Банки, госземля и «теневая» аренда. Что еще нужно для запуска рынка земли

Фото: УНИАН

Фото: УНИАН

Первоначальная средняя стоимость пая земли в Украине площадью 4 га может составить около $6 тыс. Позже, когда на рынок выйдут новые игроки, цена вырастет. Тем временем до его запуска (да и после) важно принять ряд законов и изменений в законы, чтобы он заработал по-настоящему.

По мнению соавторов земельной реформы и депутатов, которые ее поддержали, важно разобраться с государственной землей и той, которая находится в ведении госпредприятий, банковскими кредитами на землю, а также рано или поздно, но поднять вопрос о допуске на рынок иностранного капитала.

Банк может отобрать землю у одних людей и через два года продать другим. Но кому достанется урожай?

Кроме того, не все парламентарии, выступающие за рынок земли, довольны той реформой, которую поддержало монобольшинство. Например, во фракции бывшего президента Петра Порошенко хотели бы видеть большее ограничение по продаже земли в одни руки, чтобы создать европейскую модель фермерских хозяйств, как в соседней Польше.

Telegram Logo

При этом, несмотря на популярную идею спросить народ на референдуме о допуске к покупке украинских паев иностранных инвесторов, проведение такого референдума может оказаться опасным. The Page выяснило почему.


Фонд развития и поддержка фермеров

Сам по себе закон о земле предусматривает обязанность Кабмина разработать и подать в Верховную Раду проект изменений в Бюджетный кодекс, рассказал The Page кандидат юридических наук, управляющий партнер TOTUM LF Богдан Яськив.

Google News Logo Подписывайтесь на нас в Google News!

Речь идет о создании в составе спецфондов государственного и местных бюджетов Фонда развития сельских территорий.

Средства фонда будут идти на энергосбережение, развитие инфраструктуры, образования и медицины в сельской местности и реализацию госпрограмм развития малых и средних хозяйств.

Закон также прямо запрещает продажу земельных участков сельхозназначения государственной и коммунальной формы собственности.

«Долгое время это был достаточно дискуссионный вопрос, и в конечной редакции установлен абсолютный запрет на продажу. Я не исключаю, что со временем по этим аспектам земельной реформы может быть принят отдельный закон».

Богдан Яськив

Богдан Яськив

Управляющий партнер, адвокат, к.ю.н. TOTUM LF

Помимо этого, закон предполагает принятие ряда подзаконных нормативных актов.

Речь идет:

  • о порядке осуществления проверки соответствия приобретателя или владельца земельного участка требованиям закона;
  • о порядке осуществления финансовой поддержки граждан и юрлиц (в том числе фермерских хозяйств) для приобретения участков сельскохозяйственного назначения.
Quote«Думаю, что правительство не будет откладывать в долгий ящик подготовку этих актов и уже в ближайшее время часть их утвердит, а часть направит на рассмотрение парламента», — уверен эксперт.

Куда уйдут госземли и урожай с «конфиската»

Ближайший законодательный акт, который надо принять Верховной Раде, это закон о земельной децентрализации, заявил в комментарии The Page нардеп от «Слуги народа», глава подкомитета по местным налогам и сборам Марьян Заблоцкий.

То есть власть планирует передать все государственные земли от Госгеокадастра в управление 9 тыс. сельских советов.

«Он уже принят в первом чтении, и я — первый автор данного законопроекта, который насчитывает 400 страниц. Им фактически ликвидируется Госгеокадастр как таковой. Это, собственно, и есть реформа децентрализации, которую требовали все сельские головы».

Марьян Заблоцкий

Марьян Заблоцкий

Депутат от фракции «Слуга народа». Соавтор законопроекта о рынке земли

Соавтор земельной реформы и бывший советник премьера в правительстве Алексея Гончарука Алексей Мушак отмечает, что надо решить еще 4-5 важных моментов, причем сделать это будет намного проще, поскольку они, скорее, технические, в отличие от самого закона.

Quote«Примером такого технического законодательного акта был так называемый закон о геопространственных данных, который принят 302 голосами», — рассказал Мушак The Page.

Фактически он говорил о том, что в кадастре все будет в максимально открытом доступе.

По мнению Мушака, необходимо сделать несколько важных шагов:

  • унормировать историю с банками. Поскольку сельхозземля — это нововведение для банков, так как раньше они не кредитовали ее покупку, а теперь начнут, нужно принять 351 постановление;

«Условно говоря, речь идет о так называемом «капитале покрытия». То есть если земля стоит $100 тыс., то какой под нее можно дать кредит? Сейчас капитал покрытия — 0,35, а он должен быть 0,8 или даже 1. То есть под $100 тыс. стоимости земли можно будет давать кредит $100 тыс.»

Алексей Мушак

Алексей Мушак

Экс-советник премьер-министра Украины по экономическим вопросам

  • унормировать, каким образом должна происходить продажа банком земли через два года. Поскольку, согласно новому закону, если кредит не вернут, банк забирает землю себе. Однако нужно расписать, кто платит налог, что происходит с урожаем, потому что земля обрабатывается одними людьми, а потом переходит к другим;
  • решить вопросы, связанные с госпредприятиями, в ведении которых находится 1 млн га земли;

«У нас сейчас 1 млн га земли, которая не генерирует ничего, кроме коррупции. Земля не в собственности, но это не должно помешать навести на ней порядок», — говорит эксперт.

  • вывести арендные отношения из тени. 40% теневого рынка нужно выводить «на светлую сторону». Очень важно, чтобы все было максимально прозрачно. В случае с землей аргумент о том, что неуплата налогов или «оптимизация» позволяет активно развиваться, не работает;

«Здесь ситуация такая: аграрка — прибыльная история, которая позволяет даже с уплатой налогов нормально зарабатывать деньги», — отмечает Мушак.

  • еще один перечень вопросов: что делать с государственной землей. Суть не в продаже или покупке, а в том, что ею нужно распоряжаться. Речь идет о передаче земли на местный уровень, однако пока закон №2194 заторможен и непонятно, когда будет рассматриваться. А это 5 млн га земли, и что с ней делать — открытый вопрос.

Референдум и контроль

Действительно, принятием закона №2178-10 дело не завершается, подтвердил The Page юрист практики недвижимости и строительства Arzinger Богдан Шморгун.

Во-первых, для того, чтобы вопросы о продаже земли иностранцам были закрыты, необходимо провести референдум, механизм которого сейчас не прописан в связи с тем, что последний закон признан неконституционным, напомнил он.

«Сейчас зарегистрирован только один законопроект о всеукраинском референдуме, который рассматривается в комитетах. Но с учетом того, что инициирован он не правящей партией, активного движения в его принятии пока не наблюдается».

Богдан Шморгун

Богдан Шморгун

Юрист практики недвижимости и строительства Arzinger

Во-вторых, Кабмин обязан обеспечить технические аспекты осуществления контроля над концентрацией земель в одних руках, для чего необходима совместная работа разных реестров.

Сейчас принят законопроект «О национальной инфраструктуре геопространственных данных», однако это не освобождает КМУ от обязанности разработать соответствующие акты до конца 2020 года.

Quote«Разработка качественного правового регулирования данного вопроса – один из самых важных шагов в осуществлении контроля над консолидацией земель в одних руках», — уверен Шморгун.

Помимо этого, необходимо прописать механизм конфискации и продажи земель на публичных торгах:

«Соответствующие акты должны быть разработаны вовремя, причем должного качества, для того чтобы избежать затягивания с фактическим открытием рынка земли».

Польская модель

Стоило бы внести правки и в сам принятый закон о рынке земли, уверен депутат от «Европейской солидарности» Алексей Гончаренко. Он подчеркивает, что отстаивал правки к другой модели.

«Я считаю, что Украине нужен европейский рынок земли, европейская модель рынка земли, а значит, ограничение должно быть не 10 тыс. га в одни руки, а намного меньше», — отметил он в комментарии The Page.

Гончаренко подавал правку о 500 га в одни руки, поскольку, невзирая на то, что на первом этапе приняли ограничение 100 га в одни руки, с 2024 года его ослабят до 10 тыс. га.

Quote«Также у меня была правка о покупке земли только жителями территориальной общины или соседних общин», — добавил депутат.

По его словам, задача украинской власти — сделать так, чтобы процветали не большие хозяйства, а как можно больше мелких фермерских хозяйств, которые обрабатывают десятки, максимум несколько сотен гектаров:

«Так это работает в Польше, где 1,5 млн фермерских хозяйств. Это создает занятость, а для Украины ключевая задача в сельском хозяйстве — именно занятость. Потому что там у нас живет очень много людей, которым нужно дать шанс».

Алексей Гончаренко

Алексей Гончаренко

народный депутат, фракция «Европейская солидарность»

Иностранцы: референдум не спасет

Проблему допуска иностранцев к покупке украинской земли рано или поздно нужно будет решать. Сейчас предприятия хотя бы с 1% иностранного капитала уже не смогут купить землю.

Quote«Сказать, что мы не продаем землю иностранцам, это очень хорошо ложится на наш культурный слой, — пояснил The Page Алексей Мушак. — Если же мы переходим на экономический слой, то мы поставили бан на иностранные инвестиции в аграрную отрасль Украины».

Проблему придется решать, иначе развивать аграрную отрасль в Украине не получится, уверен он. И референдум — не очень хорошая идея.

Решить этот вопрос через референдум не получится, так как украинец никогда не скажет, что можно продать землю иностранцу, уверен Мушак:

«Украинец — это культурный слой. Независимо от того, ты айтишник или сталевар, тема «обезземеливания селян» тебе заходит. Потому что это в культурном коде: иностранцы приедут, скупят землю, поставят вышки и будут стрелять в наших детей».

Мушак пояснил, что в нашем историческом восприятии у украинцев никогда не было своей земли, а те, у кого она была, назывались «панской шляхтой». Как правило, это были иностранцы: поляки, немцы, евреи, но не украинцы.

Quote«Иностранец — владелец земли — для нас негативный образ. Поэтому в любой, даже самой безобидной форме украинцы никогда не проголосуют за это на референдуме. Невозможная история», — считает бывший советник Гончарука.

Более того, референдум по этому вопросу очень вреден, уверен он, так как его результаты потом нельзя перебивать законом:

«Наша независимость была получена на референдуме. То есть, если мы проводим референдум, а потом каким-то законом перекрываем всю эту историю, это значит, что мы и независимость свою можем так переиграть».

Алексей Мушак

Алексей Мушак

Экс-советник премьер-министра Украины по экономическим вопросам

По его мнению, решение вопроса все же должно лежать в законодательной плоскости, однако люди для начала должны немного успокоиться и привыкнуть к мысли о том, что рынок земли может существовать.

Контекст.

  • 31 марта Рада поддержала закон о рынке земли. «За» проголосовали 259 депутатов: 206 – от «Слуги народа», 23 – от «Евросолидарности», 13 – от «Голоса», 12 – от группы «Довира» и еще 5 внефракционных.
  • Главное в законе:
  1. Запуск рынка переносится на 1 июля 2021 года вместо 1 октября 2020 года.
  2. Первые три года (до 2024 года) после запуска покупать землю смогут только физлица.
  3. Продажа государственной и коммунальной земли запрещена — рынок стартует с продажи «частной» земли.
  4. Лимиты на покупку: в первые три года — 100 га, далее (когда покупать смогут юрлица) — 10 тыс. га.
  5. Доступ к рынку иностранцев будет зависеть от результатов всеукраинского референдума.

Warning icon Ошибка в тексте? Выделите её мышкой и нажмите: Ctrl + Enter

Комментарии

Все новости