Столбняк и неподвижность. Выживут ли офисы после карантина

Фото: Shutterstock

Фото: Shutterstock

Каждый второй вопрос весны 2020 года на рынке офисов касается аренды во время карантина, точнее, возможности не платить аренду во время карантина. Есть ли у украинских компаний такой шанс сегодня и что ждет офисную недвижимость после, The Page узнало из первых уст.

Если на фоне падения гривны при неразвитом фондовом рынке и отсутствии стоящих альтернатив население принялось скупать жилье за наличные к концу марта, то коммерческая недвижимость такими успехами козырнуть не может.

Хуже всего, помимо отелей, пришлось офисам, которые остались без арендаторов и с большими опасениями относительно предстоящих сделок.

Telegram Logo

По словам опрошенных The Page экспертов, наблюдается заметное уменьшение спроса на офисные метры в связи с повышенной неопределенностью.

Ожидается снижение арендных ставок и цен, аналитики прогнозируют проседание рынка. Однако серьезность урона будет напрямую зависеть от длительности пандемии СОVID-19 и последствий борьбы с ней.

Google News Logo Подписывайтесь на нас в Google News!

Ведь последствия коронавируса для глобальной экономики даже по самым сдержанным прогнозам будут весьма плачевны. Директор-распорядитель Международного валютного фонда Кристалина Георгиева заявила, что пандемия коронавируса откинула мир в рецессию, которая в разы сильнее кризиса 2008-2009 годов.

Пожалуй, одна из главных сложностей — неопределенность и непрогнозируемость ситуации. Как только Всемирная организация здравоохранения пытается спрогнозировать длительность или социальные последствия, коронавирус делает очередной финт ушами.

Нехватка знаний и опыта, отсутствие вакцины и абсолютно различные сценарии развития ситуации в странах очень сильно бьют по финансовому сектору и экономике государств.

Компания CBRE уже успела пересмотреть свой прогноз роста мировой экономики и экономики США. В связи с глобальной рецессией самый резкий экономический спад будет во 2-м квартале, в частности, в США (-6%). Но начало восстановления возможно уже в 3-м квартале.

К слову, в МВФ тоже ожидают, что уже к 2021 году ситуация начнет стабилизироваться.

«Экономика США, маловероятно, избежит технической рецессии, поскольку рост ВВП в стране ожидается на уровне 0,4% в год. В Западной Европе произойдет снижение ВВП на -2,5% в целом к 2020 году. По схожему сценарию, что и в США, – с менее ощутимым спадом в 1-м квартале 2020 года и резким спадом во 2-м квартале», — рассказали The Page аналитики компании CBRE Ukraine.

Согласно их данным, уже сегодня в связи с пандемией COVID-19 наблюдается отрицательная динамика основных показателей рынка офисной недвижимости во всем мире.

«Последние показатели валового поглощения демонстрируют спад. Так, в Париже зафиксировано снижение на 37% в 1-м кв. 2020 года в сравнении с аналогичным периодом 2019 года, что на 20% ниже показателей в январе/феврале и на 60% ниже марта прошлого года», — приводят цифры эксперты.

В Германии также наблюдается снижение от -10% до -38%, основанное на показателях первого квартала 2020-го в сравнении с аналогичным периодом 2019-го.

Чтобы помочь офисам пережить эпидемию и столкновение с глубочайшей стагнацией, тут и сразу крайне важна поддержка государств и национальных банков.

В Европе это уже поняли и активно взялись помогать бизнесу.

«Европейские компании прогнозируемо почувствуют спад в меньшей степени, чем американские компании, особенно, что касается кризиса рабочих мест. А также имеют больше шансов на быстрые темпы восстановления», — считают в CBRE Ukraine.

На европейском офисном рынке аналитики компании прогнозируют замедление роста арендных ставок в текущие 12 месяцев.

«Арендодатели сейчас быстро приспосабливаются, чтобы помочь арендаторам в условиях текущего кризиса», — уверены эксперты.

Коронавирус не на шутку спутал карты, ведь еще в начале 2020 года рынок офисной недвижимости в Европе выглядел достаточно позитивно.

По данным Александра Носаченко, управляющего директора Colliers International (Украина), около 60% рынков ЕМЕА (экономический регион, который включает в себя Европу, Ближний Восток и Африку — прим.ред), включая Киев, были в фазе арендодателя — спрос превышал предложение. На большинстве рынков до пандемии COVID-19 ожидался рост арендных ставок.

«Такие прогнозы были основаны на низком уровне вакантности и достаточно низких темпах ввода нового предложения в предыдущие годы. Учитывая этот фактор, рынки ЕМЕА входят в кризис с устойчивыми позициями», — пояснил эксперт.

На данный момент, по словам Носаченко, поддержка правительств стран в регионе (налоговые и социальные льготы, ссуды, гранты и субсидии) смягчает давление на бизнес арендодателей и арендаторов.

«Компании, которые только рассматривают офисы для аренды или занимаются разработкой проектов помещений, действуют прагматично, откладывая сроки завершения сделок или ремонты до окончания карантина и восстановления бизнес-активности», — рассказывает Носаченко.

Это не совсем на руку собственникам офисов в краткосрочной перспективе: они не получат деньги в ожидаемых объемах, однако впоследствии лояльность и уступки помогут сохранить бизнес и укрепить отношения между арендаторами и собственниками зданий.

«Низкие показатели вакантности в большинстве стран Европы подтверждают дефицит качественных высококлассных помещений. К тому же до сих пор присутствует тенденция подписания протоколов о намерениях (Мюнхен, Берлин, Париж, Амстердам)», — уверен Носаченко.

Карантин и офисная недвижимость в Украине

Киевский рынок офисной недвижимости приготовился к большим сложностям. Первый квартал уже обнажил ряд тенденций, которые правят балом. Прежде всего, это существенное снижение спроса со стороны арендаторов офисных помещений.

Согласно данным компании Cushman & Wakefield в Украине, в первом квартале 2020 года в Киеве были сданы в аренду только 7 900 кв. м общей арендной площади (take-up), а это на 80% меньше, чем показатели в аналогичные периоды в 2018 и 2019 годах.

Любопытно: несмотря на то что чистое поглощение составило лишь 3 000 кв. м, оно оставалось положительным.

spros-i-novoe-predlozhenie.png

Традиционно первый квартал – не самый активный, все раскачиваются обычно ко второму. Однако в нынешних условиях прогнозировать обычные поведенческие модели довольно сложно.

В Cushman & Wakefield в Украине рассказали, что достаточно много сделок аренды, запланированных на март, были временно остановлены и перенесены на период после завершения карантина.

И если предположить, что после выхода из карантина компании научатся жить в новой экономической реальности и смогут себе позволить реализовать запланированное, то арендная активность восстановится.

Помочь ей может на данный момент человечность собственников и арендателей. Ведь сейчас между владельцами бизнес-центров и арендаторами ведутся переговоры относительно арендных ставок и возможных «арендных каникул».

По словам Назара Бенча, эксперта в сфере девелопмента и строительства, владельца инвестиционно-строительной компании «Феникс Групп», официально никто не запрещал работать офисам во время карантина, их нет в перечне ограничений.

Хотя власть и сослалась на норму Гражданского кодекса, которая предусматривает возможность освобождения нанимателя от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть им использовано в силу обстоятельств, за которые он не отвечает.

«Если сам арендодатель не ввел ограничений в пользовании офисных помещений, в частности, в бизнес-центрах, то арендатор не может ссылаться на то, что не может их использовать. Соответственно, любые вопросы, связанные с пересмотром арендных ставок или переносом арендной платы, – это исключительно вопрос компромисса двух сторон», — пояснил эксперт.

Глупо было бы отрицать, что по завершению карантина не полетят головы. Поэтому опрошенные The Page эксперты солидарны во мнении, что некоторые офисы могут остаться без съемщиков, а значит вырастет вакантность.

Юлия Литвиненко, директор креативного пространства Spaces в Украине, обращает внимание, что в условиях кризиса, как правило, первым делом сокращается три расходные составляющие – маркетинг, офис и заработной фонд.

«Если первый пункт был, наверное, сокращен сразу после объявления карантина большинством компаний, то, выбирая между вторым и третьим, рациональным обычно является сократить расходы на офис, но при этом сохранить специалистов», — считает эксперт.

Поэтому, по мнению Литвиненко, ожидается увеличение вакантности в бизнес-центрах и уменьшение компаниями своих арендных площадей после карантина. Соответствено, ожидается понижение ставок на офисную недвижимость в пределах 20-30%.

«Более того, в конце 2020-2021 годов планировалось введение в эксплуатацию новых объектов, что (в случае их введения) будет способствовать снижению ставок также», — убеждена она.

Вот что по этому поводу говорят нам цифры. В 1-м квартале 2020 года, по данным аналитиков Cushman & Wakefield в Украине, объем нового предложения на рынке офисной недвижимости в Киеве составил примерно 7 500 кв. м.

znimok-ekrana-2020-04-16-o-165721.png

Это 15% показателя в 1-м квартале 2019 года и в два раза меньше, чем в 1-м квартале 2018 года. Единственным объектом, сданным в эксплуатацию в 1-м квартале 2020 года, является офисное здание в проекте «Нивки Сити», которое была создано путем реконструкции.

По состоянию на начало апреля до конца 2020 года к сдаче в эксплуатацию в Киеве тыс. кв. м.

«Однако текущий экономический спад в Украине и в мире может привести к тому, что фактический показатель нового предложения в сегменте по результатам последующих 9 месяцев будет меньше», — объясняет Марта Костюк, руководитель департамента аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента в компании Cushman & Wakefield.

Любопытно, что, несмотря на карантинные мероприятия и замедление экономики, первичная вакантность в марте 2020 года составила 6,7%, то есть незначительно повысилась в сравнении с 6,5% в конце 2019 года.

По состоянию на начало апреля эксперты Cushman & Wakefield ожидают, что до конца 2020 года уровень вакантности на рынке офисной недвижимости в Киеве все же возрастет.

Что касается арендных ставок, то в первом квартале 2020 года офисные помещения высокого качества в Киеве оставались на уровне $30 за кв. м в месяц (без НДС, сервисных и коммунальных платежей). Что будет после завершения карантина — загадка.

arendnye-stavki-i-vakantnost.PNG

Ведь, по мнению Бенча, за период карантина украинские компании успели технически настроить режим удаленной работы со своими сотрудниками.

Эта привычка по завершению ограничительных действий как раз может побудить их к сокращению и оптимизации ресурсов: иными словами, оставить часть сотрудников в удаленном режиме и искать меньшую площадь под офис.

«К тому же снижение экономической активности и ухудшение настроений в течение первой половины года будут влиять на уменьшение ставок аренды на офисные площади», — уверен Бенч.

В СBRE Ukraine, несмотря на все сложившиеся и прогнозируемые перипетии, в том числе снижение деловой активности, считают, что ситуация на рынке офисной недвижимости не является критической.

Пока что, по данным компании, арендодатели стараются максимально удержать ключевых арендаторов (при минимизации потерь на снижение арендных ставок).

«Дальнейшая ситуация зависит от сроков карантинных мероприятий. Если ситуация будет ухудшаться и бизнес начнет сокращаться, то это может привести к сокращению арендных площадей и побуждать арендаторов к переезду в более бюджетные локации», — уверены эксперты.

Второй серьезный «удар под дых» — это ощутимое снижение арендной ставки и остановка девелоперской активности на рынке.

Но, несмотря на все это, как только ситуация с пандемией нормализуется, в компании ожидают, что спрос на офисы вернется, ведь удаленная работа не сможет выдержать долгосрочной перспективы.

Меняйся или умри

Фраза, которая вызывает оскомину и желание поскорее свернуть вкладку, обретает новый смысл в свете последних событий. Потому что внедрить изменения по части дизайна, организации пространства, уборки и обеспечения безопасности, pro tech придется всем, кто хочет вновь заполнить объекты.

А еще, пожалуй, COVID-19 заставит собственников офисных пространств вернуться к началу и посмотреть на свой продукт с позиции потребностей аудитории.

По мнению Виктории Журбас-Литвин, генерального менеджера New Work Labs, человечество столкнулось с переоценкой ценностей.

«Теперь будет очень важно предоставлять услуги не только исходя из денежных взаимоотношений, но также исходя из ценностей», — уверена она.

Александр Носаченко прогнозирует, что пандемия существенно повлияет на дизайн офисов. Компании уже начинают внедрять практику «социального дистанцирования» в разработке новых проектов офисов.

«К примеру, некоторые компании в Нидерландах работают над внедрением новых проектов офисных помещений, используя так называемые «калькуляторы расстояния» для размещения рабочих станций на расстоянии двух метров друг от друга», — рассказал эксперт.

А Юлия Литвиненко ожидает, что рынок столкнется с перераспределением спроса и усилится интерес к гибким форматам.

«С переформатированием организации работы и трендом на оптимизацию мы ожидаем рост спроса на гибкие решения и комбинированные форматы работы. Это использование офиса и переговорных комнат при необходимости, что сокращает расходы до 50-60%, но сохраняет качество и эффективность работы.

Кроме того, использование коворкинга недалеко от дома и доступ к бизнес-клубам для коллег, работающих удаленно, возможность пользоваться бизнес-адресом для регистрации компании и ее имиджа», — поделилась Литвиненко.

Однако рынок коворкингов и гибких пространств тоже сталкивается с рисками вхождения в кризис. Падение доходов населения, остановка бизнеса, карантинные ограничения ударили по ним не меньше, чем по традиционным бизнес-центрам.

Сейчас, например, по словам Виктории Журбас-Литвин, они временно приостановили работу гибких офисов и открытого пространства, где есть незакрепленные места с доступом на 8/13 дней.

«После окончания карантина планируем эти услуги восстановить, ведь я считаю, что люди будут искать гибкие решения — рабочее пространство на день/неделю, максимальную гибкость», — уверена эксперт.

При этом, по данным опроса Colliers International (Украина), среди 15 операторов сегмента коворкингов свыше половины (60%) продолжают выполнять свои обязательства перед своими резидентами. Однако доступ нерезидентов, а также проведения мероприятий приостановлены.

Среди операторов, которые были вынуждены полностью закрыть коворкинг, подавляющее большинство — это компании, которые управляют небольшими по площади пространствами, или те, для которых коворкинг не является основным видом бизнес-деятельности.

Операторы отмечают, что заполняемость объектов существенно снизилась. Сейчас коворкинг посещают преимущественно резиденты, которые арендуют мини-офисы.

Компании, по данным аналитиков, стараются постоянно поддерживать связь: общие онлайн-митинги, обмен опытом и тому подобное.

Поддерживать лояльность с помощью скидок или временного освобождения от оплаты услуг могут себе позволить далеко не все. В целом это зависит от того, готов ли арендодатель пойти на льготные условия.

«Пакет антикризисных мер, поддержанный недавно парламентом, не предусматривает льгот для БЦ по освобождению от арендной платы. Арендодатели пока не готовы идти на такое для коворкингов. Как исключение — операторы, которые имеют долгосрочные договоры аренды и давние партнерские отношения с арендодателем», — рассказали в Colliers International (Украина).

Хотя и здесь есть место человеческим взаимоотношениям во всех их проявлениях. Некоторые идут навстречу, дают возможность уменьшить расходы на аренду, сократив занимаемую площадь.

Согласно последнему исследованию рынка гибких офисов CBRE Ukraine, большинство коворкингов и сервисных офисов закрыли лаунж-зоны и усилили меры гигиены (75%). Другие операторы позволили доступ только резидентам (13%) или вообще закрылись до конца карантина (12%).

Однако, несмотря на негативное влияние карантина на финансовое состояние бизнеса, большинство коворкинг-операторов (75% опрошенных) идут навстречу своим резидентам и готовы предоставить скидки на период карантина.

Опрос показал, что большинство операторов считают, что влияние карантина будет кратковременным с последующим восстановлением во второй половине года.

Ожидается, что спрос на гибкие офисы будет расти в связи с повышением рисков долгосрочной аренды в бизнес-центрах и экономией на ремонтных работах и дополнительных услугах.

Сформировавшаяся привычка удаленной работы, необходимость урезать затраты и экономические трудности, по мнению аналитиков CBRE Ukraine, будут теми факторами, которые помогут рынку коворкингов быстрее восстановиться, чем традиционным офисам.

«Похожая ситуация наблюдалась в кризис 2008 года, когда в результате массовых сокращений рабочих мест одновременно на рынке оказалось много трудоспособных незанятых граждан, в результате чего активно начал развиваться фриланс и малый бизнес. А так как данная категория является ключевой аудиторией гибких офисов, то это дало толчок к активному развитию коворкингов и сервисных офисов», — пояснили в компании.

По мнению Colliers International (Украина), наиболее легко кризисный период пройдут операторы, которые опираются на резидентов из корпоративного сектора, имеют достаточный запас финансовой прочности, а также уровень рентабельности для маневров.

А вот сроки ввода в эксплуатацию новых объектов откладываются минимум на несколько кварталов.

Подтверждают эту мысль и цифры из опроса CBRE Ukraine. Так, в начале года подавляющее большинство (88% опрошенных) операторов планировали расширение в Киеве и за его пределами.

У 38% респондентов намерения остались актуальными после событий, связанных с распространением COVID-19 в Украине, а 50% не исключают возможность дальнейшего расширения, однако будут следить за дальнейшим развитием событий.

Что будет с офисами после коронавируса

Опрошенные The Page эксперты просят не спешить с громкими заявлениями и не предпринимать резких решений, а внимательно следить за развитием ситуации.

Коронавирус подсвечивает и обнажает некие тенденции, сложности и вызовы перед рынком, но пока что не выносит ему окончательный приговор на 2020 год. Многое будет зависеть и от решений игроков, и от поддержки государства.

По словам Назара Бенча, спад глобальной экономики может продолжаться до года.

«Однако данный сегмент входит в нестабильный период с довольно прочными позициями. Это настраивает на позитивное видение дальнейшего развития ситуации», — уверен эксперт.

Кто бы мог подумать, но как раз небольшой объем офисного рынка и его нахождение в фазе развития сейчас играет на руку сегменту. Марта Костюк считает, что офисная недвижимость имеет дальнейший потенциал для развития с точки зрения имеющихся форматов и качества объектов.

«Вакантность в сегменте низкая, и большинство арендаторов, которые планировали свои переезды в другие офисные объекты или расширение, на данный момент от своих планов не отказываются. Эти факторы в сочетании с недавним прогрессом Украины в переговорах с МВФ позволяют нам достаточно позитивно смотреть на будущее рынка офисной недвижимости в Киеве, несмотря на очевидную сложность нынешней ситуации в Украине и в мире», — поясняет свою позицию руководитель департамента аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента в компании Cushman & Wakefield.

Юлия Литвиненко среди ключевых последствий для сегмента называет остановку планов по расширению, уменьшение спроса на большие лоты (от 500+ кв. м), попытки избежать долгосрочных и неразрывных контрактов, актуализацию форматов гибких офисных пространств с возможностью сокращать или увеличивать площадь по необходимости, рост спроса на investment free предложение, перетекание арендаторов из БЦ класса А в БЦ класса В и С с целью экономии.

Александр Носаченко предполагает, что арендные ставки снизятся в ближайшее время. Однако он также считает, что рынок офисной недвижимости сможет продемонстрировать стойкость в период турбулентности, вызванной пандемией COVID-19, учитывая низкие темпы ввода нового предложения, высокий спрос и дефицит качественных офисных помещений, который был и остается.

Абсолютно все без исключения игроки согласны, что на ближайшие несколько месяцев стратегия выжидания станет самой любимой и безопасной.

Сергей Сергиенко, управляющий партнер CBRE Ukraine, прогнозирует, что большинство долгосрочных проектов будет отложено или отсрочено.

Таким образом, часть арендаторов будет откладывать переезды и удлинять существующие договоры на год-полтора, пребывая в ожидании долгосрочного тренда к стабилизации ситуации.

«Кроме того, не исключено уменьшение нового предложения офисных площадей на следующие 3 года. Пока трудно спрогнозировать точно, в каком объеме, но снижение будет заметным», — уверен эксперт.

Что касается арендных ставок, то обвала ждать не нужно (из-за того, что рынок не «перегрелся»). Но прогнозируемое смягчения арендных ставок прайм-сегмента, где уровень составляет $30 кв. м/месяц и выше, на время снизится.

Что касается мысли о том, что офисы опустеют, то не все так однозначно. Далеко не каждому бизнесу подходит удаленный формат работы. Поэтому у гибких офисных решений и традиционных бизнес-центров, которые сумеют подстроиться под изменившиеся запросы и реалии, есть шанс.

Warning icon Ошибка в тексте? Выделите её мышкой и нажмите: Ctrl + Enter

Комментарии

Все новости