Условия ипотеки «єОселя» до сих пор корректируются. Среди недостатков программы называют высокие первые взносы, нежелание продавцов вторички иметь дело с гривной и недостаточное количество вариантов на первичном рынке. 
рассказывает, как работает ипотечная программа в Украине в 2023 году и какие у нее перспективы.
Личный опыт участия в программе «єОселя»
Одним из недостатков ипотечной программы «єОселя» эксперты называют выплаты в гривне: продавцы квартир обычно указывают стоимость в долларах и хотят получить полную сумму в валюте на руки, а не гривну на банковский счет. Это самая распространенная причина, почему продавцы отказываются продавать квартиры по ипотеке.
Риелтор Виталий Свиридов рассказал о собственном опыте участия в программе «єОселя» в качестве продавца. Когда к нему обратились потенциальные покупатели квартиры, Свиридов посоветовался со знакомым работником банка. Риелтор понимал, что когда банк переведет средства на его гривневый счет, он сможет снимать наличные деньги не более 100 тыс. грн в день, чтобы купить доллары. Но это ограничение для одного человека, поэтому он перевел часть средств на счет жены, и вдвоем они могли снимать по 200 тыс. грн в день.
«В банке мне пообещали: мы оставим для вас доллары в кассе — когда будете снимать, вам не нужно идти в обменник. Тогда в обменниках доллар был по 40,8, а в банке я купил по 40. Я ничем не рисковал», — говорит Свиридов.
Также он договорился с покупателями: если из-за девальвации банк перечисляет ему меньшую сумму, чем эквивалент $35 тыс., покупатели это компенсируют. Если наоборот, он был готов вернуть остаток средств. «Мы так договорились, и мне не хватило 1800 грн. Покупатели перевели мне их на карту, я купил доллары и мы разошлись», — рассказал Свиридов.
Риелтор вполне доволен этой сделкой. Единственным недостатком он считает довольно долгое согласование с банком: на это ушло полтора месяца.
Какие преимущества и недостатки в программе «єОселя» видят эксперты
Учтены недостатки предыдущей ипотечной программы
Владелец инвестиционно-строительной компании «Феникс Групп» Назар Бенч уверен, что в сравнении с предыдущей программой «Доступная ипотека 7%» условия «єОсели» более комфортные. Изменение правил финансирования (через специальное учреждение «Укрфинжилье», которое сразу выплачивает продавцу недвижимости всю сумму), срок кредитования на 20 лет, увеличенная площадь на одного человека и сумма займа до 6 млн грн дают все предпосылки для популяризации программы и ее поддержки рынком.
«Ипотека «єОселя» не подходит для Киева»
По мнению Виталия Свиридова, ограничение максимальной цены квадратного метра и возможность выбирать жилье в областных центрах не старше 10 лет сдерживают развитие ипотечной программы.
«Предельная цена квадратного метра ограничивает возможность купить нормальную квартиру с 2013 года в Киеве с ремонтом, потому что стоимость такого жилья достаточно высокая. Квартиру без ремонта за такие деньги найти проще, но жилье сейчас ищут многие военнослужащие. Когда делать ремонт? Света нет. Плюс стоимость материалов. В приоритете квартиры с ремонтом, поэтому ипотека не подходит для Киева», — констатирует Свиридов. Он подчеркнул, что анализирует именно рынок недвижимости Киева, потому что он самый большой в Украине. Под условия «єОсели» проще найти жилье, например, в Киевской области или в небольших городах.
Большой первый вклад в «еОселя»
Подводным камнем ипотеки для заемщиков оказался большой первый взнос. Согласно требованиям программы он будет не менее 20%, но в каждом банке свои условия. Например, в Сбербанке реально выдают от 20%, в Приватбанке — от 30%. Но Свиридов, часто консультирующий потенциальных заемщиков, говорит, что такой первый взнос рассчитан для военных и правоохранителей. Медикам, ученым и педагогам Приватбанк в среднем согласовывает первый взнос в размере 40 — 50%.
Что влияет на рассчет процента первого взноса:
- возраст заемщика — ипотека должна быть выплачена до 65 лет;
- доход;
- расходы;
- срок кредитования.
«Сделать «єОселю» мгновенно хорошей невозможно»
Все специалисты говорят, что условия программы все еще корректируются, и это положительный момент. «Следует понимать, что здесь привлечено большое количество бюрократических участников, и сделать эту программу мгновенно хорошей невозможно», — комментирует маркетинг-директор ЛУН Денис Судилковский.
По его словам, за три месяца, пока идет пилотный этап программы, изменили некоторые условия, в частности наличие выбранного жилья. В начале запуска потенциальные заемщики должны были указать жилье, которое хотят приобрести. Теперь можно начинать переговоры с банком, получать подтверждение на кредит, а затем искать квартиру.
Сможет ли программа «єОселя» активнее привлекать первичный рынок
На начало января 2023 года подавляющее большинство кредитов (71%) было направлено на покупку квартир на вторичном рынке. Хотя эксперты говорят, что поддержка именно первичного рынка оказывает положительное влияние на экономику государства.
Однако для участия в программе застройщикам необходимо пройти определенные бюрократические процедуры. «Большое количество застройщиков рассматривают такую возможность, многие из них не прошли эти процедуры, не знают, как это сделать, потому что сама программа пилотная», — прокомментировал Судилковский.
«Перспектива увеличить долю кредитов, выданных на первичном рынке, есть, но о ее реализации можно будет говорить после окончания войны. Целью этой программы является обеспечение доступным жильем населения и возможность приобрести квартиру в старых домах, построенных за последние 50 лет. Более дешевая стоимость вторички в сравнении с квартирами с ремонтом в новостройке мотивирует кредитовать именно такое жилье, в которое сразу можно заселиться», — считает Назар Бенч.
Какие перспективы программы «єОселя» в 2023 году
Покупка квартир и жилых домов во время полномасштабного вторжения упала почти в 3,5 раза: с 218 тыс. до 63 тыс. сделок. Меньше всего сделок зарегистрировали с апреля по май — всего 9,4 тыс.
На 2023 год Минэкономики запланировало профинансировать 12 — 15 тыс. ипотечных кредитов. В декабре министр Юлия Свириденко сообщила, что продолжается работа по привлечению в «єОселя» еще восьми банков. Темпы программы также ускорятся, когда она станет доступной не только для пяти категорий граждан, но и для всех желающих. Однако неизвестно, когда она заработает в таком формате, ориентировочный срок — начало марта. Плюс банкам необходимо не менее месяца, чтобы отработать все механизмы для обработки заявок.
Как эксперты оценивают значение «єОсели» для страны
«Ипотека не функционирует масштабно с технической точки зрения, потому что доходы упали. Но она дает людям веру в то, что государство работает. Нам нужно ценить то, что хотя бы такая программа есть. На этом держатся военные», — подчеркивает Свиридов.
