Что мешает строительному сектору в Украине? Мнение бизнеса

Минувший год принес много нового для рынка недвижимости Украины. Из положительного — цифровые решения в строительной отрасли, совершенствование нормирования и закон о защите прав инвесторов.

Из негативного — упавшее до нуля доверие покупателей на первичке и непростой период для коммерческой недвижимости в связи с политическими изменениями в 2019 году, а также все та же архаичность строительных норм, незащищенность частного инвестора, отсутствие диалога с местной властью и подход в стиле патернализма. Чтобы было проще понять всю боль девелоперов, представьте, что строительные нормы в Украине — это устаревший язык программирования Pascal. Как написать конкуретную программу, когда весь строительный мир Европы давно перешел на JavaScript?

The Page расспросил представителей бизнеса о том, что действительно мешает строить в Украине в 2020-м и как изменить ситуацию в строительной отрасли?

Telegram Logo
Илья Кенигштейн
Илья Кенигштейн
учредитель & CEO Creative States

Мои проекты связаны больше не с девелопментом, а с sharing economy и рынком hospitality. Фактически мы заходим на адаптацию в готовый построенный объект и с нуля создаем современное офисное пространство. Однако как человек, который непосредственно тесно соприкасается с real estate индустрией, скажу, что две главные наши проблемы — это коррупция и слабая ориентация на общемировые и европейские тренды.

Вся модель недвижимости основана на выдаче разрешительной документации. Это колоссальные возможности для использования административного ресурса, вымогательства и прочего. Выдают документы своим, а других заставляют ждать месяцами или закрывают глаза на грубое нарушение законодательства. Отсюда — хаотичная застройка города и проблемы, в которых живет современный Киев.

У нас нет стратегии по развитию ни района, ни города, ни страны. Более того, практически никто из градоначальников не мыслит стратегически и не действует тактически. Город практически не участвует в создании новой инфраструктуры. Все действительно стоящее из числа того, что появляется, сделано на деньги частного бизнеса. При этом власть никак не содействует девелоперам и не договаривается с ними.

Яркий тому пример — знаменитый технологический парк UNIT.City, рядом с которым городские власти до сих пор не удосужились сделать хотя бы одну остановку транспорта. Или хотя бы переименовать то, что есть. Город не смог справиться с простой и не такой уж затратной задачей.

У нас нет диалога между властью и девелоперами, отсюда часть проблем. Город и бизнес сами по себе, они не соприкасаются и не умеют договариваться.

Все стоящее, что у нас строится и появляется, – это не благодаря, а вопреки. Любой, кто создает качественные проекты, инвестирует в развитие социальной инфраструктуры, предлагает интересный и нужный рынку продукт, заслуживает уважения. Это колоссальный труд и большие инвестиции.

Как облегчить жизнь девелоперам? Вопрос достаточно сложный и философский. Стоит начать с понимания и выполнения властью своих функций. Но пока что вижу, что на выполнение обязательств наша власть не способна. Написать закон еще могут, а реализовывать его уже никто не умеет и не хочет.

Анна Корягина
Анна Корягина
операционный лидер Ceetrus Ukraine

Строительная отрасль является одной из наиболее непривлекательных зон на национальной репутационной карте. Если обратиться к опыту соседних государств, то Польша в частности стала одним из основных поставщиков инвестиционных активов в недвижимость для инвесторов. Участие иностранного капитала в польском рынке недвижимости оценивается примерно в 90%. С доходностью 5,25% на первичном рынке офисной недвижимости и 6,75% на рынке складских помещений Польша опережает другие страны Центральной и Восточной Европы и продолжает привлекать все больше и больше инвестиций.

При этом, помимо девелоперской деятельности, также наблюдается значительная активность, связанная с консолидацией активов. Крупные приобретения были также сделаны EPP, NEPI Rockcastle и Arcona Property Fund. Доминирование международных девелоперских компаний характерно и для Румынии. Так, крупнейшим инвестором в недвижимость на местном рынке является фонд NEPI Rockcastle, который также является крупнейшим владельцем торговых центров в Румынии. На втором месте находится Globalworth – компания, которой управляет греческий инвестор.

Почему же в Украине представленность международных девелоперов зависит буквально от нескольких компаний, в частности от компании Ceetrus (Ашан Холдинг)? Доля международных девелоперов только подчеркивает степень закрытости страны. Помимо этого, именно для строительной отрасли Украины характерен самый большой риск-фактор

при получении разрешительной и согласовании проектной документации, что отталкивает потенциальных инвесторов.

В качестве основных факторов, тормозящих развитие отрасли, назву отсутствие единого подхода к локальным и международным девелоперам по части согласования проектной документации, получения технических условий, соразмерных с объемами строительства (в частности, строительство объектов на природоохранных территориях, отсутствие комплексных инфраструктурных решений, обеспечение минимальных требований, например, количество машиномест и т. д.), недобросовестная конкуренция (подписание договоров аренды, ограничивающих развитие ретейлеров в зоне охвата конкурирующих объектов), защита права собственности на земельные участки, которые имеют свою «предысторию», и т. д.

Повысить уровень доверия международных девелоперов к стране может внедрение в договоры «арбитражной оговорки». Она предусматривает возможность отстаивать свои права в соответствии с британскими арбитражными правилами. Так, к примеру, между иностранными компаниями распространенной является «арбитражная оговорка», согласно которой любые споры должны решаться путем арбитражного разбирательства в соответствии с Арбитражным регламентом UNCITRAL в редакции 2010 года. Рассмотрение дела осуществляет один арбитражный судья, а инстанцией, которая назначает судью, должен быть LCIA (Лондонский международный третейский суд). Местом арбитража стороны определяют Лондон, при этом английский язык должен использоваться при рассмотрении дела в арбитраже.

Стороны таким образом отказываются от права подавать апелляцию в отношении любого решения или получать определения по вопросам права от судов Англии и/или национальных судов. Тем не менее рассмотрение в британском суде дел может быть финансово неподъемным для сторон, что само по себе потенциально нивелирует решение, каким бы справедливым оно ни было в результате.

Возможно, наиболее приемлемый путь когда-то выбрала Турция, где для разрешения споров, заключенных иностранными инвесторами с органами государственной власти, можно обратиться в полномочные суды местной юрисдикции либо в национальные или международные арбитражные (третейские) суды, также использовать другие способы разрешения споров при обоюдной договоренности сторон.


Warning icon Ошибка в тексте? Выделите её мышкой и нажмите: Ctrl + Enter

Комментарии

Все новости

Адвокат Суркисов назвал ложью их причастность к схемам в Приватбанке

Приведенные аргументы базируются на недостоверных данных, не подтвержденных ни одним официальным документом. Так прокомментировал агентству «Интерфакс-Украина» адвокат Суркисов статью, опубликованную американским изданием Chicago morning star.

Убыточные ТЭЦ: зачем государство отдает их «Нафтогазу»

У Фонда госимущества (ФГИ) есть несколько сценариев по реализации убыточных ТЭЦ, находящихся в управлении фонда. Сейчас вопрос передачи их «Нафтогазу» рассматривает Антимонопольный комитет.

Несколько десятков «слуг народа» предлагают отменить уплату акциза при ввозе автомобилей

Группа депутатов Верховной Рады от «Слуги народа» (45 человек) предлагает отменить уплату акцизного сбора при ввозе автомобилей в Украину. Об этом говорится в законопроекте №3704.