усьому світі в реальному часі, робить туманними будь-які прогнози. Економічні наслідки в кількісних показниках будуть помітні в перспективі 2-3 місяців, а поки можна говорити про наступні тенденції.

По-перше, за словами Мисака, з урахуванням зростання невизначеності очікування інвесторів щодо прибутковості збільшаться. Як наслідок, можна очікувати зниження вартості об'єктів.

«Буде ринок орендаря. Рівень попиту на комерційні площі також коригуватиметься», — упевнений експерт.

У контексті останніх подій аналітики CBRE Ukraine очікують досить швидкого уповільнення ділової активності в усьому світі і в Україні. Прогнозовано, що великі компанії можуть відкласти реалізацію довгострокових проєктів і планів.

«При цьому, враховуючи здоровий стан глобальної економіки та стабілізацію української протягом останніх 2 років, ми не очікуємо істотних потрясінь на ринку комерційної нерухомості в усіх сегментах галузі. Ймовірно, після спаду пандемії ділова активність повинна так само швидко відновитися і досягти «довірусного» рівня, особливо враховуючи відкладений попит за період карантину», — пояснили в компанії.

Велике значення матиме не тільки динаміка вірусу, але й фактори при надходженні позитивних новин у боротьбі з хворобою.

Warning icon Помилка в тексті? Виділіть її мишкою і натисніть: Ctrl + Enter

Коментарі

Всі новини